TJ 57463, 9 juill. 2026, RG 19/00919

Minute n° 549/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 19/00919
N° Portalis DBZJ-W-B7D-HZ6A

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [S]
né le 29 Février 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [L] épouse [S]
née le 13 Mai 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, M. [A] [S], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, intervenant volontaire

représentés par Me Julie AMBROSI, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B608, et Me Hélène MATHIEU, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. GR AUDIT INSPECTION DANS L’IMMOBILIER, représentée par la SELARL MANDATUM, prise en la personne de Me [T] [X], commissaire à l’exécution du plan, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-marie HEMZELLEC de la SCP HEMZELLEC DAVIDSON, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

S.A.R.L. SAINT RAPHAEL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Damien GRAYO, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C100 et Me Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

TOKIO MARINE EUROPE S.A, venant aux droits de la société TOKIO MARINE KILN INSURANCE, prise en sa qualité d’assureur de la société GR AUDIT INSPECTION DANS L’IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, intervenante forcée,

représentée par Maître Karine L’HUILLIER de la SELAS FIDAL, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B309 et Me Anne-Isabelle TORTI, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE

S.E.L.A.R.L. MANDATUM, prise en la personne de Me [T] [X], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L’IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, intervenante forcée,

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 19 mars 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon compromis de vente signé par l'intermédiaire de l'agence [Localité 4] le 24 août 2015, M [A] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] ont acquis des consorts [K], un appartement et des combles situés au 1er étage d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le prix de 103.000 €.

L'immeuble était en cours de division en copropriété, le premier lot au rez de chaussée étant acquis par M [B] [V], M et Mme [S] achetant le second lot.

La vente a été réitérée devant Notaire le 27 novembre 2015.

A l'occasion de la vente, il a été remis aux époux [S] le diagnostic technique immobilier établi par la société GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER, mentionnant un immeuble en bon état général ou en bon état d'usage, notamment au niveau de ses charpente et couverture.

En janvier 2016, les époux [S] ont constaté la présence d'infiltrations au niveau des combles.

Après démarches amiables infructueuses, les époux [S] et M [V], acquéreur de l'appartement du rez de chaussée, ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 13 juin 2017, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné M [U] [G] en qualité d'expert.

Parallèlement, la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de CLERMONT FERRAND du 27 février 2018. La SELARL MANDATUM prise en la personne de Maître [T] [X] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.
Après dépôt du rapport de l'expert judiciaire le 10 avril 2018, M et Mme [S] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploits d'huissier délivrés les 13, 14 et 20 février 2019, M [A] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, ont constitué avocat et ont fait assigner la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER en redressement judiciaire représentée par la SELARL MANDATUM prise en la personne de Maître [T] [X] en sa qualité de mandataire judiciaire, la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER et la SARL SAINT RAPHAËL devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa de l'article 1240 du code civil :
-dire et juger que la responsabilité de la SARL GR AUDIT INSPECTION est engagée à l'égard de M et Mme [S],
-dire et juger que la responsabilité de la SARL SAINT RAPHAEL est engagée à l'égard de M et Mme [S],
En conséquence,
-condamner in solidum la SARL GR AUDIT INSPECTION et la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser la somme de 33.677,38 € au titre des frais de réfection de la toiture mis à leur charge,
-condamner in solidum la SARL GR AUDIT INSPECTION et la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser un montant de 100 € par mois à compter de janvier 2016 jusqu'au jugement à intervenir, soit à ce jour la somme de 3.600 €, au titre du préjudice de jouissance,
-condamner in solidum la SARL GR AUDIT INSPECTION et la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum la SARL GR AUDIT INSPECTION et la SARL SAINT RAPHAEL aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'aux frais et dépens de la procédure de référé I.17/0085,
A ce titre,
-condamner in solidum la SARL GR AUDIT INSPECTION et la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser la somme de 1.590 € € au titre des frais d'expertise judiciaire mis à sa charge,
-donner acte au syndicat des copropriétaires de son intervention volontaire au soutien de la demande de M et Mme [S],
-ordonner l'exécution provisoire du jugement.

La SARL SAINT RAPHAEL et la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER, représentée par la SELARL MANDATUM mandataire judiciaire prise en la personne de Maître [T] [X] ont constitué avocat.

Par jugement du 28 mars 2019, le tribunal de commerce de CLERMOND FERRAND a arrêté un plan de redressement de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER et a désigné Maître [T] [X] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, révoqué l'ordonnance de clôture et a invité Maître [X] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire arrêté à l'égard de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER à constituer avocat en cette qualité et à déposer des conclusions notamment aux fins d'intervention volontaire pour l'audience de mise en état de renvoi. Les dépens ont été réservés.

Maître [X] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire arrêté à l'égard de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER n'est pas intervenu volontairement.
Par acte d'huissier délivré le 16 mars 2022, M [A] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] ont constitué avocat et ont fait assigner la SELARL MANDATUM prise en la personne de Maître [T] [X] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan.
La SELARL MANDATUM prise en la personne de Maître [X] n'a pas constitué avocat.
Cette procédure RG n°22/748 a été jointe à la procédure principale RG n°19/919 par ordonnance du juge de la mise en état du 13 mai 2022.

Par exploit d'huissier délivré le 12 juin 2023, M [A] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] ont fait assigner la société TOKYO MARINE SA en intervention forcée en sa qualité d'assureur de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER.
La société TOKYO MARINE SA a constitué avocat.
Cette procédure RG n°23/1583 a été jointe à la procédure principale RG n°19/919 par ordonnance du juge de la mise en état du 03 octobre 2023.

Par requête notifiée en RPVA le 12 avril 2024, la SA TOKYO MARINE a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Par avis du 18 octobre 2024, l'examen de la fin de non-recevoir a été renvoyée au tribunal en application de l'article 789 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 mars 2023 auquel il est renvoyé pour de plus amples développements, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture et

1) a invité les parties, spécialement M et Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à présenter leurs observations sur :
-l'application des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce et de l'application de la règle, d'ordre public, de l'arrêt des poursuites individuelles, issue de ces mêmes dispositions, consécutive à l'ouverture d'une procédure collective, subséquemment de la fin de non recevoir susceptible d'affecter, en l'absence d'instance en cours à la date du jugement d'ouverture de la procédure collective du débiteur, toute action engagée par le créancier fût-ce après avoir déclaré sa créance, tendant à faire constater le principe de sa créance et à en voir fixer le montant devant le juge du fond,
-en conséquence et en application de la règle d'ordre public de l'arrêt des poursuites individuelles : l'irrecevabilité susceptible d'affecter l'action engagée par M [A] [S], Mme [I] [L] épouse [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic M [A] [S] tendant à la constatation du principe de la créance indemnitaire invoquée par M et Mme [S], et en fixation de son montant à due concurrence de la somme de 16.094,10 € au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la SARL GR AUDIT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER
alors que l'instance a été engagée par eux à même fin les 13 et 14 février 2019, soit postérieurement à l'ouverture de la procédure collective ouverte à l'égard de ladite société par jugement du Tribunal de commerce de CLERMOND FERRAND en date du 27 février 2018.

2) a invité les parties, spécialement la SARL SAINT RAPHAEL, à présenter leurs observations sur :
-l'application de la règle d'ordre public de l'arrêt des poursuites individuelles issues des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce, aux demandes formées par la SARL SAINT RAPHAEL à l'encontre de la SARL AUDIT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER en redressement judiciaire, qu'il s'agisse de son recours en garantie ou des demandes en condamnation aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
-partant sur l'irrecevabilité susceptible d'affecter les demandes ainsi formées par la SARL SAINT RAPHAEL à l'encontre de la SARL AUDT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER en redressement judiciaire ;

3) a invité M et Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic M [A] [S] et la SARL SAINT RAPHAEL à signifier la présente décision ainsi que leurs conclusions en réponse et tout élément et pièces produits à leur appui à la SELARL MANDATUM représentée par Maître Raphaël PETAVY en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL GR AUDIT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 15 mai 2023, M [A] [S], Mme [I] [L] épouse [S] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 2] demandent au tribunal :
-de dire et juger que la responsabilité de la SARL GR AUDIT INSPECTION est engagée à l'égard de M et Mme [S],
-de dire et juger que la responsabilité de la SARL SAINT RAPHAEL est engagée à l'égard de M et Mme [S],
-de condamner la SARL SAINT RAPHAEL à verser à M et Mme [S], la somme de 33.677,38 € au titre des frais de réfection de la toiture mis à leur charge,
-de condamner la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser un montant de 100 € par mois à compter de janvier 2016 jusqu'au jugement à intervenir au titre du préjudice de jouissance,
-de condamner la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser un montant de 550 € au titre de la perte de loyer subie pendant la durée des travaux,
-de condamner la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SARL SAINT RAPHAEL aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'aux frais et dépens de la procédure de référé n°17/00085,
-de condamner à ce titre la SARL SAINT RAPHAEL à leur verser un montant de 1.590 € au titre des frais d'expertise judiciaire mis à sa charge,
-d'évaluer à ce jour le préjudice de M et Mme [S], au regard de la responsabilité de la SARL GR AUDIT à la somme de 48.717,38 €,
-de donner acte au syndicat des copropriétaires de son intervention volontaire au soutien de la demande de M et Mme [S]
-d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.

S'agissant de l'application de l'article L 622-21 du code de commerce, ils font valoir que :
-la SARL GR AUDIT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER ayant été placée en redressement judiciaire le 27 février 2018, ils ont régulièrement déclaré leurs créances entre les mains de Maître [X] ; la créance ayant été contestée, le tribunal de commerce a dit, par ordonnance du 07 juin 2019, qu'il y avait lieu à surseoir à statuer dans l'attente d'une décision au fond sur le bien fondé de la créance ;

-l'action ne tend pas à la condamnation de la SARL GR AUDIT ET INSPECTION DANS L'IMMOBILIER au paiement d'une somme d'argent mais à l'établissement judiciaire de sa responsabilité lors du diagnostic technique de l'immeuble ; le juge commissaire ne peut statuer sur l'admission de la créance tant que la question de la responsabilité n'aura pas été tranchée ;
-ils modifient le libellé du dispositif de leurs conclusions en conséquence.

Sur le fond, ils soutiennent que la responsabilité de GR AUDIT apparaît établie en ce que :
-il résulte clairement de l'expertise judiciaire que la toiture vétuste de l'immeuble présentait des désordres anciens et visibles de tout professionnel de l'immobilier notamment du diagnostiqueur ;
-le diagnostic prévu par l'article L 111-6-2 ancien du CCH consistait en un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert ; le rapport de GR AUDIT est totalement erroné qui fait état d'une toiture « en bon état d'usage » alors qu'elle était manifestement vétuste et présentait des interstices visibles à l'oeil nu ;
-le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité extracontractuelle engagée à l'égard de l'acquéreur s'il n'a pas rempli sa mission dans le respect des règles de l'art et a manqué à son devoir d'information et de conseil en omettant de constater des désordres de structure visibles à l'oeil nu ;
-tel est le cas en l'espèce ; si M [S] a bien été en mesure de visiter les combles, les éléments de vétusté qu'il a pu visualiser ne lui permettaient pas d'en apprécier la portée comme le rappelle l'expert ; il n'est pas un professionnel de l'immobilier, il était accompagné de l'agent immobilier qui lui a affirmé qu'aucune réfection n'était nécessaire, et s'est vu remettre un diagnostic mentionnant un bon état d'usage si bien qu'il n'a pu se convaincre de l'état réel de la toiture ;
-même dans le cadre limité du diagnostic, après un simple constat visuel, il ne pouvait être indiqué un bon état d'usage pour la toiture de l'immeuble ; la méthodologie de la mission produite par la SARL GR AUDIT ET INSPECTION indique que la visite sur place doit permettre à l'intervenant d'examiner dans des conditions satisfaisantes les ouvrages et équipements énumérés, y compris par l'accès à certaines parties privatives pour examiner de plus près des fenêtres, des relevés d'étanchéité des conduites et canalisations collectives ; or, rien dans le rapport lacunaire de GR AUDIT ne permet d'affirmer que ces constatations ont bien été effectuées notamment au niveau de la couverture ; le rapport précisant qu'il existe une charpente en bois traditionnelle dans les combles permet néanmoins de penser que ceux-ci ont été tout de même visités ; la note méthodologique préconise en outre la réalisation de photographies qui, en l'espèce, n'ont pas été jointes au rapport d'audit ;
-dans son courrier du 06 avril 2016, la SARL GR AUDIT s'est réfugiée derrière une météo clémente qui ne lui aurait pas permis de visualiser des infiltrations alors que si la diagnostiqueur estimait ne pas être en mesure de vérifier l'état de la toiture, il lui appartenait dans ce cas d'émettre des réserves ; l'expert notant des désordres anciens, ceux ci existaient déjà lors du rapport d'audit établi en mai 2015 ;
-l'affirmation selon laquelle l'immeuble aurait été vendu en dessous du prix du marché compte tenu de son état est une allégation gratuite et n'exonère pas la société GR AUDIT de sa faute ;
-ils n'ont pas mis en cause les vendeurs car rien ne permet d'affirmer que ceux-ci ont dissimulé des informations à l'agence immobilière.

Ils invoquent également la responsabilité de l'agence immobilière aux motifs que :
-M [W] de l'agence SAINT RAPHAEL a toujours affirmé lors des visites que la toiture ne nécessitait qu'un simple démoussage ; ils n'ont pas été alertés par les éléments de vétusté visibles compte tenu de ces affirmations ; selon l'expertise, seul un professionnel pouvait en apprécier la portée ;
-ils ont effectué deux visites des lieux, la seconde accompagnée du père de Mme [S], lequel est artisan chauffagiste et non professionnel en matière de toiture, et a examiné la chaudière ;
-c'est quelques jours après l'acte de vente que, alerté par M [S] de l'existence de problèmes d'étanchéité de la toiture que M [W] lui a transmis les coordonnées d'un ami couvreur, M [R] [Z] ; lors de cette échange de sms, les infiltrations n'étaient pas apparentes mais il s'inquiétait de l'état de la toiture et souhaitait se préserver d'éventuelles infiltrations futures ; contacté, M [Z] a évoqué un démoussage et le changement de quelques tuiles au printemps ;
-c'est en effectuant des travaux dans l'appartement qu'ils ont découvert la présence d'infiltrations et ont fait appel à des professionnels ;
-si l'agence immobilière soutient qu'elle n'est pas un professionnel du bâtiment, l'expert note qu'il était facile de constater l'état du bâtiment et celui de la couverture ; elle n'aurait pas du se contenter du rapport de GR AUDIT qualifiant l'immeuble de « bon état d'usage » et aurait du se faire transmettre des informations supplémentaires par les vendeurs ; l'agence ne peut soutenir que l'état de la toiture n'était pas apparente pour elle tout en prétendant qu'elle l'était pour les acheteurs ; elle a en réalité minimisé l'étendue des travaux nécessaires ;
-le diagnostic ne leur a été remis que le jour de la signature de l'acte authentique ;
-l'agence immobilière est tenue d'une obligation de renseignement et de conseil et doit informer l'acquéreur des vices apparents affectant l'immeuble ; en l'espèce, la SARL SAINT RAPHAEL n'a pas procédé à des investigations permettant de les informer sur l'état réel de la toiture.

Ils entendent obtenir l'indemnisation du coût des travaux de réfection de la toiture mis à leur charge en fonction des millièmes de copropriété, en lien direct avec les fautes commises, à savoir :
-32.977,78 € au titre des travaux de reprise ;
-699,60 € au titre de l'achat d'une bâche en urgence.

Ils sollicitent également l'indemnisation de leur préjudice de jouissance lié au fait que depuis leur achat, ils n'ont pu aménager les combles en chambres et ne jouissent que de l'étage.
Ils mettent par ailleurs en compte leur quote part de frais d'expertise pour 1.590 €.
Ils ajoutent que par acte du 27 novembre 2020, ils ont acheté l'appartement du rez de chaussée de M [V], celui-ci conservant la poursuite de la procédure le concernant, sauf le préjudice lié à reprise du bail au titre de la perte d'un mois de loyer pour 550 €.

*
En l'état de ses dernières conclusions notifiées en RPVA le 02 décembre 2019, la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER alors en redressement judiciaire représentée par la SARL MANDATUM prise en la personne de Maître [T] [X] a demandé au tribunal :
-de débouter M et Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la société GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER représentée par son mandataire la SELARL MANDATUM en la personne de Maître [T] [X],
-de les condamner en tous les frais et dépens y compris au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
-le diagnostic et le contrôle réalisés en vertu de la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000 consistent en un simple constat visuel de l'état de l'immeuble après visite sur place ;
-il s'agit de donner une information sur l'état apparent des ouvrages et équipements tels qu'ils peuvent être vus au cours d'une visite et il n'appartient pas au diagnostiqueur de procéder à des analyses de bon fonctionnement, de conformité, d'évaluation des dangers, de réparation et de chiffrer le coût d'une remise en état ;
-en l'espèce, l'aspect visuel de l'immeuble était conforme à ce que le diagnostiqueur a renseigné ;
-l'immeuble était ancien ; il était évident que des travaux de réfection devaient être entrepris ; les époux [S] l'ont acquis à un prix inférieur au prix du marché ; par ailleurs, ils n'ont pas assigné leurs vendeurs en garantie des vices cachés ce qui montre qu'ils connaissaient son état et ont négocié le prix en conséquence.

*
Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 21 septembre 2023, la SARL SAINT RAPHAEL demande au tribunal :
A titre principal,
-de constater que l'agence SAINT RAPHAEL n'a commis aucun manquement,
-de constater l'absence de lien de causalité entre le comportement de l'agence et les préjudices allégués par M et Mme [S],
En conséquence,
-de débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions formulés à l'encontre de l'agence SAINT RAPHAEL,
A titre subsidiaire,
-de débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation in solidum de la SARL GR AUDIT INPECTION et de la SARL SAINT RAPHAEL,
-d'appliquer un partage de responsabilité entre l'agence SAINT RAPHAEL, GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER et les demandeurs qui avaient pleinement conscience de la vétusté du bien,
-de réduire à de plus justes proportions les montants sollicités à l'encontre de l'agence,
-de faire application de la notion de perte de chance,
Sur appel en garantie, en cas de condamnation de la société SAINT RAPHAEL,
-de juger recevable et bien fondé l'appel en garantie de la société SAINT RAPHAEL à l'encontre de l'assureur de la société GR AUDIT, la société TOKIO MARINE EUROPE INSURANCE en cas de condamnation prononcée à son encontre en principal, frais et intérêts à la demande des époux [S],
En conséquence,
-de réserver les droits de la société SAINT RAPHAEL de conclure à l'encontre de l'assureur de la société GR AUDIT, la compagnie TOKIO MARINE EUROPE INSURANCE LIMITED, après jonction des procédures,
En tout état de cause,
-de condamner les époux [S] à verser à l'agence SAINT RAPHAEL la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de les condamner en tous les frais et dépens de la procédure, y compris aux frais d'expertise.

Elle fait valoir que :
-le succès de la demande des époux [S] suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité ;
-elle n'a commis aucun manquement ; l'expert rappelle que les époux [S] ont pu visiter les combles à plusieurs reprises, que M [S] était accompagné lors de ses visites d'amis professionnels du bâtiment afin de voir les possibilités d'aménagement et a conclu que l'état de la couverture, visible de l'intérieur des combles, ne pouvait être ignoré, même par un profane ;
-l'annonce immobilière qui ne faisait état que de petits travaux de décoration concerne l'appartement acquis par M [V] et non celui acheté par les époux [S] ; au demeurant, il est constant que la fiche technique d'un bien immobilier établi par une agence n'a pas valeur contractuelle ; l'agence immobilière n'a pas vocation à dresser un inventaire exhaustif de l'état technique du bien mais simplement à déclencher une visite ;
-l'agence n'a jamais caché l'état vétuste du bien ; les photographies du bien montraient en outre un bon état apparent et elle ne disposait d'aucun élément lui permettant d'alerter les acquéreurs quant à la nécessité d'effectuer de gros travaux et notamment de remplacer la toiture ;
-l'expert retient que les désordres affectant la toiture étaient apparents pour tous et que les traces sur la façade en provenance de la toiture aurait du alerter les acquéreurs ; le fait que la toiture était d'origine n'a jamais été caché à l'acquéreur ;
-la responsabilité d'une agence immobilière, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, ne peut être engagée pour des vices apparents du bien dont les acquéreurs ont pu se convaincre ;
-elle ne disposait pas d'éléments de nature à l'alerter sur la nécessité de remplacer la toiture alors que le diagnostiqueur avait indiqué un bon état d'usage et que le couvreur ensuite contacté par M [S] n'a évoqué qu'un simple démoussage avec le changement de quelques tuiles ; elle n'a pas de vocation technique ni celle de se substituer au diagnostiqueur, et n'avait pas à monter sur le toit ; l'expert a retenu que seul un professionnel pouvait apprécier l'importance des désordres ;
-une agence immobilière n'a pas à vérifier l'absence de vices cachés pas plus qu'elle n'est tenue de les garantir tant que la preuve de sa connaissance des vices n'est pas rapportée ; contrairement aux allégations des époux [S], les vendeurs ne l'ont jamais informée des infiltrations subies par les locataires ;
-elle est tenue d'une obligation de moyen ;
-en cas d'erreur commise par un professionnel du bâtiment, la responsabilité de l'agence immobilière ne saurait être engagée ; le comportement de l'agence est dépourvu de tout lien de causalité avec le préjudice allégué par les demandeurs ;

*
Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 18 décembre 2024, la SA TOKIO MARINE EUROPE venant aux droits de TOKIO MARINE KLIN INSURANCE demande au tribunal, au visa des articles L 124-3, L 114-1 du code des assurances et 2224 du code civil
A titre principal,
-de juger irrecevables car prescrites les demandes diligentées à l'encontre de la société TOKIO MARINE EUROPE,
-de les écarter purement et simplement,
A titre subsidiaire,
-de juger mal fondées les demandes diligentées à l'encontre de la société TOKIO MARINE EUROPE,
-de les écarter purement et simplement,
A titre très subsidiaire,
-de minorer les demandes des consorts [S], seule pouvant être prise en compte tout au plus une perte de chance,
-de condamner les consorts [S] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de le condamner aux dépens.

Elle expose que :
-la société GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER a été assurée auprès de TOKIO MARINE suivant police n° 22 806 320 pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2015, renouvelée pour l'année 2016 puis résiliée par voie d'avenant le 06 septembre 2016 à effet au 31 décembre 2016 ;
-à aucun moment son assurée ne lui a déclaré le sinistre ;
-en définitive, aucune demande n'apparaît être formulée contre elle ;
-le cas échéant, les demandes à son encontre sont irrecevables comme étant prescrites ; le fondement de la demande, bien que non précisé, doit être l'action directe prévue par l'article L 124-3 du code des assurances ; l'action du tiers lésé contre l'assureur de responsabilité du responsable se prescrit dans le même délai que l'action contre ce dernier ; les infiltrations dont se plaignent les demandeurs datant de janvier 2016, ils auraient du exercer leur action avant le mois de janvier 2021 en application de l'article 2224 du code civil ; la réclamation contre GR AUDIT a été formée par l'assignation en référé de 2017 ; même en prenant pour point de départ de la prescription la date de désignation de l'expert le 13 juin 2017 ou la date du dépôt du rapport d'expertise le 10 avril 2018, l'action diligentée contre l'assureur le 12 juin 2023 est prescrite ;
-si la cour de cassation a admis que le délai d'exercice de l'action directe peut être prolongée tant que l'assureur du responsable reste exposé au recours de son assuré au sens de l'article L 114-1 du code des assurances, la première action contre la société GR AUDIT date du printemps 2017 ; l'assignation de l'assureur aurait du intervenir avant le printemps 2019.

Subsidiairement, elle soutient que :
-le contrat d'assurance souscrit auprès d'elle a été résilié à effet au 31 décembre 2016 ;
-du 1er janvier 2017 au 28 février 2018, date de son placement en redressement judiciaire, la société GR AUDIT était nécessairement assurée auprès d'un autre assureur ;
-c'est l'assureur à la date de la réclamation, au printemps 2017, qui est susceptible d'être concerné par le présent litige ;
-elle s'associe aux conclusions du mandataire judiciaire quant à l'absence de responsabilité de son assurée ; la SARL GR AUDIT a effectué, au surplus par beau temps, un constat visuel qui n'a rien à voir avec une expertise ; le bâtiment a en outre été vendu à un prix bien inférieur au prix du marché compte tenu de son état ; au demeurant, les consorts [S] n'ont pas agi contre leur vendeur ;
-s'agissant du quantum des demandes, les travaux auraient du être réalisés et supportés par les acquéreurs quelle que soit la conclusion du diagnostiqueur ; il n'y a aucun préjudice sauf éventuellement la perte de chance d'obtenir un moindre prix d'achat ; les loyers réclamés ne sont pas davantage justifiés puisque les travaux sont faits depuis l'extérieur et ne rendent pas le bien inhabitable ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025, à juge unique, lors de laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 09 juillet 2026.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION DES ÉPOUX [S] ET DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES AU TITRE DE LA PROCEDURE COLLECTIVE DE LA SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER

Par LRAR du 04 mai 2018, M [V], M et Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] ont déclaré leur créance à la procédure collective de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER.

La créance ayant été contestée , le juge commissaire a, par ordonnance du 07 juin 2019, constaté qu'une instance était en cours et a sursis à statuer sur la contestation de créance de M [V], M et Mme [S] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] dans l'attente des décisions de la juridiction du fond saisie du litige les opposant à la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER.

Si, en réalité, aucune instance n'était en cours à la date du placement en redressement judiciaire de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER puisque la procédure collective a été ouverte le 27 février 2018 et que les assignations ayant introduit la présente instance datent de février 2019, il y a lieu de tirer les conséquences de l'ordonnance du juge commissaire et de déclarer recevables les demandes de M et Mme [S] à l'égard de la procédure collective de la SARL GR AUDIT INSPECTION DANS L'IMMOBILIER.

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de son intervention volontaire au soutien de la demande de M et Mme [S]

2°) SUR LES DEMANDES DE M ET MME [S]

La SARL GR AUDIT ET INSPECTION a réalisé un diagnostic technique immobilier dans le cadre de la loi SRU 2000-1208 du 13 décembre 2000.
Au titre du couvert, elle indique dans son rapport du 20 mai 2015 :
-charpente bois traditionnelle : B.E.U (bon état d'usage)
-couverture en pente-tuiles ardoises -toiture complète de l'immeuble : B.E.U
-cheminée : 2 cheminées sur toiture avant et 1 cheminée sur toiture arrière
En conclusion, elle indique au chapitre IMAGE PERCUE DU BATIMENT : l'immeuble est en bon état général.

L'expert a visité le bâtiment et relève, au second étage sous les combles dont une partie est aménagée et l'autre sert de grenier :
-dans la première partie, des traces d'infiltrations sur les plafonds recouverts de frises ainsi qu'au sol sont visibles ;
-dans la seconde pièce, des traces d'humidité dans l'angle ainsi que des décollements de peinture sur la frise en bois ;
-dans la troisième pièce non aménagée servant de combles, des traces d'infiltrations sont visibles sur le conduit de cheminée et sur le mât électrique.

Il constate en outre :
-que de la mousse polyuréthane a été posée entre le chevron de rive et le pignon afin de boucher les interstices de la toiture ; que des traces d'infiltrations sont visibles ;
-que dans la sous-pente, le chevron de rive est totalement pourri au niveau de la sablière ;
-que le dessous de la toiture montre des points lumineux qui sont des trous dans les tuiles, dues à leurs fissures ;
-que par une échelle en bois, l'accès se fait au faîtage où il est relevé des traces d'infiltrations au niveau du terrasson.

L'examen par le dessus de la toiture révèle en outre :
-que des tuiles le long de la rive contre la lucarne rampante se détachent et laissent pénétrer l'eau ;
-que des tuiles sont fortement abîmées sur la couverture ;
-que les zingueries de rive sont affaissées et encrassées ;
-que la cheminée est fissurée et que les briques se désolidarisent ;
-que sur le terrasson au sommet du comble, la couverture en zinc se détache, il manque des éléments métalliques, l'ensemble de cette couverture vétuste est prête à s'envoler.

Depuis la cour arrière, il constate :
-des fissures dans les gouttières ;
-de l'eau s'échappe des fissures et tombe sur l'appui de fenêtre ce qui provoque des projections d'eau sur la fenêtre de la chambre enfant et des fissures dans la maçonnerie ;
-sur le dessus du linteau de la fenêtre de la chambre enfant on peut voir que le tuyau de descente fuit, provoquant traces et fissures dans le mur.

En façade avant, l'expert constate des traces d'infiltrations au niveau de la corniche sous gouttière.

Il ajoute que toutes les personnes présentes ont pu constater que du métal au niveau du terrasson se soulève et que la toiture présente un état de vétusté visible de l'extérieur.

Il conclut que :
-la toiture de l'immeuble est affectée de désordres, inhérents à son âge ; elle présente des trous, traces de coulures, chevrons pourris ;
-sur l'extérieur, des coulures étaient visibles sur la façade arrière au niveau du tuyau descente, partie visible d'infiltrations par la fenêtre ;
-la toiture est vétuste et fuit depuis très longtemps ;
-ces désordres et les traces d'infiltrations étaient visibles ;
-le jour est visible au travers de certaines tuiles ; il est évident que n'importe qui, sans aucune connaissance particulière, pouvait se rendre compte de l'état général de la toiture ; de plus les tâches au niveau du plafond et du sol ne peuvent que confirmer que la toiture est vétuste et non étanche ;
-les désordres étaient apparents et pouvaient être décelés par toute personne ayant visité les combles ; seul un professionnel pouvait en apprécier la portée ;
-l'agence [Localité 4] ne pouvait ignorer l'état de la toiture ;
-le diagnostiqueur a délivré un rapport indiquant que la toiture était en bon état d'usage ; or il n'en est rien ; d'une manière plus globale, tous les points vérifiés sont classés en bon état d'usage ce qui est surprenant au vu de l'âge de l'immeuble qui n'a jamais été rénové ;
-la toiture ne peut être réparée, le seul remède est une réfection ;
-en l'état, les pièces sous comble ne peuvent être aménagées et occupées sans subir d'infiltrations.

En réponse aux dires, il confirme que les défauts étaient apparents et visibles même pour un profane, qu'il n'était pas besoin d'être un expert en construction pour constater les faiblesses de l'immeuble, qu'il n'était pas nécessaire de monter sur le toit et qu'il suffisait d'aller sur le balcon pour voir son état qui est de plus visible également de l'intérieur du comble.

Il ajoute que le rapport GR AUDIT ET INSPECTION est pour le moins léger, que tous les points d'étude ont été qualifiés de « bon état d'usage » ce qui est totalement erroné concernant la toiture de sorte que les compétences professionnelles du technicien sont sujettes à caution.

**
Tant le diagnostiqueur que l'agence immobilière sont susceptibles d'engager leur responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur d'un bien en cas de manquement dans l'exécution de leur mission.

Il incombe cependant aux époux [S] de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, ils ont acquis l'appartement du 1er étage et les combles composés d'un dégagement, deux chambres, un WC, trois placards, six greniers et deux balcons.

Ils ont visité le bien, notamment les combles et les deux balcons, au moins à deux reprises.

S'il est évident au vu des conclusions de l'expert que le diagnostic de la société GR AUDIT était erroné, ce qui relève d'une faute, les époux [S] indiquent eux-même que le diagnostic technique ne leur a été remis que le jour de l'acte authentique de vente. Ils n'ont donc pas été influencés ou trompés par le contenu de celui-ci dans leur décision d'achat, la fixation du prix ou les nécessités de rénovation.

Par ailleurs, les dires éventuels de l'agent immobilier lors des visites procèdent de leurs seules allégations. Si l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information, celle-ci ne porte pas sur des éléments dont l'acquéreur peut se convaincre lui-même.

Or, au terme de l'expertise, les époux [S] n'ont pu que constater, de l'extérieur et de tous les endroits de l'immeuble accessibles et notamment dans les combles, les traces d'infiltrations, de pourrissement, et les trous manifestes à travers les tuiles.

Même sans en apprécier complètement la portée, à savoir éventuellement l'étendue des travaux nécessaires à la réfection sur laquelle l'agence immobilière qui n'est pas une professionnelle du bâtiment n'avait pas vocation à les renseigner, il était évident pour tout acheteur normalement vigilant, au surplus en achetant un appartement en combles, dans un immeuble ancien n'ayant fait l'objet d'aucune rénovation, et avant toute lecture de diagnostic, que la couverture du bâtiment présentait des désordres importants et manifestes, qu'elle était fuyarde et que l'aménagement des combles en chambres n'était pas concevable avant a minima une réfection sévère de la couverture.

Au demeurant, le prix de vente de 103.000 € dont 93.000 € pour la partie immobilière pour 142m2 correspond à celui d'un bâtiment nécessitant des travaux conséquents et pas seulement des frais de décoration ou même d'aménagement de combles avec pose d'un velux.

Il n'y a en conclusion aucun lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur qui a manifestement établi un diagnostic erroné, celle éventuelle de l'agence immobilière qui a transmis ce diagnostic le jour de l'acte authentique, dont elle ne pouvait ignorer le contenu fantaisiste, et le préjudice dont se plaignent les époux [S] consistant en des travaux dont la nécessité voire l'étendue était évidente à la visite des lieux et qui ont visiblement été intégrés dans le prix de vente.

M et Mme [S] seront par conséquent déboutés de leurs demandes.

3°) SUR LES APPELS EN GARANTIE DE LA SOCIETE SAINT RAPHAEL

M et Mme [S] étant déboutés de leurs demandes, l'appel en garantie de la SARL SAINT RAPHAEL à l'égard de la société TOKIO MARINE est sans objet.

La fin de non-recevoir soulevée par cette dernière est donc également sans objet.

4°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties qui succombent, M [A] [S] et Mme [I] [L] épouse [S] seront condamnés aux dépens, comprenant ceux de la procédure de référé RG n°17/85 et leur quote part des frais d'expertise.

*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M et Mme [S] seront condamnés sur ce fondement à payer les sommes de :
-1.500 € à la SARL SAINT RAPHAEL,
-1.500 € à la SA TOKIO MARINE EUROPE.
Ils seront corrélativement déboutée de leur demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré antérieurement au 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

L'affaire est compatible avec l'exécution provisoire qui sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,