CA Aix Provence, 9 juill. 2026, RG 24/09504

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 09 JUILLET 2026

Ph

N° 2026/ 176

N° RG 24/09504 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNO3C

S.A.S. AMETIS PROVENCE ALPES COTE D'AZUR

C/

[D] [B]

[X] [P] [U] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP PAUL ET [H] [M]

SELARL [G] [T] [O]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 06 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00178.

APPELANTE

S.A.S. AMETIS PROVENCE ALPES COTE D'AZUR dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président la SAS AMÉTIS, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [D] [B]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [X] [P] [U] épouse [B]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [D] [B] et Mme [X] [P] [U] épouse [J] sont propriétaires d'une maison sise [Adresse 4] à [Localité 1], acquise suivant acte notarié du 14 septembre 2004.

En mars 2018, la société Ametis Provence-Alpes-Côte d'Azur (ci-après la société Ametis) a débuté des travaux de construction d'un immeuble de cinq étages sur son terrain, cadastré section NA n° [Cadastre 1], situé à proximité de la propriété de M. et Mme [J]

Se plaignant de ce que la société Ametis n'a pas répondu à leurs demandes de réparation des troubles subis, M. et Mme [J] ont obtenu par ordonnance de référé du 26 mai 2020, la désignation d'un expert judiciaire. M. [I] [F] a déposé son rapport le 28 octobre 2021.

Par exploit d'huissier du 7 juillet 2022, M. et Mme [B] ont assigné la société Ametis devant le tribunal judiciaire de Nice afin de la voir condamner sur le fondement des troubles anormaux de voisinage à leur payer la somme de 45 000 euros en raison de la perte d'intimité et de la perte de valeur vénale et 1 000 euros au titre des travaux de nettoyage des salissures de la façade et du mur de clôture du jardin.

Par jugement du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

- condamné la société Ametis à payer à M. et Mme [J] la somme de 45 000 euros en réparation de la perte d'intimité et de la perte de valeur vénale suite au trouble anormal subi,

- condamné la société Ametis à payer à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre du nettoyage des éclaboussures et projections intervenues lors des travaux de construction,

- dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision,

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- ordonné le prononcé de l'exécution provisoire,

- condamné la société Ametis à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Ametis de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Ametis aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

- qu'il résulte du rapport d'expertise que suite à l'édification de l'immeuble par la société Ametis, il existe une perte d'intimité au niveau du jardin de M. et Mme [B], en raison de la vue plongeante depuis les quatrième et cinquième étages, entraînant une modification du cadre de vie, occasionnant incontestablement un trouble anormal de voisinage par la présence des fenêtres et balcons implantés en face de leur propriété,

- qu'aucun élément objectif ne remet en cause l'évaluation de l'expert sur la perte de valeur vénale,

- que les éclaboussures et projections intervenues lors des travaux ne sont pas contestées.

Par déclaration du 22 juillet 2024, la société Ametis a interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par le RPVA le 28 mai 2025, la société Ametis demande à la cour de :

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d'expertise du 28 octobre 2021,

Vu l'article 1231-6 du code civil,

Vu les pièces,

- la recevoir en son appel, le dire bien fondé et y faisant droit,

- infirmer en toutes ses dispositions critiquées le jugement du tribunal judiciaire de Nice dont appel n° RG 22/00178 du 6 juin 2024 et particulièrement en tant qu'il a : (reprise du dispositif du jugement),

A titre principal,

- débouter Mme [X] [P] [U] et M. [D] [J] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner [X] [P] [U] et M. [D] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- en conséquence statuer sur ce que de droit sur les dépens,

A titre subsidiaire dans l'éventualité où il venait à être fait droit aux demandes de Mme [X] [P] [U] et M. [D] [J],

- dire et juger qu'une perte d'intimité était préexistante du fait des vues depuis les constructions édifiées antérieurement à la sienne,

- juger que l'indemnité due aux demandeurs du fait de cette atteinte doit être limitée à 4 000 euros,

- rejeter les demandes de Mme [X] [P] [U] et M. [D] [J] de condamnation au paiement d'intérêts au taux (sic),

- condamner [X] [P] [U] et M. [D] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner [X] [P] [U] et M. [D] [J] aux dépens.

La société [Adresse 5]Azur fait valoir :

- qu'un trouble anormal de voisinage est exclu s'agissant de constructions se trouvant dans un milieu urbain, compte tenu de la prévisibilité et du caractère inévitable de la construction d'un immeuble collectif dans le secteur,

- que la production de logements sociaux sert directement l'intérêt général et vise à atteindre un objectif d'intérêt public,

- que le secteur était déjà fortement urbanisé et n'a cessé de se densifier, étant classé en zone urbaine UE, qui ne limitait pas l'emprise au sol des constructions à la date de délivrance de son permis de construire,

- que les époux [J] ne peuvent pas alléguer une perte d'intimité, puisqu'ils n'en disposaient plus, avant même l'édification de l'immeuble litigieux, du fait de l'immeuble situé de l'autre côté du vallon, qui avait déjà des vues sur leur propriété,

- que subsidiairement au regard de la préexistence de vues sur la propriété de M. et Mme [J], l'indemnité à sa charge doit être diminuée tout au plus à 10 % du montant réclamé,

- que sur les éventuels intérêts, il ne s'agit pas d'une demande ayant trait à une obligation en somme d'argent au sens de l'article 1231-6 du code civil, au-delà du fait que le courrier du 15 février 2019, ne constitue pas une mise en demeure.

Dans leurs conclusions d'intimés, notifiées au greffe par le RPVA le 27 novembre 2024, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

Par application du fondement jurisprudentiel des troubles anormaux de voisinage et du principe de réparation intégrale du préjudice,

- débouter la société Ametis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 6 juin 2024 (RG 22/00178 ' Minute 24/543) dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner la société Ametis à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. et Mme [J] répliquent :

- que la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 janvier 2017 (n° 15-28591) a jugé que « le fait que l'immeuble, objet du trouble, fût implanté en milieu urbanisé n'excluait pas par principe toute indemnisation au titre des troubles anormaux du voisinage »,

- que la société Ametis reconnaît qu'elle doit les indemniser au titre des salissures relevées sur leur façade, mais a conditionné la réalisation des travaux au fait qu'ils « reviennent à la raison »,

- que le trouble anormal de voisinage peut être de nature économique et résulter de la dépréciation de la valeur du bien,

- qu'ils n'invoquent qu'une perte d'intimité entraînant une diminution de la valeur de leur maison,

- que le [Adresse 6], où se situe leur maison, n'est pas une zone fortement urbanisée telle que peut l'être le centre-ville de [Localité 1], mais un quartier résidentiel composé majoritairement de maisons avec jardin et piscine,

- que lors de leur acquisition le quartier n'était pas concerné par le plan local d'urbanisme, lequel n'a été approuvé que le 25 octobre 2019, si bien qu'il ne peut être soutenu que la construction d'un bâtiment collectif à proximité de leur maison, était un évènement prévisible,

- que si la construction édifiée par la société Ametis avait eu une hauteur moins élevée - deux étages en moins - elle n'aurait occasionné aucune perte d'intimité pour eux,

- que l'immeuble évoqué par la société Ametis est séparé de leur maison par un vallon, de tel sorte que l'immeuble est suffisamment éloigné pour qu'ils n'aient pas à subir de perte d'intimité, ce qui n'est pas le cas de l'immeuble construit par la société Ametis,

- qu'il n'y a pas de primauté de l'intérêt public, sur un intérêt privé, et qu'il faut procéder à une appréciation in concreto des troubles anormaux de voisinage,

- que la société Ametis est un professionnel qui s'engage en connaissance de cause et a nécessairement opéré à un calcul simple qui consiste à mesurer les risques juridiques et le gain que lui procure la construction du nouveau bâtiment.

L'instruction a été clôturée le 28 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'appel, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement.

Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

La société Ametis qui poursuit l'infirmation du jugement sur la condamnation à indemniser le coût du nettoyage des éclaboussures et projections survenues lors des travaux de construction, bien que sollicitant le débouté de toutes les demandes de M. et Mme [J], ne développe aucun moyen à l'appui de sa prétention concernant les dégâts causés par le chantier, si bien que la cour ne peut que confirmer sur ce point, de même que sur les intérêts au taux légal à compter du jugement et la capitalisation de ceux-ci, ces points n'étant pas discutés.

La demande de « dire et juger qu'une perte d'intimité était préexistante du fait des vues depuis les constructions édifiées antérieurement à la sienne » ne constitue pas une prétention mais un moyen, si bien que la cour n'en est pas saisie.

Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage

Aux termes de l'article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute.

L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d'en rapporter la preuve.

L'expert judiciaire M. [F] énonce que les deux derniers étages de l'immeuble ont une vue plongeante sur le jardin [J], en joignant une seule photographie, prise depuis le jardin de M. et Mme [J], permettant de voir la construction litigieuse de la société Ametis comportant quatre balcons et quatre fenêtres, correspondant aux deux derniers étages de l'immeuble, aucune constatation n'ayant été faite depuis l'immeuble litigieux, ce qui se déduit de l'absence de photographie de ce point de vue.

