TJ 57463, 26 juin 2026, RG 25/00663

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

N° RG 25/00663 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LR3R

Minute JCP n° 499/2026

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [B] [G] EPOUSE [X]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE

Monsieur [O] [X]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Lionel HOUPERT, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [L] [R]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Loïc DE GRAEVE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique du 11 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me HOUPERT (+pièces) et Me DE GRAEVE (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à
- seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, Monsieur [L] [R] a consenti à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] un bail à usage d’habitation portant sur un logement avec garage et cave situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 800 euros outre la somme de 20 euros à titre de provision sur charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

Compte tenu d’un litige opposant les parties relatif à la réalisation de travaux par le bailleur, et à la non fourniture par ce dernier des clés du garage et de la cave, une tentative de conciliation a été engagée, à l’initiative de Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G], laquelle a abouti à un constat d’échec en date du 16 avril 2025 dressé par le conciliateur de justice.

Par courrier de leur Conseil du 16 avril 2025, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont sollicité la résiliation du bail à la date du 26 avril 2025.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 03 mai 2025.

Par courrier recommandé de leur Conseil en date du 13 juin 2025, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont mis Monsieur [L] [R] en demeure de leur restituer le dépôt de garantie majoré d’une pénalité de 10%, outre le remboursement de la somme de 1 232 euros au titre d’une facture complémentaire d’électricité.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2025, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ aux fins de condamnation de Monsieur [L] [R] au remboursement du dépôt de garantie et au paiement de diverses sommes.

Par conclusions déposées le 09 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 5 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre des pénalités de retard égale à 10% du loyer par mois de retard à compter du 03 juin 2025 ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur transmettre les justificatifs de charges, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 40 euros au titre du changement de verrou et des nouvelles clés ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 1 232 euros au titre de la régularisation des factures d’électricité, en raison de l’absence de fourniture d’un DPE ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- débouter Monsieur [L] [R] de toutes ses demandes ;
- condamner Monsieur [L] [R] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, ils exposent que Monsieur [L] [R] a commis plusieurs irrégularités dans l’exécution du bail. Ils lui font ainsi grief de ne pas leur avoir remis un état des lieux d’entrée lors de leur entrée en jouissance du logement mais plusieurs mois plus tard, à savoir le 26 février 2025, ce qui explique qu’ils aient refusé de signer ce document qui aurait été rempli par le bailleur seul. Ils indiquent que le bailleur les a soumis à des travaux bruyants dans les parties communes de l’immeuble, qu’il utilisait l’électricité des parties communes pour ses outils, qu’il ne leur a pas remis les clés de la cave et du garage, et en outre qu’il pénétrait dans leur garage sans leur autorisation. Ils demandent la restitution du dépôt de garantie de 800 euros sans les déductions faites par le bailleur au titre des frais de ramonage. Ils estiment que le bailleur n’a pas justifié de la régularisation des charges annuelles qui leur était favorable à hauteur, selon ses dires, d’une somme de 160 euros, ce qui reste à vérifier d’autant plus que Monsieur [L] [R] avait, selon eux, pour habitude d’utiliser l’électricité des parties communes pour ses travaux. Ils demandent le remboursement du coût de changement des serrures du logement qui aurait été rendu nécessaire par la fourniture d’une seule clé par le bailleur. Ils exposent par ailleurs que Monsieur [L] [R] ne leur a pas fourni, à la signature du bail, un diagnostic de performance électrique (DPE) de telle sorte qu’ils ont découvert, en cours d’exécution du contrat, que le logement était classé E, engendrant ainsi une facture d’électricité de régularisation de 1232 euros dont ils demandent le remboursement.

Ils demandent par ailleurs l’indemnisation de leur préjudice de jouissance engendré par les travaux effectués par le bailleur dans l’immeuble, ainsi que la réparation de leur préjudice moral lié au comportement de Monsieur [L] [R] à leur égard.

Monsieur [L] [R] a constitué avocat le 25 septembre 2025.

Par conclusions déposées le 06 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [L] [R] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] de leurs demandes ;
- condamner Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] à lui verser la somme de 3 000 euros pour procédure abusive ;
- condamner Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, il expose que les locataires n’acceptaient pas les travaux qu’il réalisait dans l’immeuble ce qui a engendré un conflit nécessitant parfois l’intervention des services de gendarmerie à sa demande. Il précise que, dans ce contexte, il a accepté la résiliation du bail au 26 avril 2025 et qu’un état des lieux a été contradictoirement établi le 03 mai 2025. Il estime avoir permis aux locataires d’avoir accès au garage et à la cave. Il conteste avoir pénétré dans le garage sans leur autorisation. Il conteste avoir utilisé l’électricité des parties communes pour alimenter ses outils de travail.

S’agissant de la restitution partielle du dépôt de garantie, il expose avoir déduit des charges récupérables (coût du ramonage), ainsi que le loyer de mai 2025 au prorata.

S’agissant de la régularisation des charges annuelles en faveur des locataires à hauteur de 160 euros, il précise qu’il a simplement reversé aux locataires la provision sur charges qu’ils avaient versé durant les huit mois d’occupation du logement.

Il indique par ailleurs que les locataires étaient informés du classement en E du logement dès le 19 novembre 2024 même si le DPE ne leur a été fourni qu’en mars 2025, de telle sorte qu’ils ne sont pas fondés à réclamer des sommes pour l’absence de communication de cette information.

Il argue que Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ne démontrent pas la réalité du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’ils invoquent. 

***

L'affaire a été initialement appelée à l’audience du 08 décembre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l'audience du 11 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G], représentés, maintiennent leurs demandes.

Monsieur [L] [R], représenté, maintient également ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 4 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement […].

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont versé à Monsieur [L] [R] la somme de 800 euros lors de l’entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie.
Il est également constant que Monsieur [L] [R] a restitué à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] la somme de 795 euros à ce titre après avoir :
crédité aux locataires une régularisation de charges qui leur était favorable à hauteur de 160 euros,déduit des charges récupérables (frais de ramonage de 85 euros) et le loyer d’août 2025 au prorata (80 euros).Selon le calcul suivant (800+160) – (80+85) = 795 euros.

S’agissant des retenues effectuées au titre des charges récupérables, Monsieur [L] [R] a retenu des frais de ramonage de 85 euros suivant facture de la SARL BUCKEL ET FILS en date du 16 juin 2025.

Il est rappelé que Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont occupé le logement du 1er septembre 2024 au 26 avril 2025, soit durant 8 mois incluant la période hivernale.

Or, il résulte du contrat de bail, mais également des dispositions légales précitées, qu’il appartient aux locataires d’entretenir les équipements du logement, et notamment ceux liés au chauffage.

En conséquence, il incombait à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] de procéder au ramonage du poêle à bois, quand bien même ils auraient occupé le logement moins d’une année. C’est donc à juste titre que Monsieur [L] [R] a retenu la somme de 85 euros sur le dépôt de garantie.

Par ailleurs, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ne contestent pas qu’ils étaient également redevables du loyer du mois de mai 2025 au prorata de leur occupation, soit trois jours en raison de la date de l’état des lieux de sortie au 03 mai 2025, ce qui correspond à une somme de 80 euros, régulièrement retenue par le bailleur.

Par conséquent, compte tenu des développements précédents, Monsieur [L] [R] était fondé à retenir sur le dépôt de garantie la somme globale de 165 euros.

Le dépôt de garantie étant de 800 euros, Monsieur [L] [R] aurait donc dû restituer à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] la somme de 635 euros, somme qu’il a intégralement restituée.

La demande de restitution partielle du dépôt de garantie, ainsi que la demande de majoration de celui-ci, sera donc rejetée.

Sur la régularisation de charges :

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Enfin, il est constant qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve du montant des charges et de leur régularisation annuelle en communiquant le justificatif du montant desdites charges.

En l’espèce, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] arguent que le bailleur a procédé à une régularisation des charges en leur faveur pour un montant de 160 euros, sans justifier de ce montant.

Cependant, il est établi que Monsieur [L] [R] a en réalité restitué aux locataires l’intégralité des provisions sur charges qu’ils avaient versées durant la période de location, à savoir 20 euros durant 8 mois, soit un total de 160 euros.

Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] sont ainsi mal fondées à prétendre que le bailleur pourrait leur devoir une somme supérieure, ces derniers ne pouvant sérieusement réclamer plus que la somme qu’ils ont versée au titre de la régularisation annuelle des charges.

Ils seront dés lors déboutés de leurs demandes tendant à ce qu’il soit fait injonction à Monsieur [L] [R] de produire les justificatifs de la régularisation de charges.

Sur le remboursement des frais engagés par les locataires :

Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] demandent le remboursement des frais de remplacement du verrou de la porte d’entrée et de la fourniture de deux clés pour la porte, ainsi que deux clés pour la boîte aux lettres.

Ils estiment que ces dépenses ont été rendues nécessaires parce que le bailleur ne leur avait fourni qu’une seule clé pour la porte d’entrée.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, que Monsieur [L] [R] reconnaît avoir établi et rempli seul le 26 février 2025, que 3 clés ont été remises aux locataires (1 verrou du haut, 1 verrou du bas et 1 accès immeuble).

Or l’état des lieux de sortie du 03 mai 2025 mentionne 7 clés au total (2 verrous du haut, 1 verrou du bas, 1 serrure centrale, 1 accès immeuble, 2 boîtes aux lettres).

Il s’en déduit que les locataires ont modifié les verrous et que les nouvelles clés correspondantes ont été remises au bailleur.

Bien que Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] n’aient pas produits les justificatifs d’achat des verrous et clés, la somme de 40 euros sollicitée est raisonnable au regard des prix du marché pour ce type d’équipements.

Il sera donc fait droit à cette demande.

Monsieur [L] [R] sera donc condamné à verser à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] la somme de 40 euros au titre du remboursement des frais engagés par les locataires pour remplacer les verrous.

Sur les demandes relatives à la non fourniture du DPE :

Monsieur [L] [R] ne conteste pas ne pas avoir fourni aux locataires le DPE du logement au moment de la conclusion du contrat de bail, ce document ayant été fourni le 07 mars 2025, soit six mois après l’entrée dans les lieux.

Cependant, les échanges des parties, et notamment le SMS de Monsieur [L] [R] en date du 12 novembre 2024, démontre que ce dernier a informé les locataires du classement en E du logement, démontrant que le bailleur n’a pas entendu dissimuler cette information comme le soutiennent Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G].

Néanmoins, cette information a été transmise tardivement par le bailleur, en l’occurrence deux mois après la signature du bail, alors qu’elle aurait dû être communiquée dès la signature du bail.

Par conséquent, et dans la mesure où la mauvaise foi de Monsieur [L] [R] n’est pas établie, ce dernier sera condamné à rembourser à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] la moitié de leur facture d’électricité complémentaire, soit la somme de 616 euros (1 232 /2).

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] estiment ne pas avoir pu jouir paisiblement de leur logement compte tenu des travaux réalisés par Monsieur [L] [R] dans l’immeuble.

Si Monsieur [L] [R] ne conteste pas avoir réalisé ponctuellement des travaux dans l’immeuble, force est de constater que Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ne démontrent pas que ces travaux étaient réalisés de manière continue ou à des horaires les empêchant de jouir normalement de leur logement.

En effet, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ne produisent aucun élément objectif (constat de commissaire de justice, témoignages de voisins, …) permettant d’identifier la période durant laquelle les travaux auraient perduré, ou sur leur intensité anormale. L’existence de problème de santé de Madame [B] [X] née [G], ou le travail nocturne de Monsieur [O] [X], sont insuffisants pour établir l’existence de manquements de Monsieur [L] [R] à ses obligations contractuelles. Ceci d’autant plus que Monsieur [L] [R] a produit des échanges par SMS entre les parties démontrant que, dans le courant du mois de novembre 2024, il a informé ses locataires de la réalisation de travaux ponctuels dans l’immeuble, les interrogeant sur les éventuelles difficultés que cela pourrait leur causer, ce à quoi Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ont répondu qu’ils ne voyaient pas d’inconvénients à la réalisation des travaux décrits (perçage de trous, coupe de bois).

Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] seront donc déboutés de cette demande d’indemnisation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Il est rappelé que suivant l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De même, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] évoquent leur anxiété générée par la location de ce logement, ainsi que des manœuvres d’intimidation du bailleur, leur ayant causé un préjudice moral.

S’il résulte des pièces communiquées que le conflit entre les parties était réel, Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] ne démontrent pas que Monsieur [L] [R] les aurait intimidés ou aurait eu un comportement tendant délibérément à leur nuire, alors qu’il est avéré que les parties se sont finalement accordés pour rompre leur relation contractuelle par anticipation.

Par conséquent, cette demande sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, la demande de Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] étant partiellement accueillie, leur action ne peut être qualifiée d'abusive.

En conséquence, Monsieur [L] [R] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [R], qui succombe partiellement aux demandes adverses, sera considéré comme partie perdante et supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L] [R], tenu aux dépens, sera condamné à verser à Monsieur [O] [X] et Madame [B] [X] née [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS