TJ 57463, 13 juill. 2026, RG 25/00734

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

N° RG 25/00734 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXZA

Minute JCP n° 26/462

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me François JAQUET, avocat au barreau de NANCY, substitué par Me Nathalie MARCHEGAY, avocate au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [K] [A]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 21 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me François JAQUET par LS (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [K] [A] par LS (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F GRAND EST a donné à bail à Mme [K] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 21 mai 2025 prenant effet le 26 mai 2025 et pour un loyer mensuel de 499 euros dont 81,89 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F GRAND EST a fait signifier à Mme [K] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2025.

Il a ensuite fait assigner Mme [K] [A] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 3 octobre 2025 du fait de l’acquisition des ffets de la clause résolutoire ;
- l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [A] de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- la condamnation de Madame [K] [A] au paiement, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, de 2 509,67 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation au 29 octobre 2025 ;
- la condamnation de Madame [K] [A] au paiement, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 499 euros en ce compris 81,89 euros de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ;
- la condamnation de Mme [K] [A] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mai 2026, la SA d’HLM 3F GRAND EST était représentée par Maître [L] venant en subsitution de Maître [M] ; Madame [K] [A] a comparu en personne.

La SA d’HLM 3F Grand Est, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 3 189,35 euros au 7 mai 2026 et s’opposant aux délais de paiment sollicités.

Mme [K] [A] a fait état d'importantes difficultés financières. Elle a exposé avoir été licenciée au mois d'août 2025 à l'issue d'un arrêt maladie et avoir rencontré des difficultés dans le traitement de son dossier par la Caisse Primaire d'Assurance Maladie (CPAM). Elle a précisé n'avoir commencé à percevoir l'allocation d'aide au retour à l'emploi qu'au mois de novembre 2025.
Elle a fait valoir qu'elle avait repris une activité professionnelle depuis le mois de mai 2026 dans le cadre d'un contrat à durée déterminée courant jusqu'au 30 juin 2026, susceptible d'être renouvelé.
Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2026 et a déclaré être en mesure de verser une somme mensuelle de 89 euros en plus du loyer et des charges courants pour régler sa dette locative. Enfin, elle a indiqué qu'une demande d'aide auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pourrait être envisagée à condition de réduire préalablement le montant de sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il est précisé dans le diagnostic social et financier :
- que Mme [K] [A] a rencontré des difficultés financières à la suite de son licenciement ;
- qu’un plan d’apurement de la dette avait été conclu avec le bailleur mais n’avait pas été respecté par Madame [A] qui avait dû régulariser sa facture de téléphonie afin de conserver sa ligne et de poursuivre, notamment, ses recherches d'emploi à compter du mois de février 2026.
- que le bailleur s’était opposé à la conclusion d’un nouveau plan d’apurement de la dette.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 1er septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 mai 2025 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2025, pour la somme en principal de 1 513,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 3 octobre 2025 à minuit du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM 3F GRAND EST fait état d’une dette locative de 3 189,35 euros au 7 mai 2026, ce qui correspond à la somme figurant dans le décompte produit par Madame [K] [A].

Maame [K] [A] ne conteste pas le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la SA d'HLM 3F Grand Est la somme de 3 189,35 euros à titre provisionnel, au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 19 mai 2026 (indemnité d'occupation due au titre du mois de mai 2026 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 513,37 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (22 août 2025), sur la somme de 996,30 euros à compter de la date de la délivrance de l'assignation (19 novembre 2025) et sur la somme de 679,68 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.."

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [K] [A] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant de verser 89 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L'historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Mme [K] [A] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 versements de 89 et un 36ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l'audience par Mme [K] [A], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l'expulsion de Mme [K] [A] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 499 euros par mois, cette indemnité n'étant due qu'au prorata du temps d'occupation des lieux, ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F GRAND EST, Mme [K] [A] sera condamnée à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,