Dans l'évaluation effectuée en 2021, par le sapiteur que s'est adjoint l'expert, la maison de 102 m² est décrite comme se situant dans un quartier facile d'accès, individuelle avec jardin, en bon état général, deux emplacements de stationnement, dont les points faibles sont qu'elles se situe dans un quartier populaire, avec une exposition principale au nord, qui n'est plus au goût du jour et l'existence du vis-à-vis créé par l'immeuble construit.

Le sapiteur de l'expert énonce que le quartier abrite des collectifs dédiés à l'habitat social construit au cours des deux dernières décennies, les vieilles maisons niçoises étant désormais peu nombreuses. Il est précisé qu'il y avait des constructions anciennes, mais du fait de la déclivité du terrain, aucune ne dominait la propriété [J], alors que la façade sud de l'immeuble construit donne sur le jardin de la propriété [J], ce qui entre désormais dans les points faibles de la maison.

Le sapiteur conclut à une valeur moyenne entre les deux méthodes par comparaison et par capitalisation, avant l'édification de l'immeuble de 447 000 euros et après édification de l'immeuble de 402 000 euros, soit une perte de valeur vénale de 45 000 euros, étant relevé que ces évaluations ont été discutées dans un dire du conseil de la société Ametis, faisant valoir que les valeurs de comparaison prises ne correspondaient pas à la situation de la maison de M. et Mme [J] et ne tenaient pas compte de la valorisation générée par les travaux entrepris par la société Ametis sur la voie d'accès, s'agissant de considérations objectives, qui méritaient de s'y pencher plus avant.

Par ailleurs, sont versés aux débats :

- le procès-verbal de constat d'huissier préventif avant construction daté du 5 octobre 2017, faisant état d'une voie d'accès dégradée à la propriété [J], d'un mur surmonté d'un brise-vue, de nature à démontrer la nécessité de se protéger de vues déjà existantes,

- une évaluation immobilière du 14 février 2019 de la maison de M. et Mme [J] de 104 m² sur un terrain de 430 m², en bon état, exposition nord, tenant compte dans les points faibles, de la construction en cours d'un immeuble de cinq étages, du manque de luminosité, d'un vis-à-vis important surtout dans le jardin, d'une route d'accès à la maison en mauvais état, entre 190 000 euros et 220 000 euros, étant relevé que l'acte d'achat en 2004, faisait état d'un prix payé de 251 540 euros, et selon le sapiteur de l'expert aujourd'hui valorisée, après travaux sur la voie d'accès et construction de l'immeuble litigieux à 400 000 euros,

- le rapport d'expertise d'assurance protection juridique du 8 juillet 2019, sur les différents troubles allégués par M. et Mme [J], du fait de la construction, concluant que la responsabilité de la société Ametis peut être recherchée concernant les désordres occasionnés au revêtement de la voie d'accès au fonds [J], ainsi que pour les salissures en façade, que l'empiétement par les tirants d'ancrage pourrait être retenu mais qu'aucun préjudice n'est caractérisé, que les constructions respectent les prescriptions de distance en matière de vues, que les tribunaux reconnaissent difficilement les nuisances de privation de vue ou d'ensoleillement comme excessives, en déconseillant toute action en justice.

Il ressort de l'ensemble de ces pièces que la propriété [J] est située en zone UBd du plan local d'urbanisme dont l'expert indique « extension des centres urbains », et en limite sud-ouest en zone Nb, tandis que la construction litigieuse a bien été édifiée en zone UBd et est respectueuse des règles d'urbanisme et de la réglementation de distance en matière de vues droites et obliques.

Même s'il s'agit d'une zone moins urbanisée que le centre de [Localité 1], il y a lieu de conclure que la construction d'un immeuble collectif est prévisible et normale et fait partie des troubles habituels rencontrés en zone urbanisée, comme le changement du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme, alors que les éléments soumis à la cour, ne permettent pas de caractériser avec certitude une atteinte grave à l'intimité de M. et Mme [J] dans l'utilisation de leur jardin, générant une perte de valeur vénale de leur bien, qui devrait être réparée, alors que la charge de cette preuve pèse sur les demandeurs.

M. et Mme [J] seront donc déboutés de leur demande d'indemnisation au titre de la perte d'intimité et de valeur vénale de leur bien immobilier, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. et Mme [J] qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Ametis, les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS