TJ 57463, 1 juill. 2026, RG 25/00165

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2026

N° RG 25/00165 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIHH

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [P] [A]
demeurant [Adresse 2] [Localité 1]
Comparant

Madame [L] [U]
demeurant [Adresse 3]
Comparante

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [M] [D]
demeurant [Adresse 4]
Non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [E]
demeurant [Adresse 4]
Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 27 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à M. [A] et Mme [U] (par LS) + pièces
- copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par contrat du 28 février 2024, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] ont consenti à Madame [M] [D] et à Monsieur [Q] [E] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] (57).
 
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] ont fait signifier le 2 janvier 2025 à Madame [M] [D] et à Monsieur [Q] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 830 euros.
 
Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 13 mars 2025 à Madame [M] [D] et à Monsieur [Q] [E] et enregistré au greffe le 2 mai 2025, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] les ont assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 à 10 heures, et ont, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à ladite juridiction, dans le dernier état de leurs écritures, de :
 
-          CONSTATER la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;
-          ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] à l’expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
-          DIRE que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ;
-          CONDAMNER Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à leur payer la somme de 6 229 euros ;
-          FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail, soit 600 euros ;
-          CONDAMNER Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des locaux concernés ;
-          CONDAMNER enfin Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à leur payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer rappelant la clause résolutoire et ceux de l’assignation.
 
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juillet 2025 au cours de laquelle les demandeurs, qui ont comparu en personne, ont indiqué que les défendeurs avaient quitté le logement le 30 avril 2025, souhaiter former une nouvelle demande au titre des frais de nettoyage, puis renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins de notification aux défendeurs non comparants et non représentés, bien que régulièrement assignés par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, leur nouvelle demande outre les justificatifs en son appui, l’affaire étant appelée à ladite audience puis renvoyée pour les mêmes motifs à l’audience du 24 novembre 2025.
 
L’affaire a été appelée à l’audience du  24 novembre 2025 au cours de laquelle les demandeurs, qui ont comparu en personne, ont indiqué que les défendeurs ayant quitté le logement depuis le 30 avril 2025, ils ne forment plus de demande en expulsion comme en paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025, sollicité leur condamnation au paiement de la somme de 7 876,39 euros selon décompte produit au dossier et adressé aux défendeurs par lettre recommandée du 8 novembre 2025, outre les indemnités d’occupation jusqu’au 30 avril 2025 inclus, ces derniers n’étant ni présents ni représentés, puis mise en délibéré au 26 janvier 2026 prorogé au 9 février 2026.
 
Par ordonnance réputée contradictoire, avant dire droit du 9 février 2026, le présent Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, invité Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] à présenter leurs observations sur le caractère des demandes en paiement dont ils entendent saisir le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, le cas échéant à en tirer toutes conséquences quant aux modifications à leur apporter aux fins d’attacher aux demandes formées en référé un caractère provisionnel, invité en outre Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] à produire les pièces habiles à statuer sur le présent litige, indiquées comme ayant été annexées à l’acte introductif d’instance, et listées comme étant le contrat de bail conclu entre les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, la notification à la CCAPEX, ainsi d’ailleurs que toute autre pièce communiquée aux parties adverses, renvoyé à cette fin la cause et les parties à l'audience du Juge des contentieux de la protection du 23 mars 2026, dit que le présent jugement vaudra convocation des parties à l’audience, réservé l'ensemble des demandes en ce y compris au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié à Madame [M] [D] Monsieur [Q] [E] le 31 mars 2026, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] ont, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à ladite juridiction de :
 
-          CONSTATER la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;
-          ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] à l’expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
-          DIRE que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ;
-          CONDAMNER à titre provisionnel Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à leur payer la somme de 7 876,39 euros ;
-          FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail, soit 600 euros ;
-          CONDAMNER à titre provisionnel Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des locaux concernés ;
-          CONDAMNER enfin Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à leur payer la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer rappelant la clause résolutoire et ceux de l’assignation.
 
L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 27 avril 2026 au cours de laquelle les demandeurs ont comparu en personne, Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] n’étant ni présents ni représentés, puis mise en délibéré au 22 juin 2026 prorogé au 1er juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
 
En l'espèce, le bail portant sur le logement à usage d’habitation contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 2 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme totale due en principal de 2 830 euros.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 mars 2025 à 0 heures, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 28 février 2024 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.
 
Il convient de rappeler que les défendeurs ayant libéré le logement de toute occupation depuis le 30 avril 2025, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] ne poursuivent plus leur expulsion, ainsi qu’ils l’ont indiqué lors de l’audience du 24 novembre 2025, qui est sans objet, de sorte que telle demande ne sera pas examinée.
 
Il sera donc seulement constaté que Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] ont libéré le logement de toute occupation depuis le 30 avril 2025 et que la demande en expulsion est devenue sans objet.
 
 
 
 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel :
 
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
 
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
En application de l'article 1353 du Code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
 
En l’occurrence, Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] produisent un décompte actualisé en date du 31 mars 2026 aux termes duquel ils poursuivent paiement de la somme de 7 876,39 euros à titre provisionnel au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation.
 
Il convient en premier lieu de relever que les demandeurs ne sauraient poursuivre paiement au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, de sommes qui n’en empruntent pas la nature.
 
Il en est ainsi des frais de procédures pour un montant total de 382,95, qui empruntent une nature distincte, comme de la somme de 875 euros au titre des frais de nettoyage et de débarras qui s’analyse en une demande en indemnisation du préjudice né du défaut d’entretien, toute occurrence distincte.
 
Par ailleurs, s’ils poursuivent paiement au titre des charges de la somme de 2 418,44 euros, ils ne produisent à l’appui de leur demande aucun élément habile à en justifier, comme aucun élément de nature à établir qu’ils les ont régulièrement communiqués aux défendeurs le cas échéant, le courrier du 8 novembre 2025 produit par eux au dossier à même fin ne faisant état que de la transmission aux mêmes d’un état des sommes dues, de sorte que leur demande de ce chef ne saurait prospérer.
 
En revanche, ils sont fondés à réclamer paiement de la somme de 5 400 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation sur la période du mois d’août 2024 au mois d’avril 2025, et rappel fait que les défendeurs ont quitté les lieux le 30 avril 2025, dont il convient cependant de déduire la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 600 euros au titre des règlements effectués par les défendeurs, de sorte que ces derniers restent redevables de la somme de 4 200 euros à l’égard des demandeurs, qu’ils seront donc condamnés à payer.
 
En conséquence, Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] seront condamnés à payer à Monsieur [P] [A] et à Madame [L] [U] la somme de 4 200 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.
 
Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel par Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation sera rejeté.
 
Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel :
 
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
 
Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 3 mars 2025 ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] sont redevables à l’égard de Monsieur [P] [A] et madame [L] [U] du paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 3 mars 2025, et ce en l’occurrence jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, le 30 avril 2025.
 
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée ainsi que sollicité à la somme de 600 euros dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation.
Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour du mois.  
 
Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 3 mars 2025 et jusqu'au 30 avril 2025, date de la libération effective des lieux, à la somme de 600 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] à payer à Monsieur [P] [A] et à Madame [L] [U] à compter du 3 mars 2025 et jusqu’au 30 avril 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros correspondant au montant du loyer à la date de la résiliation du bail, cette indemnité se substituant aux loyers jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, en l’occurrence le 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois.
 
Il convient de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 4 200 euros outre intérêts à laquelle Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] sont déjà condamnés à titre provisionnel par la présente décision au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 3 mars 2025.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :
 
Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 janvier 2025 d’un montant de 143,51 euros, de l'assignation du 13 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 14 mars 2025.
 
Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O], étant tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire :
 
En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 28 février 2024 entre Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] [V] en leur qualité de bailleur et Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] en leur qualité de preneur et concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] (57), sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;
CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 3 mars 2025 ;
 
CONSTATE que Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] ont libéré le logement de toute occupation depuis le 30 avril 2025 ;
 
CONSTATE en conséquence que la demande en expulsion est devenue sans objet ;
 
CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [E] à payer à Monsieur [P] [A] et à Madame [L] [U] la somme de 4 200 euros (quatre mille deux cents euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;
 
REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel par Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;
 
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 3 mars 2025 et jusqu'au 30 avril 2025, date de la libération effective des lieux, à la somme de 600 euros (six cents euros) par mois ;
 
CONDAMNE en conséquence à titre provisionnel Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] à payer à Monsieur [P] [A] et à Madame [L] [U] à compter du 3 mars 2025 et jusqu’au 30 avril 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros (six cents euros) correspondant au montant du loyer à la date de la résiliation du bail, cette indemnité se substituant aux loyers jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, en l’occurrence le 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme de 4 200 euros outre intérêts à laquelle Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] sont déjà condamnés à titre provisionnel par la présente décision au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, terme du mois d’avril 2025 inclus, en considération de la date de la résiliation du bail fixée au 3 mars 2025 ;
 
CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [L] [U] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
CONDAMNE Madame [M] [D] et Monsieur [Q] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 janvier 2025 d’un montant de 143,51 euros, de l'assignation du 13 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 14 mars 2025 ;
 
REJETTE toute autre demande ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 1er JUILLET 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.
 
Le Greffier                                                                                        Le Juge