TJ 57463, 25 juin 2026, RG 23/02728

Minute n° 507/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/02728
N° Portalis DBZJ-W-B7H-KLBG

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [Y]
né le 10 Juin 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [Y] née [I]
née le 01 Décembre 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C 300

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [P]
né le 08 Novembre 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [J] [T]
née le 31 Août 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 4]

représentée par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT - ROCHE - GIORIA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B202

S.A.R.L. GESIM TRANSAC, prise en son établissement, ORPI DIEDRICH, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente
Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Débats à l’audience du 07 Janvier 2026 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. ».

Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. ».

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte authentique reçu le 23 juillet 2020 par Maître [F], Notaire à [Localité 8], M. et Mme [Y] ont acquis auprès de M. [M] [P] et Mme [J] [T], une maison d'habitation sise [Adresse 6].

La société GESIM TRANSAC sous enseigne ORPI est intervenue en qualité d'agent immobilier, selon mandat de vente exclusif en date du 28 novembre 2019, et un compromis de vente a été conclu les 13 et 14 janvier 2020 par son intermédiaire.

Les acquéreurs ont subi deux inondations de leur sous-sol, le 14 février 2021 et le 17 juillet 2021.

Par ordonnance de référé du 14 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [B] [R].

Après le dépôt du rapport d'expertise, les époux [Y] ont entendu saisir le tribunal judiciaire de Metz d'une action à l'encontre des vendeurs et de l'agent immobilier.

2°) LA PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 octobre 2023 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 31 octobre 2023, Mme [A] [Y] née [I] et M. [D] [Y] ont constitué avocat et assigné M. [M] [P], Mme [J] [T] et la SARL GESIM TRANSAC, prise en son établissement « ORPI DIEDRICH », sis [Adresse 7] à Metz, en la personne de son représentant légal, devant la Première chambre civile du tribunal judiciaire de METZ.

La SARL GESIM TRANSAC, prise en son établissement « ORPI DIEDRICH », sis [Adresse 7] à [Localité 8], représentée par son gérant en exercice, a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 27 novembre 2023.
M. [M] [P] et Mme [J] [T] ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 8 décembre 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2026, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 25 juin 2026.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 octobre 2024, Mme [A] [Y] née [I] et M. [D] [Y] demandent au tribunal au visa des articles 1641, 1137, 1242 du code civil, de :
- Déclarer la présente assignation recevable et bien fondée,
Y faisant droit,
A titre principal, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés et de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 104 930,32 € au titre de la réduction du prix de vente,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 23 750 € en réparation des préjudices annexes ,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 300 € par mois à compter du 14 octobre 2023 et jusqu’à la date du jugement à intervenir au titre de leur préjudice de jouissance,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 32 € par mois à compter du 23 octobre 2023 et jusqu’à la date du jugement à intervenir ,
A titre subsidiaire, sur le fondement du dol et de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 104 930,32 € en réparation de l’impossibilité d’avoir pu bénéficier d’une information loyale dans le cadre de la vente litigieuse,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 23 750 € en réparation des préjudices annexes résultat de ce défaut d’information loyale,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 300 € par mois à compter du 14 octobre 2023 et jusqu’à la date du jugement à intervenir au titre de leur préjudice de jouissance,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 32 € par mois à compter du 23 octobre 2023 et jusqu’à la date du jugement à intervenir,
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 8 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [M], Madame [J] [T] et la société GESIM TRANSAC aux entiers frais et dépens en ce compris les frais et dépens afférents à la procédure de référé expertise préalable portant le n° RG 22/00124.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Y] font valoir qu'ils ont découvert, postérieurement à la vente, l'existence d'une pompe de relevage sur leur terrain, avant d'être confrontés à l'inondation de leur sous-sol le 14 février 2021. Ils déclarent avoir alors constaté que la pompe de relevage était insuffisante pour les prémunir de ce type de sinistre et que l'examen des murs de la cave permettait de déceler des traces d'inondation antérieures. Les demandeurs expliquent avoir également découvert que la pompe de relevage avait été installée par la SARL FS ENERGIE suivant facture du 30 mai 2020, soit entre la signature du compromis et l'acte de vente, pour un montant de 858 euros. Les époux [Y] disent avoir alors procédé à des travaux urgents pour un montant de 9000 euros hors taxe, en dépit desquels un nouveau sinistre est survenu le 17 juillet 2021, causant une inondation de leur sous sol encore plus importante que la première.

Concernant l'action à l'encontre des vendeurs, à l'appui de leur demande principale fondée sur la garantie des vices cachés, M. et Mme [Y] font valoir que le rapport d'expertise a mis en évidence l'existence d'un vice caché consistant dans le caractère inondable du sous-sol, non décelable par un profane. Les demandeurs déclarent que la pompe n'était pas visible car elle était située à l'extérieur de la maison et enfouie au sein d'un puits. Ils ajoutent qu'il est acquis de tous, vendeurs et agent immobilier, qu'ils n'avaient pas été informés de la présence de la pompe lors des visites. Les époux [Y] soutiennent que le caractère inondable du sous-sol le rend impropre à son usage, et rappellent que le sous-sol représente plus d'un tiers des surfaces de la maison s'agissant d'un plain-pied. Ils réfutent l'argument des vendeurs selon lequel les pièces situées au sous-sol ne seraient pas des pièces à vivre et toléreraient donc des infiltrations. Ils font en effet valoir qu'il ne s'agit en l'espèce pas d'un problème d'infiltration mais bien d'inondation, qui ne peut être toléré par aucun type de pièce, y compris des pièces de type cave ou garage. M. et Mme [Y] soutiennent qu'en tout état de cause, le sous-sol leur a bien été présenté comme aménageable en pièce à vivre, et soulignent le fait que l'acte de vente fait état d'une maison d'habitation comprenant un sous-sol comportant « trois pièces », le terme de cave n'étant pas employé.

Les demandeurs soutiennent que sans le fonctionnement perpétuel de la pompe (impliquant une dépense d'électricité), cette eau serait présente en permanence au sein du sous-sol, dès lors que ce dernier est situé au-dessous du niveau de la nappe, et ajoutent que l'expert estime que cette solution n'est ni pérenne ni satisfaisante. Les demandeurs indiquent qu'il est dès lors acquis que, outre le caractère inondable du sous-sol, la présence d’une pompe censée fonctionner en permanence au sein de l’ouvrage litigieux caractérise également et en elle-même un vice caché.
M. et Mme [Y] déclarent que s'ils avaient su que le sous-sol de la maison était en principe inondé, sauf fonctionnement perpétuel d’une pompe , ils n’auraient pas fait l’acquisition du bien ou en tout cas à moindre prix. En tout état de cause, au regard de la surface du sous-sol représentant plus d’un tiers de la surface totale de la maison, du coût des travaux pour tenter de remédier aux conséquences du caractère inondable, et de la perte de valeur vénale de la maison, les époux [Y] estiment que le caractère déterminant du vice est démontré.

Les époux [Y] estiment que la connaissance du vice par les vendeurs est avérée par la trace d'un précédent sinistre sur les lieux, par le remplacement de la pompe entre la vente et le compromis, ainsi que par le mail adressé à l'agence immobilière la veille de la signature du compromis, dans lequel les vendeurs demandent à l'agent immobilier si les acheteurs ont bien été informés de la présence de la pompe.

A l'appui de leur demande subsidiaire fondée sur le dol, M. et Mme [Y] font valoir que le comportement des consorts [P] dans le cadre de la vente litigieuse est constitutif d’une réticence dolosive dès lors que :
- ils avaient pleinement conscience du caractère déterminant de l'information relative à la présence de la pompe,
- en ayant connaissance du fait que cette information n'avait pas été donnée aux acquéreurs par l'agent immobilier, et qu'elle ne figurait ni au compromis, ni à l'acte de vente, ils n’ont formulé aucune observation au moment de la signature de l’acte de vente pour délivrer aux acquéreurs cette information déterminante.

Concernant l'action à l'encontre de l'agent immobilier, les époux [Y] font valoir que ce dernier a omis de les informer de la présence de la pompe alors qu'il avait lui-même reçu cette information de la part des vendeurs. Ils estiment qu'il a de ce fait engagé sa responsabilité délictuelle. Ils reprochent également à l'agent immobilier, une fois avisé de la présence d’une pompe de relevage, de n’avoir sollicité aucune information complémentaire de la part des vendeurs quant à l’existence de cette pompe ou aux motifs de sa présence par rapport à la configuration de l’immeuble. Ils ajoutent que son devoir de vérification s'apprécie de manière particulièrement stricte compte tenu du fait qu'il a rédigé le compromis de vente.

Concernant les préjudices, les demandeurs sollicitent en premier lieu l'indemnisation de la perte de valeur vénale du bien acquis. Ils soutiennent que celle-ci peut être calculée au prorata des surfaces considérées et l'évaluent à 70 000 euros, y ajoutant le coût des travaux de reprise estimés par l’Expert à 34 930,32 €, soit une somme 104 930,32€ au titre de la perte de la valeur vénale du bien. Les époux [Y] sollicitent la condamnation solidaire des consorts [P] et de la société GESIM TRANSAC au paiement de cette somme dès lors que cette dernière engage sa responsabilité délictuelle.

Les demandeurs sollicitent en second lieu l'indemnisation de leur préjudice de jouissance qu'ils justifient par l'impossibilité pour eux de jouir des pièces en sous-sol depuis leur achat et jusqu'aux travaux prescrits par l'expert. Ils évaluent ce préjudice à la somme de 300 euros par mois soit 9600 euros par mois du 14 février 2021 (date du premier sinistre) au 14 octobre 2023, et 300 € par mois du 14 octobre 2023 jusqu’à la date du jugement à intervenir.
Ils sollicitent en troisième lieu l'indemnisation du coût des travaux FS ENERGIE qui ont été engagés en pure perte, dès lors que la solution pertinente consiste en un cuvelage, soit une somme de 8 998 €TTC.

Ils sollicitent encore d'être indemnisés de la surconsommation électrique générée par la pompe, soit 1152 € du 23 juillet 2020 au 23 octobre 2023, outre la somme de 32 € par mois du 23 octobre 2023 jusqu’à la date du jugement à intervenir.

Enfin, ils sollicitent la somme forfaitaire de 4 000 € au titre du préjudice moral engendré par les deux inondations .

Par des conclusions notifiées au RPVA le 13 février 2025, qui sont leurs dernières conclusions, M. [M] [P], Mme [J] [T] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [T] ;
- Condamner Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [T] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur et Madame [Y] en tous les frais et dépens de l’instance ;
Subsidiairement, si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [T],
- Condamner la société GESIM TRANSAC à garantir Monsieur [M] [P] et Madame [J] [T] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires ;
- Condamner la société GESIM TRANSAC à payer à Monsieur [M] [P] et Madame [J] [T] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les frais et dépens de l’instance ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur et Madame [Y] de leurs demandes indemnitaires formées au titre de la perte de valeur vénale, du montant du cuvelage et des travaux préparatoires, de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral.

En défense, M. [P] et Mme [T] soutiennent qu'ils n'ont jamais caché à M. et Mme [Y] l'existence d'une pompe de relevage, et qu'ils en avaient également informé leur mandataire, la pompe étant de surcroît parfaitement visible lors des visites réalisées par les acquéreurs. Ils déclarent qu'ils n'ont pas changé la pompe consécutivement à des problèmes d’inondation, mais ont simplement fait procéder au remplacement de la pompe existante dans le cadre de la révision des éléments d’équipement du pavillon en vue de la vente. Ils précisent que l'installation existante s'était montrée parfaitement efficace de 1998 à mai 2020, aucune inondation n'était survenue du temps où ils étaient propriétaires.
Les vendeurs soutiennent que lors de la remise des clés à Monsieur et Madame [Y], ils ont expliqué à ces derniers le fonctionnement de l’ensemble des éléments d’équipement de la maison, en ce compris la pompe de relevage, et leur ont transmis des photographies de celle-ci le 28 juillet 2020.

Par ailleurs, M. [P] et Mme [T] déclarent que postérieurement à la vente, M. et Mme [Y] ont fait réaliser de nombreux travaux ayant pu avoir une incidence sur l’installation électrique de la maison. Compte tenu du fait qu’ils semblent avoir été confrontés à une interruption de courant en février et en juillet 2021, lors de leurs absences, les défendeurs soulignent qu'ils ont interrogé l’Expert sur l’existence d’un éventuel lien de causalité entre ces travaux et la coupure d’électricité à l’origine des inondations intervenues à ces dates, n'obtenant aucune réponse de ce dernier. Ils ajoutent que dans la mesure où M. et Mme [Y] ont procédé à une modification du système de pompe de relevage existant lors de la vente, seule cette seconde installation a pu être examinée lors des opérations d'expertise, alors que la première installation assurait un relevage régulier intermittent et fonctionnel durant toute la durée de leur occupation de la maison. Les défendeurs en déduisent que l'expert a apporté une réponse tronquée aux chefs de sa mission puisqu'il n'a pas étudié l'ensemble des causes techniques ayant pu provoquer les deux sinistres.

Ensuite, les défendeurs contestent le critère de gravité du vice allégué. S’agissant de l’impropriété à l’usage du sous-sol alléguée par les demandeurs, M. [P] et Mme [T] soutiennent que le sous-sol du pavillon ne leur a jamais été présenté comme pouvant servir de pièce à vivre ou être aménagé comme tel. Ils ajoutent que le sous-sol peut être utilisé conformément à sa destination dès lors que la pompe fonctionne, et qu'ils n'ont eux mêmes jamais subi de dégât des eaux au sous-sol au cours de leurs quinze années d'occupation du bien. Les défendeurs déclarent que les sinistres dénoncés par les époux [Y] proviennent d’un dysfonctionnement ponctuel de la pompe de relevage, vraisemblablement en raison d’un défaut d’alimentation électrique, et ne sont ainsi pas consécutifs à un vice caché mais à un défaut électrique ponctuel.

Par ailleurs, M. [P] et Mme [T] déclarent que dans un contexte de pluies intenses sur la Moselle évoquées à l’hiver 2021/2022 aux informations régionales et nationales, il est regrettable que l’analyse de Monsieur [R] ne se soit pas référée au contexte météorologique de la période, et n'ait pas davantage rappelé la nature du terrain argileux exposant les parcelles à un risque de gonflements et fissures.

Enfin les défendeurs soutiennent qu'en tout état de cause le critère d'antériorité du vice fait défaut dans la mesure où les infiltrations d'eau ne se sont jamais manifestées lorsqu'ils étaient propriétaires de l'immeuble.

Concernant la demande subsidiaire fondée sur le dol, M. [P] et Mme [T] font valoir qu'aucune réticence dolosive de leur part n'est démontrée, déclarant qu'ils se sont assurés auprès de l’agence immobilière de ce que les acheteurs étaient informés de la présence de la pompe de relevage.

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que les vendeurs engagent leur responsabilité à l’égard des acquéreurs, M. et Mme [P] sollicitent la garantie de la société GESIM TRANSAC sur le fondement de la responsabilité contractuelle, compte-tenu de l’absence d’information délivrée par l’agence immobilière aux acquéreurs au sujet de la présence de la pompe de relevage et de son fonctionnement. Ils soutiennent qu'en s’abstenant de donner une information éclairée aux acquéreurs alors même que Monsieur [P] l’avait alertée sur ce point avant la signature du compromis de vente, la société GESIM TRANSAC a commis une faute dans l’exercice de son mandat, au titre de son obligation d’information et de conseil.

A titre très subsidiaire, M. [P] et Mme [T] formulent les moyens suivants concernant les préjudices dont l'indemnisation est sollicitée :
- sur la perte de valeur vénale : ils déclarent qu'elle n'est pas établie, le sous-sol pouvant être exploité, et ajoutent que si la demande était accueillie, elle ferait double emploi avec la demande relative aux coûts des travaux à réaliser pour résoudre le vice allégué ;
- sur le coût des travaux à réaliser : ils contestent la nécessité de réaliser un cuvelage au motif que lorsque la pompe fonctionne, aucune arrivée d'eau n'affecte le sous-sol ; ils déclarent que seule une indemnisation au titre de l'entretien de la pompe pourrait être retenue ;
- sur le préjudice de jouissance: ils contestent l'existence d'un tel préjudice au motif que les demandeurs ont pu utiliser le sous-sol tel que cela a été constaté par l'expert ; à titre subsidiaire ils déclarent que le seul préjudice de jouissance susceptible d'être indemnisé résulterait de la période de réalisation des travaux de cuvelage en sous-sol estimé à 6 semaines selon Monsieur [R] ;
- Sur la demande de remboursement des travaux réalisés par la société FS ENERGIE et de la surconsommation électrique : ils s'y opposent, indiquant qu'ils ont été entrepris, soit de l'initiative des demandeurs, soit sur les conseils de la société FS ENERGIE ;
- sur le préjudice moral : ils déclarent qu'il n'est ni justifié dans son principe, ni dans son quantum.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 17 juin 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SARL GESIM TRANSAC, prise en son établissement « ORPI DIEDRICH », représentée par son gérant, demande au tribunal de :
- DEBOUTER les consorts [W] et les époux [Y] de toutes demandes dirigées à l’encontre de la société GESIM TRANSAC ;
- CONDAMNER in solidum les consorts [W] et les époux [Y] à payer à la société GESIM TRANSAC la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses, la SARL GESIM TRANSAC fait tout d'abord valoir que l'affirmation d’un vice dissimulé connu du vendeur et/ou d’un dol ne permet pas à l'acquéreur de solliciter concomitamment la responsabilité de l’agence immobilière sauf à démontrer que ce dernier connaissait le vice qui lui aurait été révélé par le vendeur (ici « la configuration anormale du terrain »), ce qui n’est pas le cas en l’espèce, rappelant en outre que l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction et n'est pas tenu de procéder à une expertise technique du bien.
L'agent immobilier, en réplique au grief qui lui est fait, sur le fondement du mail qui lui a été adressé par Monsieur [P] le 13 janvier 2020, de ne pas avoir révélé le caractère inondable du sous-sol aux acquéreurs, souligne le fait que ce mail lui a été adressé à la veille de la signature du compromis à 18h50 et concerne la présence de la pompe et non le caractère inondable du terrain. La SARL GESIM TRANSAC soutient que le vice n'est pas constitué par la pompe de relevage, qui était en tout état de cause parfaitement visible, mais par la présence d'eau sur le terrain qui n'était pas décelable par un profane.

Concernant la perte de valeur vénale invoquée, l'agent immobilier soutient que tant le compromis du 13 janvier 2020 que l’acte de vente du 23 juillet 2020 décrivent de la même façon la partie habitable de la maison, puis le sous-sol composé de 3 pièces et un vide sanitaire qui s’entendent comme non habitables, et en déduit qu'un sous-sol inhabitable ne peut servir de fondement à un préjudice lié à l'inhabitabilité. Le défendeur fait valoir que l’indemnisation des préjudices matériels, si tant est que le principe de la responsabilité soit acquis, ne peut être allouée au-delà des conclusions de l’expertise judiciaire, et qu'il en va de même pour les préjudices immatériels.

Concernant la demande en garantie formée par les vendeurs, l'agent immobilier l'estime mal fondée et fait valoir que cette demande repose uniquement sur le mail adressé par M. [P] à l'agence la veille de la signature du compromis à 18h50. La SARL GESIM TRANSAC ajoute qu'en tout état de cause, le grief qui est formulé par les vendeurs à l’agence immobilière n’est pas en correspondance avec le vice caché qui est mobilisé à leur égard par l’acquéreur, de sorte que la faute reprochée à l’agence immobilière n’est pas en relation causale avec le dommage prétendu.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Conformément à l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Les articles 1642 et 1643 du Code civil précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; et qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du Code civile dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'espèce, suivant acte de vente du 23 juillet 2020 précédé d'un compromis établi par l'agence GESIM TRANSAC signé les 13 et 14 janvier 2020, M. et Mme [Y] ont acquis auprès de M. [M] [P] et Mme [J] [T], une maison d'habitation sise [Adresse 6].

Ni l'acte de vente ni le compromis de vente ne mentionnent l'existence d'une pompe de relevage ou le caractère inondable du sous-sol.

A la suite de l'inondation du sous-sol de la maison le 14 février 2021, les époux [Y] ont procédé au remplacement de la pompe de relevage, selon facture FS ENERGIE du 16 mars 2021 pour un montant de 8 998 euros TTC. Une seconde inondation est malgré tout intervenue le 17 juillet 2021.

Les acquéreurs soutiennent que leur bien est affecté de deux vices : d'une part, le caractère inondable du sous-sol, d'autre part, la présence d’une pompe censée fonctionner en permanence au sein de l’ouvrage litigieux.

A) Le caractère inondable du sous-sol

Concernant le premier vice, les époux [Y] versent aux débats des photographies de leur sous-sol entièrement inondé tant lors du sinistre du 14 février 2021 que du sinistre du 17 juillet 2021.

Il résulte du rapport d'expertise de M. [R] que de l'eau est présente en quantité importante sur le terrain sur lequel est implanté le bien immobilier acquis par les époux [Y].

L'expert explique cette présence d'eau en ces termes :
« La présence d'eau en proportion importante s'explique de la façon suivante :
- la nappe phréatique est affleurante sous dallage (…)
- le niveau de la dalle du sous-sol de l'habitation est en partie basse d'une cuvette naturelle (...)
- l'absence de cuvelage en cas de nappe peu profonde
- la défaillance de la protection des murs de soubassement (...)
- l'absence ou la défaillance du système de drainage autour de bâtiments érigés sur un terrain imperméable n'absorbant pas les eaux de ruissellement (…)
- l'absence ou la défaillance de tout enduit extérieur sur les murs ».

Il précise : « le bien est impacté par ce risque d'inondation depuis la date de construction. Il n'est pas possible de déceler ce risque par un profane surtout lors d'une ou deux visites des lieux. Seul un professionnel très avisé ou un résident de longue date sur le site pouvait connaître l'existence de ce risque. ».

Il résulte des conclusions de l'expert que le bien acquis par les époux [Y] est affecté d'un vice constitué par le caractère inondable du sous-sol.

Ce vice revêt bien le caractère caché exigé par l'article 1642 du code civil, dans la mesure où l'expert indique sans équivoque qu'il n'était pas décelable par un profane, mais seulement par un professionnel « très » avisé ou un résident de longue date.

Concernant l'antériorité du vice, l'expert est là aussi formel puisqu'il indique que le risque existe depuis la construction de la maison. Le caractère inondable du bien immobilier résulte en effet de son inadaptation à son implantation sur un terrain sous lequel affleure une nappe phréatique. Qu'une précédente inondation soit intervenue avant l'achat ou non, il est donc établi que le caractère inondable préexistait à l'acquisition du bien immobilier par M. et Mme [Y].

L'acte de vente comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause ne s'appliquant pas lorsque le vendeur connaissait les vices de la chose, il y a lieu de rechercher si les demandeurs apportent la preuve de la connaissance du caractère inondable du bien immobilier par M. [P] et Mme [T].

M. [P] et Mme [T] ont acquis la maison sise [Adresse 6] le 19 octobre 2004 de M. [V] et Mme [L] et l'ont vendue le 23 juillet 2020, ils l'ont donc occupée pendant environ 15 ans.

Il est établi aux débats qu'aucune déclaration de sinistre n'a été faite par les vendeurs pour inondation durant toute la durée de leur occupation. Les époux [Y] produisent aux débats un document établi par M. [V] à l'attention de M. [P] le 9 août 2004, intitulé « Précisions relatives aux travaux d'étanchéité du sous-sol de la maison localisée au [Adresse 8] à [Localité 9] », dans lequel l'ancien propriétaire dresse la liste de l'ensemble des travaux d'étanchéité mis en place lors des travaux de construction de la maison. Il n'y est pas fait mention du caractère inondable du sous-sol, ce document démontrant à l'inverse que M. [P] et Mme [T] avaient toutes les raisons de penser que leur bien ne présentait pas de risque d'infiltration, a fortiori d'inondation. Les époux [Y] justifient également du fait que les vendeurs ont changé la pompe de relevage entre la date de signature du compromis et la réitération de la vente (facture de FS ENERGIE du 30 mai 2020), estimant que ce remplacement permettrait d'établir que les vendeurs avaient connaissance du risque d'inondation du sous-sol. Pourtant, le remplacement de la pompe ne démontre rien de tel, ce d'autant plus que les vendeurs déclarent avoir voulu renouveler les équipements de la maison avant la vente.

Il en résulte qu'il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance du vice consistant dans le caractère inondable du sous-sol, aucune action en garantie de ce vice ne pouvant dès lors prospérer compte tenu de la clause d'exclusion figurant à l'acte de vente.

B) La présence de la pompe

Concernant le second vice, constitué selon les demandeurs par la présence d’une pompe censée fonctionner en permanence au sein de l’ouvrage litigieux, il y a lieu de rappeler que le vice est défini à l'article 1641 du code civil comme un « défaut de la chose ». Or en l'espèce, la pompe de relevage n'est pas le défaut du bien acquis, mais une conséquence de ce défaut, constitué par le caractère inondable du sous-sol, puisque cette pompe a vocation à éviter l'inondation du sous-sol.

Il en résulte que cette pompe ne constitue pas un vice caché.

Dès lors, l'action en garantie des vices cachés engagés par les époux [Y] ne peut prospérer compte tenu de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente et de l'absence de qualificatif de « vice » applicable à la pompe de relevage.

2°) SUR LE DOL

Conformément à l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l'espèce, les acquéreurs reprochent aux vendeurs d'avoir omis intentionnellement de les informer de l'existence d'une pompe de relevage, estimant que cette information était déterminante de leur consentement.

Si M. [P] et Mme [T] soutiennent que l'information litigieuse avait bien été transmise à M. et Mme [Y], et qu'en tout état de cause la pompe était parfaitement visible lors des visites du bien par les futurs acquéreurs, il leur revient de leur apporter la preuve de cette information.

Or, il y a lieu de relever :
- que ni le compromis de vente, ni l'acte de vente ne mentionnent la présence de cette pompe ;
- que les époux [Y] affirment que la pompe n'était pas visible lors des visites, se trouvant enfuie dans un puits ; que les photographies produites confirment ce point ;
- que la veille du compromis, M. [P] a adressé à l'agent immobilier un mail afin de vérifier que les acquéreurs étaient bien avertis de la présence de la pompe.

Il en résulte que les vendeurs n'apportent pas la preuve de la transmission de cette information aux acquéreurs.

Néanmoins, encore faut-il qu'il soit démontré que cette omission d'une information déterminante était intentionnelle.

Or, le fait que les vendeurs aient adressé un mail à l'agent immobilier, même tardivement, pour s'assurer du fait que l'information avait bien été transmise aux acquéreurs, contredit le fait que les vendeurs ont omis intentionnellement d'aviser les époux [Y] de la présence de la pompe de relevage.

Faute de caractère intentionnel, le dol n'est pas établi.

Il en résulte qu'il y a lieu de débouter les époux [Y] de l'ensemble leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [P] et Mme [T], tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur le fondement du dol.

3°) SUR L'ACTION A L'ENCONTRE DE L'AGENT IMMOBILIER

Conformément à l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si un agent immobilier, professionnel de l'entremise immobilière, n'est nullement un professionnel de la construction, il a, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'obligation d'informer et de renseigner précisément et complètement les tiers acquéreurs.

Lorsque l'agent immobilier est également rédacteur du compromis de vente, il est tenu de s'assurer que les conditions nécessaires à son efficacité sont réunies, ce qui lui impose d'effectuer certaines vérifications.

En l'espèce, la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être recherchée au motif qu'il n'a pas avisé les époux [Y] de l'existence d'un vice caché, ce vice n'étant pas décelable par un profane, et l'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction.

La responsabilité de l'agence GESIM TRANSAC peut donc seulement être recherchée concernant le défaut d'information relatif à la présence d'une pompe de relevage. Encore faut-il que cette faute, si elle était établie, ait un lien de causalité avec le dommage, à savoir l'acquisition d'un terrain affecté d'un vice caché consistant dans le caractère inondable du sous-sol. Or, s'ils avaient été informés de la présence de la pompe, les acquéreurs n'en auraient pas pour autant été informés du caractère inondable du sous-sol, puisqu'il n'est pas démontré que les vendeurs eux-mêmes avaient connaissance du vice affectant leur bien. Il en résulte que la faute reprochée à l'agent immobilier, fut-elle établie, est sans lien avec le préjudice des époux [Y].

Il y a dès lors lieu de débouter ces derniers de leur demande à l'encontre de l'agence GESIM TRANSAC.

4°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ».

M. et Mme [Y] , qui succombent, seront condamnés aux dépens ainsi qu'à régler à M. [P] et Mme [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à la SARL GESIM TRANSAC la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter les époux [Y] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Tel est le cas pour une instance introduite le 31 octobre 2023.

PAR CES MOTIFS,