TJ 57463, 5 juin 2026, RG 26/00110

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 26/00110 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L3KP

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 1]
VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IN'LI GRAND EST
dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3]

Représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [A] [P]
demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 4] + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à M. [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juillet 2018 prenant effet le 18 juillet 2018, la SA IN'LI GRAND EST a consenti à Monsieur [H] [P] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 451,47 euros ainsi que 80 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA d'HLM [Localité 1] venant aux droits de la SA IN'LI GRAND EST a fait signifier à Monsieur [H] [P] le 13 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4664,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2026 remis à étude, la SA d'HLM [Localité 1] a fait assigner Monsieur [H] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SA d'HLM [Localité 1], représentée par son conseil, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 7191,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 564,68 euros ;Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;
Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM [Localité 1] précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu'il n'a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En défense, Monsieur [H] [P], présent à l'audience, reconnaît être tenu d'une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir procédé à deux versements : 1000 euros le 11 février 2026 et 1200 euros le 14 avril 2026. Il précise avoir perdu son emploi en 2025 mais avoir retrouvé un emploi de maçon en CDI depuis 3 mois avec un salaire mensuel net de 1400 euros par mois. Il ne supporte aucun crédit et n'a pas d'enfant à charge.

Par note en délibéré reçue le 30 avril 2026, précédemment autorisée par le magistrat, Monsieur [H] [P] a produit son contrat de travail et ses fiches de salaire de janvier à mars 2026.

A l'audience, avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 13 octobre 2025, et l'impayé locatif a été signalé à la Caisse des Allocations Familiales le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 06 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 10 février 2026 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 avril 2026 , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6)qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 13 octobre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4664,11 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 décembre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

La SA d'HLM [Adresse 6] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [H] [P] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 7191,24 euros.

Monsieur [H] [P] indique avoir réglé le 14 avril 2026 la somme de 1200 euros qui n'apparaît pas sur le décompte produit. Faute pour le locataire d'avoir justifié de ce versement, la somme de 7191,24 euros sera retenue au titre du montant de sa dette.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la SA d'HLM [Localité 1] cette somme de 7191,24 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4664,11 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Monsieur [H] [P], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [H] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [H] [P] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [P], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SA d'HLM [Localité 1] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS