TJ 57463, 5 juin 2026, RG 26/00010

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 26/00010 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-LYXD

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Q]
demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C57463-2026-000805 du 09/02/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me LE MENN MEYER + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Me WAGNER + pièces

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 juillet 2022, la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a consenti à Madame [N] [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 544,13 euros ainsi que 90 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d'HLM BATIGERE GRAND EST a fait signifier à Madame [N] [Q] le 19 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2486,14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025 remis à étude, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [N] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 05 février 2026 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Madame [N] [Q] ;Condamner Madame [N] [Q] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 7509,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [N] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 733,55 euros ;Condamner Madame [N] [Q] à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [N] [Q] aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, la SA BATIGERE HABITAT précise que la locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges et qu'elle n'a pas régularisé sa situation postérieurement au commandement de payer. Elle expose en outre que la locataire n'a fait aucun paiement depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement qu'elle a saisie.

En défense, Madame [N] [Q] a constitué avocat.

Par conclusions reçues le 16 avril 2026, Madame [N] [Q] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
- lui octroyer les plus larges délais de paiement,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,
- débouter la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer sur les dépens ;

Elle expose que la commission de surendettement a déclaré sa demande recevable le 12 février 2026 avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle estime ainsi que le bailleur ne peut plus se prévaloir de la dette locative. Elle indique qu'elle est sans emploi et perçoit l'allocation chômage de 586 euros par mois, outre des prestations sociales (APL et prime d'activité) de 358,76 euros par mois, soit un revenu global de 944,76 euros par mois.

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 19 mai 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 20 août 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 21 août 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 05 février 2026 , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les articles 24 VI et 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'une procédure de surendettement concernant Madame [N] [Q] a été initiée, le dossier ayant été jugé recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle le 12 février 2026.

Cependant, il est constant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 4) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 19 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2486,14 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 juillet 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Par décision du 16 février 2026, manifestement non contestée, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a décidé d’une orientation de la situation de Madame [N] [Q] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et en conséquence d’un effacement total de ses dettes incluant sa dette locative pour un montant de 6 023,38 euros.

La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [N] [Q] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 7080,50 euros.

Il en résulte qu'une dette locative est née postérieurement à la dette locative effacée par la commission de surendettement, d’un montant de 1057,12 euros.

Par ailleurs, Madame [N] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester qu’un arriéré locatif est né postérieurement à l’effacement de la dette locative initiale.

Par conséquent, Madame [N] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SA BATIGERE HABITAT cette somme de 1057,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, compte tenu de la procédure de surendettement engagée, le juge est tenu, à condition que les conditions légales soient réunies, d’accorder aux locataires surendettés des délais qui vont avoir pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparaît que Madame [N] [Q] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît en outre que Madame [N] [Q] n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

De ce fait, il n’y a pas lieu d’accorder de délais de paiement et l'expulsion de Madame [N] [Q] sera ordonnée.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Madame [N] [Q] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [N] [Q] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, Madame [N] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 20 juillet 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 544,13 euros outre 90 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [N] [Q] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 1057,12 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [Q], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS