TJ 57463, 5 juin 2026, RG 26/00095

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 26/00095 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L27U

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT
venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [M] [O], chargée de recouvrement judiciaire, munie d'un pouvoir écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [A] [E]
demeurant [Adresse 3]

Comparante en cours de procédure

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à [Localité 3] + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 janvier 2016, l'Office Public de l'habitat [Localité 1] HABITAT TERRITOIRE, devenu l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 4] a consenti à Mme [A] [E] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] - [Localité 5] [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 583,65 euros ainsi que 95 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d'Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (ci-après désignée la [Localité 3]) venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 2] a fait signifier à Mme [A] [E] le 17 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 667,44 euros, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025 remis à étude, la [Localité 3] a fait assigner Mme [A] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d'une indemnité d'occupation.

Aux termes de son assignation, la [Localité 3] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation de plein droit du bail ; Ordonner l'expulsion de Mme [A] [E] ainsi que de tous occupants s'y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Dire et juger qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner Mme [A] [E] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5 706,10 euros correspondant à l'arriéré, suivant décompte arrêté à la date du 07 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; Condamner Mme [A] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 783,54 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu'à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d'occupation sera révisée conformément aux augmentations légales ; Dire que la [Localité 3] pourra régulariser les charges ainsi qu'il aurait pu le faire si le bail n'avait pas été résilié ;Condamner Mme [A] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [A] [E] en tous les frais et dépens, aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.
Au soutien de ses demandes, la [Localité 3] précise que la locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026 a été renvoyé à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

À l'audience, la [Localité 3], représentée, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative à la somme de 9 245,43 euros.

En défense, Mme [A] [E] a comparu à l’audience du 5 mars 2026. Elle a reconnu le principe ainsi que le montant de sa dette locative. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux. Elle a actualisé sa situation en indiquant avoir contracté cinq crédits à la consommation, dont deux ont été soldés. Il subsiste toutefois trois crédits qu’elle a fait réaménager pour un montant mensuel de 386 euros. Elle a également précisé avoir trois enfants à charge et être titulaire d’un contrat à durée indéterminée, pour une rémunération mensuelle de 2 100 euros.

Lors de l’audience du 16 avril 2026, Mme [A] [E], qui devait justifier de la reprise de paiement du loyer courant, n'était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 17 juin 2025, et par courrier réceptionné le 22 mai 2025, la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 21 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 05 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) prescrivant au locataire de produire, dans le délai d’un mois suivant commandement, un justificatif d’assurance couvrant les risques locatifs. Le commandement visant la clause résolutoire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié au locataire le 17 juin 2025.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que le locataire aurait justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juillet 2025.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Mme [A] [E] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [A] [E] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La [Localité 3] produit un décompte actualisé au 14 avril 2026, aux termes duquel Mme [A] [E] lui doit la somme de 9 245,43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars 2026.

Mme [A] [E], qui n'a pas comparu à l'audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Mme [A] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la [Localité 3] la somme de 9 245,43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 667,44 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Lors de la première audience, Mme [A] [E], présente, avait indiqué vouloir se maintenir dans les lieux et avait sollicité l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative. Elles’était engagée à justifier du paiement du loyer courant.

Toutefois, Mme [A] [E] n’a pas comparu lors de la seconde audience. Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle ne s’acquitte pas du loyer courant. Dans ces conditions, le juge n’est pas en mesure de lui accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Mme [A] [E] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme [A] [E] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation:

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Mme [A] [E] sera condamnée au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [A] [E] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 18 juillet 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 583,65 euros outre 95 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et les charges récupérées.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [A] [E] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 9 245,43 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 18 juillet 2025.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d'occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [A] [E], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 17 juin 2025, de l'assignation du 20 octobre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 21 octobre 2025, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [A] [E], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la Société d'Economie Mixte EUROMETROMETROPOLE DE [Localité 1] Habitat la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de Mme [A] [E] .

Sur l'exécution provisoire:

En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS