CA Aix Provence, 9 juill. 2026, RG 22/09579

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 JUILLET 2026

ph

N° 2026/ 178

Rôle N° RG 22/09579 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVSX

syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

C/

[W] [F]

Société ALLIANZ ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEGIS-CONSEILS

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SAS RAVOT PIERRE- ALAIN

Décisions déférées à la Cour :

Jugements rendus par le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03285 et en date du 29 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04346

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ABBA GESTION, dont le siège social est à [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Roseline EYDOUX, avocat au barreau de GRASSE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège sociale est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Pierre-Alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocat au barreau de GRASSE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [W] [F] est propriétaire depuis le 2 février 2004 d'un appartement situé au quatrième étage, au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Localité 1].

Se plaignant de désordres, fissures et dégâts des eaux, M. [F] a, le 20 juillet 2016, sollicité en référé l'instauration d'une mesure d'expertise, confiée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Grasse du 14 novembre 2016 à M. [K] [A] qui a déposé son rapport le 7 avril 2020 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) et de la société Allianz Iard.

Par exploit d'huissier du 13 août 2020, M. [F] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d'obtenir au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation sous astreinte à exécuter les travaux de remise en état du mur du salon préconisés par l'expert et les travaux de reprise de la canalisation du tuyau de chauffage, ainsi qu'à indemniser ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2022 du tribunal judiciaire de Grasse a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action opposée par le défendeur,

- rejeté la demande d'homologation du rapport d'expertise,

- condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de reprise des fissures sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l'issue d'un délai de soixante jours à compter de la signification du jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [W] [F] la somme de 36 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [W] [F] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral,

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [W] [F] la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise et les frais d'huissier,

- ordonné l'exécution provisoire.

Le tribunal a considéré :

- que faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir saisi le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [F], il convient de déclarer irrecevable cette fin de non-recevoir présentée devant lui,

- que le régime de responsabilité du syndicat des copropriétaires prévu par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est distinct de celui de la garantie légale des constructeurs, qu'il s'agit d'une responsabilité de plein droit au seul constat de l'atteinte aux parties privatives générée par différents désordres affectant les parties communes, qu'il résulte du rapport d'expertise que les fissures ont pour origine une malfaçon dans la mise en 'uvre du béton de l'ouvrage réalisé par l'entreprise de gros 'uvre lors de la construction du bâtiment, mais qu'en revanche il n'est pas démontré que les infiltrations ont pour origine les parties communes,

- qu'il ressort des pièces que l'importance des fissures a empêché M. [F] de procéder à la réfection de son appartement, générant un trouble dans la jouissance normale de l'appartement, que l'appartement était régulièrement loué pour un montant de 750 euros par mois non contesté, et qu'il convient d'évaluer la perte de chance à 60 % de la valeur locative du bien pendant quatre-vingts mois,

- qu'il est indéniable que l'ampleur des désordres a généré un préjudice moral constitué par les différents tracas.

Par déclaration du 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 20 février 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté une demande de radiation de l'appel, ordonné un complément d'expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, ainsi que la jonction de l'appel avec un appel enregistré sous le n° RG 23-01081 interjeté par le syndicat des copropriétaires contre le jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 novembre 2022, qui l'a débouté de son appel en garantie dirigé contre la société Allianz Iard et condamné aux dépens, en l'absence d'argumentation à l'appui de sa demande.

Par ordonnance du 23 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de complément d'expertise sollicitée par M. [F].

M. [G] [C] a déposé son rapport d'expertise le 29 décembre 2025

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse, numéro 2022/295, en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires n'était pas responsable des infiltrations pour lesquelles M. [F] avait obtenu l'expertise judiciaire,

- infirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 numéro 2022/295 pour le surplus, et notamment en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de l'entreprise Garelli sous astreinte, en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à M. [F] diverses sommes au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de l'article 700 ainsi qu'au titre des dépens,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 29 novembre 2022, décision numéro 2022/571, en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie contre son assureur Allianz,

Statuant à nouveau :

- débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

- condamner la société Allianz Iard à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourront être prononcées à son encontre,

Au cas de confirmation du jugement du 17 mai 2022,

- condamner la société Allianz Iard à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations déjà exécutées par lui pour un montant de 52 903,18 euros, outre des éventuelles nouvelles condamnations en cause d'appel,

- condamner M. [F] et la compagnie Allianz à lui régler une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

Sur le mode réparatoire des désordres structurels,

- que le tribunal n'a pas tiré les conséquences du constat unanime fait par tous les techniciens qui sont intervenus dans l'appartement de M. [F], que les fissurations liées aux défauts structurels initiaux de l'immeuble, et apparues entre la date de sa construction en 1973 et leurs découvertes en 2012 par M. [F], sont depuis longtemps parfaitement stabilisées,

- que la question se pose, six ans après le premier rapport d'expertise, si le renforcement structurel, quand bien même la solution initialement préconisée par M. [A] est aujourd'hui confirmée dans ses aspects techniques par le deuxième expert [C], est vraiment justifié, en lien avec la mission initiale de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier,

- que la surcharge de voiles béton au quatrième étage d'un immeuble présente toujours des risques, même limités selon M. [C], en considération des reports de charges aux étages inférieurs, alors que l'immeuble est construit sur un radier et non sur une dalle,

- que la cour pourra remarquer qu'aucun des rapports d'expertise, même judiciaire, ne contredit les observations du bureau d'étude technique (BET) Giudice, qu'il a missionné, frappées au coin du bon sens et la cour n'est liée par les conclusions d'aucun des deux rapports d'expertise déposés et peut forger son appréciation sur la base de tous les éléments techniques qui ont été fournis depuis la première ordonnance du 14 novembre 2016,

Sur les préjudices,

- qu'il résulte de la chronologie rappelée par l'expert judiciaire [A] que les désordres les plus gênants pour M. [F] trouvaient leur source dans des dégâts des eaux répétitifs, d'origine privative,

- que c'est donc sur la base du seul sinistre lié aux fissurations structurelles que le tribunal aurait dû considérer le préjudice de jouissance de l'intimé, à sa charge,

- que s'il n'y avait pas eu d'infiltrations nécessitant la dépose des tissus tendus, le phénomène de fissurations n'aurait peut-être même pas été découvert, tout comme il est resté caché par les tissus tendus pendant des décennies,

- que la cour pourra parfaitement et logiquement considérer que ces fissurations n'engendrent en réalité qu'une gêne visuelle bien plus qu'un vice affectant l'usage entier de l'appartement de l'intimé,

- qu'il en est de même pour le préjudice moral, l'élément déclencheur étant les infiltrations,

Sur l'appel en garantie,

- qu'à la date de l'ouverture des débats de la deuxième procédure en garantie contre l'assureur, le 15 février 2022, le premier jugement n'avait pas encore été rendu, si bien que le syndicat, à défaut de jonction des affaires, ne disposait d'aucun support causal,

- qu'il était assuré pour sa responsabilité civile au moment du litige.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 14 avril 2026, M. [F] demande à la cour de :

Vu l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (sic),

Vu l'article 10-1 de la loi de 1965,

Vu l'article 1241 du code civil,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action opposée par le syndicat des copropriétaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de reprise des fissures du salon selon les préconisations du rapport de l'expert judiciaire,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] les entiers dépens dont les frais d'expertise et les frais de commissaire de justice,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de M. [F] de voir condamner le syndicat des copropriétaires à réparer les désordres liés aux infiltrations ayant pour origine les parties communes,

- condamné le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de reprise des fissures sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l'issue d'un délai de soixante jours à compter de la signification du jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] la somme de seulement 36 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral et la somme de 4 000 euros en réparation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire réparer la canalisation collective desservant le système de chauffage collectif conformément aux préconisations de l'expert judiciaire et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de reprise des fissures sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance,

- débouter le syndicat de l'ensemble de ses arguments adverses totalement inopérants,

- débouter le syndicat de l'ensemble de toutes ses demandes,

- constater que les désordres relevés par lui ont été constatés par l'expert judiciaire [A] et confirmés par l'expert judiciaire [C],

- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de remise en état affectant son appartement, en particulier exécuter les travaux de remise en état du mur du salon préconisés par l'expert [A] à hauteur de 140 804,12 euros et les travaux de reprise de la canalisation du tuyau de chauffage,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de :

- 850 euros HC par mois, soit 10 200 euros de l'année 2015 à l'année 2020 au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi durant ces cinq années,

- 1 000 euros HC par mois, soit 12 000 euros par an à compter du 1er janvier 2021 et ce jusqu'à exécution totale des travaux préconisés par l'expert judiciaire et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi,

- 1 000 euros HC par mois au titre des frais de déménagement et les frais de garde meuble selon les devis produits, durant l'exécution des travaux,

- la facture [X] de 5 460 euros concernant le tissu tendu,

- 6 869,94 euros TTC au titre du remplacement du tissu tendu,

- 15 000 euros par an à compter de l'année 2015 jusqu'à exécution des travaux de remise en état en réparation du préjudice moral subi,

- 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- faire application de l'article 10-1 de la loi de 1965 et le dispenser de toutes les dépenses liées à la présente procédure,

- aux entiers dépens dont le remboursement des frais d'expertise et des frais de commissaire de justice dont les frais de rapport d'expertise Gérente.

M. [F] réplique :

- que l'expert a déterminé deux types de désordres ayant tous pour origine les parties communes :

- les fissurations au niveau des voiles en béton,

- les désordres relatifs à la fuite sur canalisation de chauffage central à distribution d'eau chaude collective,

- que depuis mars 2020 et le dépôt du rapport [A], le syndicat des copropriétaires n'a toujours pas exécuté la préconisation de l'expert, à savoir le remplacement de cette canalisation usagée et présentant des points de rouille, si bien qu'il est demandé à la cour de sanctionner la tardiveté du syndicat à exécuter ces préconisations,

- que c'est en raison de la carence du syndicat des copropriétaires qu'il a été contraint de saisir la justice,

- que les conclusions de l'expert [C] confortent les conclusions de l'expert [A] et rejettent la solution alternative du cabinet BET Giudice,

- que le syndicat des copropriétaires est responsable en tant que gardien des parties communes,

- que la réparation du vice de construction de l'ouvrage incombe au syndicat des copropriétaires,

- que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de carence manifeste, laquelle se poursuit, par une volonté délibérée de gagner du temps et ne pas exécuter les travaux,

- qu'il n'a pas seulement subi un préjudice esthétique, mais qu'entre 2015 et 2020 il n'a pas su si la solidité de l'ouvrage et de l'immeuble n'étaient pas impactées, rendant toute location et toute mise en vente non envisageables,

- qu'il est aujourd'hui rassuré avec sa famille, mais que son appartement n'est en l'état pas décent, ce qui justifie une augmentation de l'astreinte,

- que le facteur temps a accru les divers préjudices subis,

- que son appartement était régulièrement loué et que depuis 2015 et la découverte des fissures aucune location n'est envisagée, ce qui constitue un manque à gagner et que c'est à tort que le premier juge n'a retenu qu'une perte de chance de louer,

- que l'inaction du syndic à prendre en charge les sinistres déclarés n'a fait qu'accroitre leur préjudice moral, ayant le sentiment d'être totalement abandonnés, alors que les charges sont toujours régulièrement payées.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 14 avril 2026, la société Allianz Iard demande à la cour de :

Vu l'article 1103 du code civil,

Vu les dispositions particulières de la police multirisque immeuble applicable depuis le 7 décembre 2009 dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et elle-même,

Vu les rapports d'expertise judiciaire de M. [K] [A] du 7 avril 2020 puis de M. [G] [C] du 16 décembre 2025,

- rejeter l'appel du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] comme non fondé,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 22 novembre 2022 (sic) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Pierre-Alain Ravot, avocat postulant, sous son offre de droit.

La société Allianz Iard soutient :

- que la garantie multirisque immeuble ne couvre le syndicat des copropriétaires sur l'immeuble pris en garantie qu'à raison des événements accidentels par nature aléatoires définis dans les dispositions particulières de la police sous réserve des exclusions de garanties claires et précises,

- la police multirisque immeuble n'est pas le supplétif ou le palliatif à une assurance de garantie légale décennale expirée il y a plus de quarante ans et ne prend pas en charge des désordres de type constructif, liés à la qualité défectueuse de l'immeuble lui-même,

- qu'une assurance ne peut jamais être condamnée à assumer des travaux sous astreinte.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 avril 2026.

L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'appel, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit l'infirmation de la totalité du jugement sauf en ce qu'il a dit qu'il n'était pas responsable des infiltrations, ne développe aucun moyen sur l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, si bien que la cour ne peut que confirmer sur ce point.

Il est constaté que ne figure pas expressément dans le dispositif du jugement, le débouté de la demande de M. [F] au titre des infiltrations, qui résulte implicitement de la seule condamnation à réparer les fissures.

Sur la nature et l'origine des désordres

Deux types de désordres ont été mis en évidence.

En premier lieu, les désordres de fissuration, qui concernent les fissures apparues au niveau du balcon de M. [F], et au niveau des murs en béton de son salon, dont l'un se prolonge sur le balcon, à savoir :

- une fissuration du voile en béton du balcon contre le joint de dilatation,

- une fissuration du voile en béton du séjour contre le joint de dilatation,

- une fissuration du voile en béton du salon en séparation avec le couloir de circulation d'accès aux appartements.

L'expert M. [A], a retenu une date d'apparition de ces fissures entre la date de construction du bâtiment et avant le ravalement de façade de 2012, car la chronologie révèle que la fissure préexistait sur le balcon, et est réapparue après le ravalement de façade.

L'analyse faite par le sapiteur que s'est adjoint l'expert, montre une qualité de béton mis en 'uvre lors de la construction, très médiocre, se traduisant par une faible résistance en compression et une forte propension au fluage du béton, générant des déformations de la structure. Il est ainsi mentionné que les murs fissurés sont en béton non armé d'une épaisseur de 16 centimètres, que les structures verticales des appartements des troisième et quatrième étages sont identiques, que celles des appartements des cinquième et sixième étages sont identiques mais différentes de celles des étages inférieurs. Il est ainsi relevé une singularité de l'appartement du quatrième, étage charnière dans le transit des charges. Il est ajouté que l'absence de désordre dans les étages supérieurs montre que les déformations en jeu sont relativement faibles et l'absence de désordre dans le niveau inférieur montre que la répartition des charges s'est effectuée dans la hauteur de quatrième étage dans l'appartement de M. [F].

L'expert M. [A] conclut qu'il s'agit d'une malfaçon dans la mise en 'uvre du béton, lors de la construction, mais que la stabilité de l'ouvrage n'est pas menacée, la structure ayant atteint un nouvel équilibre.

L'expert M. [A] préconise la réalisation d'un contre-mur en béton armé projeté sur les deux voiles fissurés du salon évaluée à 115 712,13 euros TTC selon devis de la société Garelli IES, en prévoyant une durée des travaux de huit à neuf semaines, en y ajoutant également des frais de maîtrise d''uvre chiffrée à 10 % du montant des travaux hors taxe et les frais de déplacement des équipements de chauffage. Ce devis est privilégié par l'expert au lieu de celui transmis par le conseil du syndicat des copropriétaires, ne correspondant pas à ses préconisations et ne justifiant pas le mode d'ancrage des éléments de profilés métalliques, eu égard aux problématiques mises en évidence de la faible résistance du béton.

M. [C] désigné au cours de la procédure d'appel, missionné pour dire si le devis de la société Garelli présente un risque de surcharge de la structure de l'immeuble et si des solutions alternatives existent, énonce que l'expert [A] juge nécessaire de procéder à un renforcement structurel de la partie d'ouvrage concernée, que la solution de reprise doit renforcer les parties défaillantes en cause, mais doit impérativement intégrer sa maîtrise d''uvre, la faiblesse du béton, qu'en l'état des fissures qui sont stabilisées, le « remède ne doit pas être pire que le mal », qu'en tenant compte de la réalité dimensionnelle des surfaces à traiter en optimisant l'épaisseur du mur, le poids du béton rajouté ne constitue qu'un poids de charge modéré sans incidence sensible sur la descente de charge, et qu'il n'émet pas un avis favorable quant à la solution proposée par le syndicat des copropriétaires car elle ne respecte pas la réalité des lieux et la nécessité de ne pas trop solliciter le béton de qualité médiocre au droit des liaisonnements.

En second lieu, les désordres d'infiltration ont été constatés :

- dans le salon, s'agissant d'un point de rouille à la liaison entre le carrelage et la canalisation au niveau de l'angle du salon,

- dans le salon, une trace de coulure en dessous du passage d'une canalisation en partie haute de la cloison,

- dans la salle de bains, une trace de coulure au niveau du coude de la canalisation en plafond lors de sa première visite le 14 mars 2017, une coulure sur le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2018, une trace de coulure lors de sa visite du 10 juillet 2019.

L'expert M. [A] indique que la ou les origines de ces désordres ne sont pas déterminées, que les traces observées sont complétement sèches et que seule la trace de coulure apparaissant au niveau du tuyau de la salle de douche présente une évolution, avec constatation d'un phénomène de fissuration du tuyau le 10 juillet 2019, pouvant être à l'origine du suintement dans la salle de bains, expliquant qu'il se soit limité à ce seul désordre d'infiltration.

Selon l'expert M. [A], le caractère non infiltrant depuis à peu près un an, faisant suite à des réparations au niveau du lavabo de l'appartement au-dessus, semble démontrer que l'origine de ce désordre a été réparée. Cependant au constat de la fissuration en juillet 2019, il estime qu'il s'avère prudent de réparer cette zone.

Répondant à un dire mettant en cause le système de chauffage collectif passant par les tuyaux litigieux, l'expert évoque un document de l'entreprise de chauffage disant qu'aucune anomalie du système n'existe.

Sur la demande de travaux sous astreinte

Elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires nécessairement sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et pas 14-1, au regard des moyens développés, pour les désordres de fissuration et d'infiltration, sous astreinte supérieure à celle prononcée en première instance.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement sur l'absence de responsabilité pour les infiltrations et conteste la nécessité des travaux préconisés pour les fissurations.

Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dernier alinéa, dans sa rédaction en vigueur à la date des désordres, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort des pièces que les fissurations constatées dans l'appartement de M. [F] ont été révélées lors de la dépose des tissus, qui étaient appliqués contre les murs depuis l'origine, en raison d'un dégât des eaux du 31 mars 2015, déclaré à son assureur et qui a donné lieu à un rapport d'assurance du 5 mai 2015, concluant à une fuite sur le joint du radiateur de M. [Q], propriétaire de l'appartement sus-jacent, avec indication que la responsabilité de la copropriété a été recherchée par l'assureur de M. [Q].

Tant les deux expertises judiciaires que le rapport du sapiteur annexé au rapport de M. [A], contiennent l'avis que l'origine des fissurations se trouve dans la construction elle-même en raison de la qualité médiocre du béton utilisé, que ces fissurations sont anciennes, stabilisées et ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage.

Il y a donc lieu de conclure qu'il n'y a pas de nécessité d'entreprendre les travaux d'ampleur telle que préconisée par l'expert M. [A], même s'ils ne sont pas critiqués par le deuxième expert M. [C].

En revanche, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les désordres de fissuration mis en évidence résultant d'un vice de la construction.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à réparer les fissures sur les deux murs du salon, par un enduit, préparer le support, et procéder à la pose d'un nouveau revêtement en tissu tendu tel que précédemment installé et toujours souhaité par M. [F], les fissures inesthétiques qui réapparaîtront probablement sous le tissu, étant ainsi cachées comme précédemment. Le fait que la pose de tissus tendu soit indispensable pour cacher le défaut structurel de l'immeuble révélé dans l'appartement de M. [F], justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires pour la fourniture et pose de tissu tendu.

De même le syndicat des copropriétaires sera condamné à réparer les fissures constatées sur le balcon et à repeindre le mur concerné, le balcon apparaissant dans le devis de la société Garelli, retenu par l'expert M. [A], repris par l'expert M. [C] et dont M. [F] demande l'exécution.

En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Afin d'y contraindre le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

S'agissant des infiltrations, M. [F] qui affirme qu'elles trouvent leur origine dans le système de chauffage collectif, verse aux débats :

- la déclaration de sinistre du 31 mars 2015 avec le rapport d'assurance du 5 mai 2015 visant comme date du sinistre le 3 avril 2015, faisant état d'une fuite sur le joint du radiateur de M. [Q] et précisant que la responsabilité de la copropriété a été recherchée par l'assureur de M. [Q],

- la déclaration de sinistre du 25 décembre 2015 faite le 5 janvier 2016, concernant une fuite sur canalisation privative, non encastrée, de chauffage,

- le courrier du 26 décembre 2015 adressé à la copropriété pour signaler le dégât des eaux du 3 avril 2015 dans le salon à cause du système de chauffage défectueux, celui du 25 décembre 2015 ayant la même cause, ce dernier ayant cessé après arrêt de la fuite provenant de la salle de bains de M. [Q],

- le courrier de l'assurance du 19 février 2016 aux termes duquel aucun dommage n'a été constaté dans son appartement suite à une fuite sur canalisation de chauffage central à distribution d'eau chaude collective dans la salle de bains, et que les fissures constatées sur le mur porteur du séjour, sont à traiter par la copropriété,

- le constat amiable de dégât des eaux du 22 avril 2018 et le rapport d'assurance suite à une visite du 12 juin 2018, concluant à une origine dans la rupture d'une canalisation privée, que l'auteur du sinistre est M. [Q], s'agissant du flexible d'alimentation en eau du lavabo ; l'eau a endommagé les peintures de la canalisation de chauffage dans la salle de bains de M. [F] ; figure le commentaire, selon lequel l'assuré précise qu'une action est en cours concernant les fissures en façade et pense inclure le dégât des eaux à la procédure,

- le procès-verbal de constat d'huissier du 23 avril 2018, faisant état d'un tuyau de chauffage qui fuit et autour, d'un plafond détrempé.

L'expertise judiciaire de M. [A] n'a pas mis en évidence un défaut dans le système de chauffage collectif, mais des fuites en provenance de l'appartement sus-jacent, non actives dans le salon, actives en dernier lieu en avril 2018 dans la salle de bains, mais réglées par une réparation dans la salle de bains sus-jacente, ainsi que la constatation d'un phénomène de fissuration du tuyau dans la salle de bains de M. [F], le 10 juillet 2019.

M. [F] qui affirme que les canalisations sont communes, ne produit pas le règlement de copropriété, dont l'objet est de décrire les parties communes et les parties privatives, tandis que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne définit les parties réputées communes que « dans le silence ou la contradiction des titres ».

Il doit donc être conclu que M. [F] ne démontre pas un défaut d'entretien d'une partie commune de la part du syndicat des copropriétaires, si bien qu'il sera débouté de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires, concernant le désordre d'infiltrations.

Sur les demandes d'indemnisation

M. [F] qui reproche au syndicat des copropriétaires sa carence l'ayant contraint à saisir la justice, soutient qu'il n'a pas subi seulement un préjudice esthétique et réclame la réparation de son préjudice de jouissance depuis l'année 2015, de son préjudice moral, ainsi que des frais de déménagement et de garde meuble pendant les travaux, du coût à deux reprises du tissu tendu, le premier achat étant devenu inexploitable. Il affirme que la location ou la mise en vente de son appartement est impossible en l'état et depuis 2015, alors que son appartement était régulièrement loué, lui causant un manque à gagner, en contestant que le tribunal n'ait retenu qu'une perte de chance de louer, alors que non seulement il n'a pas pu louer l'appartement, mais il n'a pas pu non plus, l'occuper avec sa famille.

A l'appui de ses demandes, M. [F] verse aux débats :

- un rapport privé d'expertise locative à la requête de son conseil, du 12 août 2025, concernant le lot n° 424 (appartement composé d'une entrée, wc, salle d'eau, une chambre, cuisine, séjour, terrasse, de 52 m² terrasse incluse), avec les lots n° 365 (cave) et n° 2009 (place de stationnement), déterminant une valeur locative de 1 000 euros hors charges,

- un certificat médical du 18 juin 2025, faisant état d'un traitement anxiolytique pour anxiété diffuse,

- un certificat du 17 juillet 2019, selon lequel son état de santé est incompatible avec l'exposition de poussières et au port de charges,

- un devis pour la fourniture et pose de tissu mural établi par la société Moquette 3000 Tapis du 16 juillet 2019, pour 6 869,94 euros TTC,

- le devis de l'entreprise [X] pour la fourniture et pose de tissu mural pour 5 460 euros du 26 août 2015,

- une attestation établie par M. [X] déclarant qu'en octobre 2015, il a effectué la rénovation des tentures murales, et n'a pas poursuivi à cause des fissures,

- l'attestation d'un agent immobilier du 19 juillet 2019, selon laquelle l'appartement pourrait être loué 850 euros charges comprises, ainsi que la dernière page des baux signés le 23 juillet 2004 pour 750 euros, le 17 juin 2006 pour 750 euros,

- un devis de déménagement du 29 juillet 2019 à hauteur de 720 euros pour 10 m3 et un devis de garde-meuble pour 120 euros par mois,

- le courrier recommandé avec avis de réception adressé par son conseil au syndic, le 28 octobre 2015, mentionnant qu'il fait suite à un courrier recommandé de M. [F] du 17 septembre 2015 resté sans suite, concernant la propagation de fissures affectant les murs porteurs de son appartement,

- le rapport du BET Giudice du 24 mars 2016 adressé à la copropriété, concluant à l'évidence que le phénomène de fissuration est dû à une conception inadaptée, mais sans caractère évolutif, à l'évidence que les fissures réapparaîtraient si elles étaient simplement enduites ; est préconisé un renforcement de l'appui de la poutre et du mur à l'aide de profilés métalliques ou la conception d'un doublage adapté,

- les courriels adressés par le conseil de M. [F] le 3 mai 2016 au syndic, après avoir pris connaissance du rapport du BET Giudice, sollicitant les suites que le syndic entend y donner, ainsi que le courriel de rappel du 17 juin 2016, évoquant que M. [F] souhaite faire un référé expertise provision et sollicitant auparavant une solution amiable pour remédier aux désordres qu'il rencontre dans son appartement,

- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 20 avril 2016, dont l'ordre du jour ne concerne pas le problème de fissurations dans l'appartement de M. [F].

Il ressort de l'ensemble de ces pièces que le syndicat des copropriétaires n'a pas souhaité donner suite au rapport du BET Giudice afin de remédier aux désordres de fissurations révélés dans l'appartement de M. [F], après avoir eu connaissance précise, fin mars 2016, de l'origine des désordres dans un vice de la construction relevant de sa responsabilité de plein droit. Il a ainsi imposé à M. [F] de solliciter une expertise judiciaire, qui a donné lieu à un rapport d'expertise déposé quatre ans plus tard, concluant à la même origine, ainsi qu'à l'absence de caractère évolutif, de nature à rassurer les parties sur l'absence de risque pour la stabilité de l'immeuble.

S'est instauré ensuite un débat sur la solution pour remédier aux désordres de fissuration par la création d'un contre-mur en béton projeté, la solution plus « légère » et moins coûteuse préconisée par le syndicat des copropriétaires ayant été écartée par le premier expert judiciaire, comme devant être ancrée dans un mur, dont la médiocrité de la qualité avait été relevée, cause précisément des fissurations apparues. Cela a été confirmé par le deuxième rapport d'expertise judiciaire obtenu en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires, générant encore des délais retardant la solution du litige adoptée par la présente décision, de ne pas entreprendre de travaux d'envergure, puisqu'il est avéré que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise.

Il est donc établi que c'est le positionnement du syndicat des copropriétaires dès le départ, qui est à l'origine des troubles subis par M. [F] et de la persistance de ceux-ci, en termes de jouissance de son bien et au plan moral, compte tenu de l'inquiétude évidente qu'il a éprouvée en découvrant ces fissures, ce qui est confirmé par le certificat médical récent versé aux débats.

M. [F] englobe dans le préjudice de jouissance également la perte de revenus locatifs. Or, il n'est pas démontré que l'appartement était loué lors de la découverte des fissures, à l'occasion de la dépose des tissus tendus abimés par le désordre d'infiltration survenu dans le salon en mars 2015, même s'il est manifeste que la mise en location d'un bien avec des murs apparents fissurés et non couverts de revêtement mural, est tout à fait improbable, et génère ainsi une perte de chance de louer. Cependant le préjudice de jouissance existe en tout état de cause pour M. [F] lui-même, pour le salon, principale pièce à vivre, dans un appartement de deux pièces, évalué de ce fait, à 60 % de la valeur locative, jusqu'à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Il est justifié qu'en 2006, le bien était loué pour un loyer mensuel de 750 euros, si bien qu'il peut être retenu une valeur locative de 850 euros comme base de calcul proposée, ce qui correspond à l'augmentation résultant de l'indice de référence des loyers jusqu'en 2020, puis une valeur locative de 950 euros à partir de l'année 2021 et pour les années suivantes, correspondant à la moyenne de l'augmentation résultant du même indice.

L'indemnisation du préjudice de jouissance imputable à la carence du syndicat des copropriétaires depuis le mois d'avril 2016, date à partir de laquelle il ne pouvait ignorer que sa responsabilité de plein droit était engagée du fait des fissures, sera ainsi fixée à :

- 29 070 euros d'avril 2016 à décembre 2020 (850 x 60 % x 57 mois),

- 37 620 euros de janvier 2021 à juin 2026 inclus (950 x 60 % x 66 mois),

soit au total 66 690 euros d'avril 2016 à juin 2026 inclus, outre 570 euros par mois à compter du 1er juillet 2026 jusqu'à la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires.

Le préjudice moral subi pendant une période de dix ans en raison de la présence de fissures, non traitée par le syndicat des copropriétaires, génératrice de tracas liés à l'empêchement d'occuper normalement son appartement ou de le mettre en location, sera indemnisé à hauteur de 12 000 euros.

Les frais de déménagement et de garde-meubles ne sont pas justifiés, compte tenu de la teneur des travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il ressort des pièces produites que le tissu tendu objet du devis de l'entreprise [X] en août 2015, concernant la fourniture et pose de tissu tendu, a bien été commandé et que l'entreprise [X] a arrêté les travaux, compte tenu de la découverte des fissures, ce qui correspond au moment où M. [F] puis son conseil a sollicité l'intervention du syndic à ce sujet. Compte tenu du délai écoulé depuis 2015 date d'arrêt du chantier commandé, il est justifié de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser M. [F] du montant de cette commande pour 5 460 euros.

Quant au devis de fourniture et pose du nouveau tissu tendu daté de juillet 2019, pour 6 869,94 euros TTC, il est relevé que le syndicat des copropriétaires a déjà été condamné à réaliser des travaux dans l'appartement de M. [F] et que ceux-ci comprennent la fourniture et la pose de tissu tendu, si bien que ce devis de la société Moquette 3000 Tapis du 16 juillet 2019, pour 6 869,94 euros TTC sera intégré aux travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le jugement appelé sera ainsi infirmé sur l'indemnisation des préjudices de M. [F].

Sur l'appel en garantie

Le syndicat des copropriétaires demande pour le cas où il est condamné, à être relevé et garanti par son assureur responsabilité civile, de toute condamnation mise à sa charge et notamment de celles déjà exécutées en vertu du jugement appelé.

La société Allianz Iard oppose que la garantie multirisque immeuble ne couvre pas les désordres de type constructif et qu'elle ne peut pas être condamnée à exécuter les travaux.

Le syndicat des copropriétaires est condamné à exécuter des travaux dans l'appartement de M. [F] dont les murs sont affectés de fissures et à indemniser les préjudices en résultant pour M. [F].

Le contrat d'assurance souscrit prévoit une clause d'exclusion pour les dommages aux ouvrages dont sont responsables les constructeurs, ce qui est exactement le cas, en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de son appel en garantie dirigé contre la société Allianz Iard. Le deuxième jugement appelé, sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer les jugements entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe dans ses deux appels, sera condamné aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la société Allianz Iard qui la réclame, ainsi qu'aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. [F] et de la société Allianz Iard.

Aux termes des derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient de faire droit à la demande de dispense des frais de procédure faite par M. [F], seuls visés par l'article précité.

PAR CES MOTIFS