TJ 57463, 15 juin 2026, RG 25/00683

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

N° RG 25/00683 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSJM

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [Z] [E]
demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique du 16 mars 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à Me GONDER + pièces

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 13 juin 2024, la SCI BASSE SEILLE a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement sis [Adresse 4], ce moyennant un loyer mensuel de 550 euros dont 135 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [L] SEILLE a fait signifier à Monsieur [Z] [E] un commandement de payer le 10 juin 2025.

La SCI BASSE SEILLE a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du contrat de bail,
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement de 2 896,93 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts de droit,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] à lui verser 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l'assignation, et à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 20 octobre 2025, la SCI BASSE SEILLE était représentée par Maître FEITZ substituant Maître GONDER, avocat au barreau de Bordeaux ; Monsieur [Z] [E], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n'a pas comparu et n'était pas représenté.

La SCI [L] SEILLE, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

Par jugement avant dire-droit du 15 décembre 2025, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a :
- ordonné la réouverture des débats ;
- invité les parties à formuler toutes observations utiles sur l'application des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 au contrat de bail conclu le 13 juin 2024 entre la SCI [L] [P] et Monsieur [Z] [E] ;
- invité la SCI [L] SEILLE à préciser ses demandes, certaines demandes apparaissant dans les motifs de l'assignation mais pas dans le dispositif et inversement et la SCI BASSE SEILLE n'ayant pas indiqué dans son assignation la date à partir de laquelle elle sollicitait une indemnité d'occupation et la somme réclamée au titre de la clause pénale ;
- invité la SCI BASSE SEILLE à actualiser, si elle l'estimait nécessaire, sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif, en produisant un décompte actualisé ;
- dit que l'affaire serait rappelée à l'audience du 19 janvier 2026 devant se tenir à 14 heures en salle 225, la décision valant convocation des parties.

Rappelée à l’audience du 19 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 16 mars 2026. A cette audience, la SCI BASSE SEILLE était représentée par Maître FEITZ substituant Maître GONDER, avocat au barreau de Bordeaux ; Monsieur [Z] [E], bien qu’avisé des dates successives de renvoi par lettre simple adressée à sa dernière adresse connue (courrier revenu avec la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”) n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La SCI BASSE SEILLE, se reportant à ses conclusions déposées le 13 février 2026, après signification à la partie adverse le 3 février 2026, a sollicité :
- le prononcé de la résolution du contrat de bail,
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement de 6 050 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de janvier 2026,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux loués,
- la condamnation de Monsieur [Z] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de sa dénonciation à la CCAPEX, et à lui verser 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indiquait que nonobstant les mentions que contenait le contrat de bail, ce contrat était bien soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026, délibéré ultérieurement prorogé au 15 juin 2026.

En cours de délibéré, le juge a interrogé la SCI BASSE SEILLE sur le fait qu’alors qu’elle n’était pas « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus », il n’était pas justifié d’une dénonciation des difficultés financières rencontrées par Monsieur [E] à la CAF ou d’une saisine de la CCAPEX deux mois au moins avant la signification de l’assignation.

Par mail du 3 juin 2026, la SCI BASSE SEILLE a indiqué être, depuis une cession de parts sociales intervenue le 20 mars 2007, une SCI familiale composée exclusivement de parents ou d’alliés jusqu’au 4ème degré inclus et a produit de nouveaux justificatifs.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION :

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public ce qu’a admis la SCI [L] [P] dans ses conclusions déposées le 13 février 2026 (“le contrat de bail, nonobstant les mentions qu’il contient, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989"), il convient de vérifier le respect par la société demanderesse des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, une copie de l’assignation a bien été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la SCI BASSE SEILLE a justifié en cours de délibéré être une société "constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus" de telle sorte qu’elle n’avait pas à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 juin 2025 par voie électronique).

Son action dirigée contre Monsieur [Z] [E] est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL :

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; [...]
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.[...]".

Aux termes de l'article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- solliciter une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter".

Aux termes de l'article 1227 du Code civil : "la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice".

Aux termes de l'article 1228 du Code civil : "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts".

Aux termes de l'article 1229 du Code civil : "La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

En l'espèce, la SCI BASSE SEILLE sollicite la résolution du contrat de bail conclu avec Monsieur [Z] [E], l'intéressé ne réglant pas régulièrement son loyer.

Elle produit au soutien de sa demande un décompte dont il résulte qu'au 31 janvier 2026, Monsieur [Z] [E] restait lui devoir 6 050 euros au titre des loyers et charges, ce en dépit du commandement de payer signifié à l'intéressé le 10 juin 2025.

Monsieur [Z] [E] n'ayant pas comparu lors de l'audience du 16 mars 2026, n'a pu apporter aucune précision sur le montant de la dette.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du Monsieur [Z] [E].

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du contrat de bail à la date de l'assignation (31 juillet 2025) et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [E] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Il ressort du décompte produit par la SCI BASSE SEILLE que la dette locative s’élevait à 6 050 euros au 31 janvier 2026.

Monsieur [Z] [E], non-comparant, n'a pu apporter aucune précision sur le montant de la dette et ses éventuelles difficultés financières.

Il sera en conséquence condamné à verser 6 050 euros à la SCI BASSE SEILLE au titre de l'arriéré de loyer, de charges et d'indemnité d'occupation au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 200 euros à compter du 10 juin 2025, sur la somme de 696,93 euros à compter du 31 juillet 2025 et sur la somme de 3153,07 euros à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [Z] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant mensuel des loyer et charges, soit 550 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la Préfecture (en revanche le coût de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX ne pourra pas être mis à la charge du défendeur).

Monsieur [Z] [E] sera également condamné à verser 600 euros à la SCI BASSE SEILLE sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,