TJ 57463, 13 juill. 2026, RG 25/00237

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

N° RG 25/00237 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKA5

Minute JCP n° 26/457

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MFL
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C500 substitué par Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [R] [D]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [T]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Morgane BAUER, avocate au barreau de METZ, vestiaire : D505

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 21 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MOITRY Frédéric par voie de case (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me Morgane BAUER par voie de case (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

La SCI MFL a donné à bail à Madame [R] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 18 avril 2024, pour un loyer mensuel de 580 euros dont 35 euros de provision sur charges.

Le même jour, Monsieur [M] [T] s’est porté caution solidaire de Madame [R] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MFL a fait signifier à Madame [R] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 octobre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [M] [T] par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024.

La SCI MFL a ensuite fait assigner Madame [R] [D] et Monsieur [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par actes de commissaire de justice du 8 avril 2025 pour Monsieur [M] [T] et du 11 avril 2025 pour Madame [R] [D], pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2024 du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,
- qu’il soit fait injonction à Madame [R] [D] de libérer les lieux loués, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [D], au besoin avec l’assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [R] [D],
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et de Monsieur [M] [T] à titre provisionnel au paiement de 4 644,07 euros au titre de l’arriéré locatif au 25 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et de Monsieur [M] [T] à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros par mois écoulé à compter du 26 décembre 2024, tout mois commencé étant dû prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux,
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et de Monsieur [M] [T] aux dépens et à lui verser 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

En cours de procédure, Madame [R] [D] a libéré les lieux loués.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience, la SCI MFL était représentée par maître MULLER substituant Maître MOITRY, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [M] [T] était représenté par Maître BAUER, avocat au barreau de Metz ; Madame [R] [D], bien qu’avisée de la date de renvoi à l’adresse qu’elle avait communiquée lorsqu’elle a quitté les lieux loués, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SCI MFL, se reportant à ses conclusions déposées le 15 janvier 2026, a sollicité :

A TITRE PRINCIPAL :
- que ses demandes soient déclarées recevables ;
- le constat de la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2024 du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,
- qu’il soit jugé que ses demandes ne se heurtaient à aucune contestation sérieuse,
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et de Monsieur [M] [T], à titre provisionnel, à lui verser 4 167,56 euros au titre de l’arriéré locatif au 25 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation s’agissant uniquement de Madame [D],
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et de Monsieur [M] [T], à titre provisionnel, à lui verser 2 500,92 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 26 décembre 2024 au 4 juin 2025,
- la condamnation de Madame [R] [D], à titre provisionnel, à lui verser 1 053,36 euros de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la dégradation du logement loué,
- qu’il soit jugé que la demande de production de pièces sous astreinte formulée par Monsieur [M] [T] était sans objet, les pièces sollicitées ayant été produites en cours de procédure,
- le débouté de Monsieur [M] [T] de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le juge devait considérer que l’engagement de caution de Monsieur [M] [T] était limité à 580 euros par mois :
- la condamnation de Monsieur [M] [T], à titre provisionnel, à lui verser 6 553,66 euros au titre de l’arriéré de loyers , de charges et d’indemnité d’occupation,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si le juge devait considérer que Monsieur [M] [T] était uniquement redevable des loyers et charges dans la limite de 580 euros par mois et non des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail :
- la condamnation de Monsieur [M] [T], à titre provisionnel, à lui payer 4 064,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, régularisation de charges 2024 exclue,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- la condamnation solidaire de Madame [R] [D] et Monsieur [M] [T] aux dépens et à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indiquait, en sus des moyens déjà développés :
- que le contrat de bail contenait une clause résolutoire qui avait acquis ses effets deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré sans effet ;
- qu’en cours de bail, par courrier reçu le 5 mai 2025, Madame [R] [D] lui avait adressé un courrier de congé, ledit congé devant selon elle devant prendre effet un mois après la réception du courrier;
- que dans son courrier de congé, Madame [R] [D] indiquait qu’elle déposerait les clés de l’appartement dans la boite aux lettres ce qui rendait inenvisageable la réalisation d’un état des lieux amiable ;
- qu’un état des lieux de sortie avait en conséquence été programmé le 12 mai 2025 en présence d’un commissaire de justice ; que, , bien que régulièrement convoquée, Madame [R] [D] ne s’était pas présentée pour la réalisation de l’état des lieux de sortie ;
- que l’état des lieux de sortie avait permis de mettre en évidence la présence de meubles dans l’appartement, un état de saleté important et le fait que l’évier de la cuisine était totalement bouché, ce qui avait nécessité l’intervention d’une entreprise spécialisée pour un montant de 900 euros TTC ;
- que contrairement à ce que soutenait Monsieur [M] [T], la SCI MFL était bien une SCI familiale, de sorte qu’elle avait valablement pu solliciter un cautionnement ;
- que l’engagement de caution de Monsieur [M] [T] était valable dès lors que l’intéressé avait complété électroniquement une version pré-imprimée de la mention devant être apposée par la caution et y avait apposé sa signature électronique via un organisme externe (YOUSIGN) qui permettait de vérifier la validité de la signature apposée ;
- que si, lors de la reprise par la caution de ses engagements par le biais du système de dictée vocale Immo Sign, Monsieur [M] [T] avait largement résumé la première mention complétée par ses soins, il convenait de constater que cette mention dictée reprenait les éléments essentiels en indiquant la nature de l’engagement et son montant ; que pour le surplus, les mentions relatives au plafond de l’engagement, à sa durée et à la renonciation aux bénéfices de discussion et division étaient bien présentes dans la mention pré-imprimée complétée par Monsieur [M] [T] ; que dès lors, Monsieur [M] [T] ne pouvait pas ne pas avoir pris la pleine mesure de son engagement ;
- qu’étant une SCI familiale, elle ne pouvait se voir opposer les dispositions de l’article 2299 du Code civil ;
- que s’il était exact que le commandement de payer du 25 octobre 2024 n’avait été signifié à la caution que le 18 novembre 2024, soit au delà du délai de 15 jours prévu par l’article 24 I al3 de la loi du 6 juillet 1989, elle ne formulait aucune demandeà l’encontre de Monsieur [M] [T] au titre de pénalités ou intérêts de retard ;
- que bien que sollicitant, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement, Monsieur [M] [T] ne produisait aucun justificatif relatif à sa situation financière.

Monsieur [M] [T], se reportant à ses conclusions déposées le 16 avril 2026 a sollicité :

A TITRE PRINCIPAL :
- qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé au vu des contestations sérieuses existant quant à son acte de cautionnement ;
- que la SCI MFL soit en conséquence invitée à mieux se pourvoir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
- le débouté de la SCI MFL de l’ensemble de ses demandes ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
- que soit écarté le droit au paiement des pénalités ou intérêts de retard de la SCI MFL à son égard ;
- l’octroi de délais de paiement ;
- la condamnation de Madame [R] [D] à le garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- la condamnation de la SCI MFL aux dépens et à lui verser 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il indiquait au soutien de ses demandes :
- que la SCI MFL ne justifiait pas qu’à la date de la conclusion du contrat elle était une SCI familiale, pouvant solliciter un cautionnement ;
- que le fait que les deux mentions pré-imprimée et dictée par la caution ne soient pas strictement identiques posait difficulté dès lors que la seule mention apposée par la caution était le mention dictée par Monsieur [M] [T] laquelle ne précisait pas la durée de l’engagement et ne reproduisait pas la mention obligatoire de l’article 2297 du Code civil quant au bénéfice de discussion ;
- que le fait que la SCI MFL puisse être une SCI familiale ne suffisait pas à établir qu’elle n’était pas un créancier professionnel au sens de l’article 2299 du Code civil ; que les statuts de la SCI permettaient au contraire d’établir le statut de professionnel de la SCI dont l’objet était l’exploitation d’immeubles dont elle était propriétaire ; qu’en tout état de cause ce n’était pas au juge des référés qu’il appartenait de déterminer sir le bailleur était ou non professionnel ;
- que s’il devait être considéré que la SCI MFL était un bailleur professionnel, le juge des référés ne pourrait en tout état de cause pas apprécier la proportionnalité de son engagement de caution ;
- que le commandement de payer signifié à la locataire ne lui avait pas été dénoncé dans le délai de 15 jours prévu à l’article 24 I al3 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- qu’au vu de la seule mention apposée par lui sur le contrat de cautionnement, il ne pourrait qu’être tenu au paiement des loyers et charges impayés ;
- que sa situation financière ne lui permettait pas de faire face à cette somme ;
- qu’en cas de paiement de l’arriéré, il disposerait d’un recours subrogatoire contre Madame [R] [D].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience ; il ne peut en être tiré aucun élément sur la situation financière de Madame [R] [D], l’intéressée n’éyant pas donné suite aux propositions d’entretien qui lui avaient été adressées.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’EXISTENCE D’UNE CONTESTATION SÉRIEUSE

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] soutient que les demandes formées par la SCI MFL à son encontre se heurtent à une contestation sérieuse pour plusieurs motifs.

S’il a pu être justifié par la SCI MFL de ce qu’elle était en droit de solliciter un cautionnement puisqu’elle était, au moment de la conclusion de l’acte de cautionnement, une SCI familiale, il ne peut qu’être constaté que la présence sur l’acte de cautionnement de deux mentions au contenu non identique, l’une pré-imprimée, censée avoir été validée par Monsieur [M] [T] et l’autre censée avoir été dictée par Monsieur [M] [T], fait naître un doute quant à l’ampleur de l’engagement de caution de Monsieur [M] [T].

En présence d’une telle contestation sérieuse et compte tenu du fait que la SCI MFL ne sollicite pas la prise de mesures conservatoires ou de remise en état s’imposant pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, il y a lieu de déclaréer la SCI MFL irrecevable en ses demandes qu’elle a formées à l’encontre de Monsieur [M] [T] en référé et d’inviter cette société à mieux se pourvoir.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE CONSTAT DE LA RESILIATION DU BAIL

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MFL justifiant être une SCI familiale, elle n'avait pas à saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 avril 2024 contient une clause résolutoire (article VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 3 116,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 6 décembre 2024 à minuit du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION DIRIGEE CONTRE MADAME [R] [D]

La SCI MFL produit un décompte démontrant qu’au 13 janvier 2026,
- Madame [R] [D] restait lui devoir 3 108,59 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges au 6 décembre 2024, date de résiliation du contrat de bail (virement de 300 euros en date du 3 juillet 2025 et remboursement de 300 euros au titre du dépôt de garantie déduits)
- Madame [R] [D] restait lui devoir 3 559,90 euros au titre de l’indeminté d’occupation due pour la période du 7 décembre 2024 au 4 juin 2025 (date de libération des lieux).
(Si la répartition des sommes dont le paiement est réclamé entre arriéré de loyer et de charge et indemnité d’occupation n’est pas la même dans les demandes formées par la SCI MFL, c’est parce que cette société a visiblement imputé le règlement intervenu et le remboursement du montant du dépôt de garantie sur l’indemnité d’occupation).

Madame [R] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 108,59 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges au 6 décembre 2024 (décompte arrêté au 13 janvier 2026, virement de 300 euros en date du 3 juillet 2025 et remboursement de 300 euros au titre du dépôt de garantie déduits), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément à la demande de la SCI MFL.

Madame [R] [D] sera également condamnée au paiement, à titre provisionnel, de 3 559,90 euros au titre de l’indeminté d’occupation due pour la période du 7 décembre 2024 au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS POUR DEGRADATIONS LOCATIVES DIRIGEE CONTRE MADAME [R] [D]

Au soutien de sa demande de condamnation de Madame [R] [D] à lui verser 900 euros de dommages-intérêts pour dégradations locatives, la SCI MFL produit un état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 12 juin 2025 et un devis (non signé, ne comportant pas de tampon de société et ne précisant pas l’adresse du bien dont il est question), établi le 30 juin 2025 par la société SOLIM GROUP à hauteur de 900 euros TTC pour l’évacuation et la mise en décheterie de meubles, le débouchage de l’évier et le nettoyage d’un logement de 45m2.

L’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence :
- la présence de quelques meubles dans l’appartement : table basse, élément de voiture, micro-ondes, sommier, matelas, ventilateur, portant à vêtements),
- le fait que l’évier de la cuisine a été laissé bouché,
- le fait que les sols de la chambre et de la sale de bains.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de remise des lieux en bon état trouve à s’appliquer.

Il convient toutefois de ramener à de plus justes proportions les sommes que la SCI MFL entend facturer à Madame [R] [D], notamment au titre du ménage.

Au vu de ces éléments, Madame [R] [D] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser 660 euros de dommages-intérêts à la SCI MFL au titre des dégradations locatives.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DE MADAME [R] [D] AU PAIEMENT DE LA MOITIE DES FRAIS D’ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : “un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. [...]”.

En l’espèce, la SCI MFL indique avoir dû recourir à un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie car le fait que Madame [R] [D] aurait mentionné une remise des clés dans la boite aux lettres aurait rendu inenvisageable la réalisation d’un état des lieux de sortie amiable.

Elle ne justifie toutefois pas avoir tenté d’organiser un état des lieux de sortie amiable avant de recourir à un commisssaire de justice.

Au vu de ces éléments, la SCI MFL sera déboutée de sa demande tendant à voir Madame [R] [D] condamnée à lui régler la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MFL, Madame [R] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [T] sera débouté de ses demandes au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,