CA Aix Provence, 9 juill. 2026, RG 24/02984

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊTAVANT DIRE DROIT

( Renvoi à une audience)

DU 09 JUILLET 2026

PH

N° 2026/ 173

N° RG 24/02984 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMWD5

[X] [D]

C/

Association Fonciere Urbaine libre des MAS DE GIGARO (AFUL)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Hermine KUGLER

SELAS ROBIN LAWYERS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01943.

APPELANT

Monsieur [X] [D]

demeurant [Adresse 1] - BELGIQUE

représenté par Me Hermine KUGLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Association Fonciere Urbaine libre des MAS DE GIGARO (AFUL), prise en la personne de son président en exercicie domicilié chez son gestionnaire CABINET [V], Syndic de copropriété, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Sophie BUCHON de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [X] [D] est propriétaire de la villa « [Adresse 3] », située [Adresse 4] à [Localité 1] cadastrée section B n° [Cadastre 1].

M. [D] y accède par les domaines « Baie de [Localité 2] » et « [Adresse 5] » qui ont fait construire en 1985 et 1987 des portails électriques pour limiter le trafic, au moyen de codes d'accès et de télécommandes des portails, remis par l'association foncière urbaine libre (AFUL) des [Adresse 5].

Après avoir été déclaré irrecevable en son action dirigée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le 8 mars 2023, M. [D] a fait assigner l'AFUL des [Adresse 5] (ci-après l'AFUL) afin de la voir condamner à lui délivrer douze télécommandes permettant l'ouverture des portails « [Adresse 5] » et « Baie de [Localité 2] », sous astreinte et à indemniser son préjudice moral.

Par jugement du 22 février 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan a débouté M. [D] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à payer à l'AFUL la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que s'il n'est pas contesté que M. [D] n'a accès à son bien qu'en traversant les copropriétés et qu'il utilisait ce chemin avant leur création, il ne peut pas se prévaloir de l'acquisition trentenaire d'une servitude discontinue, ni d'une servitude par destination du père de famille en l'absence de démonstration d'un aménagement et d'une division ultérieure et aucune servitude conventionnelle n'existe. Par ailleurs, l'existence d'une tolérance de passage efficiente, puisqu'il dispose des codes et des télécommandes pour ouvrir les portails, implique que le fonds n'est pas enclavé et qu'il ne peut se prévaloir d'une servitude sur ce fondement. Les dispositions de l'article 701 du code civil ne sont donc pas applicables en l'espèce pour justifier les demandes de M. [D].

Par déclaration du 7 mars 2024, M. [D] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 8 avril 2026, M. [D] demande à la cour de :

« Vu les articles 682, 701 et 1240 du Code Civil,

Infirmer le jugement rendu le 22 février 2022 par le Tribunal Judicaire de Draguignan en ce qu'il a :

- DEBOUTE Monsieur [X] [D] de l'ensemble de ses demandes ;

- CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS [Adresse 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux entiers dépens.

Statuant de nouveau :

- JUGER que la Villa « Les gâches » se trouve juridiquement enclavée par l'installation des portails édifiés par les copropriétés « [Adresse 5] » et « [Adresse 7] » ;

- JUGER que la villa « Les gâches » bénéficie d'un droit de passage sur une route principale qui a été privatisée et fermée par les copropriétés « [Adresse 5] » et « [Adresse 7] » ;

- JUGER que le nombre de télécommandes mis à la disposition de la « [Adresse 8] » ne lui permet pas un accès suffisant à la voie publique ;

- CONDAMNER l'AFUL [Adresse 5] à délivrer à Monsieur [X] [D] douze télécommandes permettant l'ouverture des portails édifiés par les copropriétés « [Adresse 5] » et « [Adresse 9] [Localité 2] » ;

- CONDAMNER l'AFUL des [Adresse 5] à la délivrance desdites télécommandes sous une astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 100 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- CONDAMNER l'AFUL des [Adresse 5] au remplacement des télécommandes en cas de dysfonctionnement ou de vétusté ;

- CONDAMNER l'AFUL des [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice moral ;

- CONDAMNER l'AFUL des [Adresse 5] à payer Monsieur [X] [D] la somme de 3 000 € s'agissant de la procédure de première instance et 3 000 € en cause d'appel en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- DEBOUTER l'AFUL des [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes.

- CONDAMNER l'AFUL des [Adresse 5] aux entiers dépens ».

M. [D] fait valoir que :

Sur l'état d'enclave de la [Adresse 8] et l'existence de la servitude de passage,

- sa villa est enclavée du fait de la construction des portails sur la route principale par l'AFUL des [Adresse 5] et la copropriété [Adresse 10] [Localité 2],

- s'il est de jurisprudence constante que le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage n'est pas enclavé tant que celle-ci est maintenue, cet argument ne peut être soutenu lorsque le fonds servant est à l'origine de l'état d'enclavement du fonds dominant,

- il bénéficiait d'un accès libre à la voie publique et à sa propriété avant l'intervention de l'AFUL [Adresse 5],

- sa villa a une grande capacité d'accueil qui peut atteindre vingt-trois personnes et il a donc besoin d'avoir accès à plus de deux badges ; utiliser le portail de la [Localité 3] [Localité 2] rallonge le trajet de trois kilomètres,

- toutes ces contraintes limitent son droit de propriété et sont contraires à l'article 701 du code civil puisqu'elles induisent une limitation d'usage de la servitude,

- le fait que les colotis soient limités dans le nombre de badges est sans impact sur lui puisqu'il n'est pas coloti,

- seuls deux des trois portails permettent un accès à la voie publique, le troisième portail n'étant d'aucune utilité pour lui,

- il faut juger que sa villa ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation, de sorte qu'elle est enclavée,

- le nombre limité de télécommandes est d'autant plus problématique qu'il a fait donation de sa propriété à ses trois enfants, devenus majeurs,

Sur les dommages et intérêts,

- il subit une entrave à la jouissance de sa servitude par le refus de fournir un nombre suffisant de télécommandes,

- cette situation existe depuis 2019,

- il a été privé d'un badge entre mars 2025 et février 2026 puisque l'AFUL des [Adresse 5] ne lui a pas permis de remplacer le badge défectueux avant,

- la limitation de l'accès a un impact sur la location du bien puisque le trajet pour [Localité 4] peut être rallongé de seize kilomètres.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 27 mars 2025, l'AFUL des [Adresse 5] demande à la cour de :

« Vu l'article 682 du Code civil,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 22 février 2024 en ce qu'il a :

- Débouté Monsieur [X] [D] de l'ensemble de ses demandes,

- Condamné Monsieur [X] [D] à payer à l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Monsieur [X] [D] aux entiers dépens,

- Rappelé que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision,

- Rejeté le surplus des demandes,

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [X] [D] à payer à l'AFUL LES MAS DE GIGARO la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,

CONDAMNER Monsieur [X] [D] aux entiers dépens de l'instance ».

L'AFUL des [Adresse 5] réplique que :

Sur l'état d'enclave et l'existence de la servitude de passage,

- antérieurement à l'installation des portails, M. [D] se rendait sur sa parcelle par la route principale, traversant les parcelles appartenant aux résidences « [Adresse 11] » ou « [Adresse 5] » et depuis l'installation des portails, il a toujours été rendu destinataire des codes d'accès des portails et/ou télécommandes,

- aucune servitude n'a été constituée, la tolérance de passage n'a pas été révoquée et M. [D] dispose des codes d'accès et/ou des badges pour ouvrir les portails,

- en l'absence de remise en cause de la tolérance de passage M. [D] ne peut pas demander la création d'une servitude puisque son fonds n'est pas enclavé, du fait de l'accès à la voie publique par trois endroits différents ; au plus, il est obligé de descendre du véhicule pour utiliser un digicode,

Sur la demande de douze télécommandes,

- M. [D] dispose de deux badges comme tous les colotis et a donc les mêmes droits qu'eux alors qu'il n'en est pas un,

- M. [D] dispose des codes du portail de la copropriété Baie de [Localité 2] et il peut donc communiquer les codes à tous les occupants de sa villa,

- M. [D] a accès à un troisième portail appelé de la piscine de la Baie de [Localité 2] dont il dispose de deux télécommandes et des codes d'accès,

- les différences de distance et de temps de trajet entre les trois portails ne constituent pas une entrave,

Sur la demande de dommages et intérêts,

- aucun préjudice n'est démontré.

L'instruction a été clôturée le 28 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l'étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l'article 954, alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l'appelant comporte trois demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.

Sur l'enclave et le droit de passage

M. [D] soutient que sa villa est enclavée en raison de l'installation de portails par les copropriétés « [Adresse 5] » et « [Adresse 9] [Localité 2] », sur la route principale qui a été privatisée, sans mettre à sa disposition le nombre de télécommandes suffisant, alors que sa villa est très grande et qu'il a fait donation de la nue-propriété de celle-ci à ses trois enfants.

L'AFUL réplique que depuis l'installation des portails sur la route principale, traversant les parcelles appartenant aux résidences « Baie de [Localité 2] » ou « [Adresse 5] », il a toujours été rendu destinataire des codes d'accès des portails et/ou télécommandes, sans qu'aucune servitude n'ait été constituée et sans qu'il y ait enclave en raison de la tolérance de passage, M. [D] disposant du même nombre de télécommandes que les autres colotis, même s'il n'est pas coloti.

Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Il est admis qu'un fonds n'est pas enclavée lorsqu'il bénéficie d'une tolérance de passage, toujours maintenue.

Sont versés aux débats :

- l'acte notarié du 17 mars 2023, par lequel M. [D] a fait donation à ses trois enfants, de la nue-propriété des parcelles cadastrées B n° [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] sises [Adresse 12] d'une superficie totale de plus de 15 hectares, l'acte précisant qu'il tient ses droits d'un acte de licitation du 22 juin 2015 pour les deux premières parcelles, suivant la donation de la nue-propriété faite par ses parents le 22 avril 1997 à leurs sept enfants ; aucune stipulation de servitude de passage n'y figure ; y sont joints des extraits du plan cadastral permettant de distinguer un accès à la villa de M. [D] sise sur la parcelle B [Cadastre 4], passant sur la parcelle BX [Cadastre 5], se prolongeant ensuite en passant entre d'autres parcelles dont le numéro n'est pas lisible,

- le procès-verbal de constat d'huissier du 13 janvier 2022 dressé à la requête de M. [D], faisant état d'une villa de neuf chambres, d'une maison de gardiens composée de trois chambres, et de l'existence de deux portails : celui du bas, côté Gigaro, et celui du sommet Collebasse,

- les courriers adressés en mai 2021 par le conseil de M. [D] au Cabinet [V] pour la copropriété « Baie de [Localité 2] » pour dénoncer l'absence d'information du changement du code d'ouverture du portail, indiquer que l'installation du portail réduit l'accessibilité à sa propriété, invoquant une servitude légale pour cause d'enclave préexistante à l'installation du portail et réclamer douze télécommandes, ainsi que la réponse du « Syndic pour Baie de [Localité 2], le Secrétaire pour [Adresse 5] [E] [V] » au nom de l'AFUL et de la copropriété [Adresse 10] [Localité 2], pour acquiescer à son droit d'accès à la route principale qui traverse les domaines [Adresse 10] [Localité 2] et [Adresse 5], expliquer que les portails ont été installés en 1985 et 1987 car la route principale qui traverse les domaines est une route très prisée en période estivale en permettant d'éviter les embouteillages, adressant les codes prévus pour 2020/2021 (sic mais en réalité 2021/2022), précisant que M. [D] est détenteur de deux télécommandes comme chaque propriétaire du domaine et qu'il est impossible de lui en allouer davantage ; les codes entrent en application à partir du mois d'avril et concernent le portail principal de la Baie de [Localité 2] et le portail de la piscine Baie de [Localité 2],

- plusieurs courriels adressés par le conseil de M. [D] au conseil de l'AFUL pour réclamer les codes, en mai 2022, avril 2023 et avril 2024, avec une information sur les codes 2023/2024 transférée le 28 avril 2023 à M. [D] par son conseil qui les avait réceptionnés le 13 avril 2023,

- un courriel du 21 novembre 2025 adressé par le conseil de M. [D] au conseil de l'AFUL pour demander le remplacement des télécommandes défectueuses ainsi qu'une sommation interpellative du 11 décembre 2025 aux mêmes fins délivrée à l'AFUL et au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] [Localité 2], à personne morale, par remise à la même employée du syndic dans les deux cas, qui a déclaré qu'une réponse serait apportée dans les cinq jours ouvrés ; la réponse est intervenue en février 2026 par le conseil de l'AFUL, invitant M. [D] de se rapprocher de la permanence du club pour commander un nouveau bip en remplacement du bip cassé, contre restitution de l'ancien,

- un procès-verbal d'assemblée générale de l'AFUL du 25 septembre 2021, précisant que Les [Adresse 5] sont organisés en AFUL, laquelle est régie par des statuts et un cahier des charges, rappelant la règle de deux bips maximum par mas, règle qui a permis de réduire le trafic des non-résidents, assurant plus de tranquillité et de sécurité aux résidents du domaine, s'agissant d'une règle co-adoptée en accord avec la Baie [Localité 2], quelle que soit la taille du mas,

- un plan faisant apparaître deux zones « [Adresse 5] » (en haut du plan) et « Baie de [Localité 2] » (en bas du plan), un portail dénommé « [Adresse 5] » avec la flèche direction [Localité 4] en sortie du portail et la précision « avec télécommande », un portail dénommé « Baie de [Localité 2] » avec précision « télécommandes et codes », un portail dénommé piscine de la Baie [Localité 2] avec précision « télécommandes et codes ».

Il ressort de l'ensemble de ces pièces qu'il n'est pas contesté que l'accès à la villa de M. [D] ne peut se faire qu'en passant par une « voie principale », telle que décrite par les deux parties, traversant les domaines [Adresse 5] et [Adresse 11], qui sont clôturés depuis les années 1980, par trois portails dont l'accès est accordé à M. [D] au moyen de codes communiqués chaque année pour deux des portails (piscine et Baie de [Localité 2]) et deux télécommandes pour les trois portails. Le portail [Adresse 5] est dépourvu d'un accès par code, et impose par suite, en l'absence de télécommande, le détour par un autre portail accessible par code, à condition de disposer d'un code à jour.

Il est établi que cette voie principale a été fermée par des portails, car elle était utilisée comme raccourci pour les non-résidents des domaines, si bien qu'il ne peut être soutenu que le passage par l'un ou l'autre des portails est indifférent.

Il est démontré que la villa de M. [D] ne dépend pas des domaines précités, qu'il y a des retards récurrents dans la transmission des codes d'accès qui sont changés annuellement, que le nombre de télécommandes attribué est limité à deux alors qu'un des portails sur les trois n'est accessible qu'au moyen d'une télécommande, ce qui rend légitime la question de l'accès suffisant pour l'utilisation normale de la propriété de M. [D] qui comporte neuf chambres.

Il est constaté que l'AFUL qui s'oppose à délivrer davantage de télécommandes et affirme que le passage laissé à la villa de M. [D] est suffisant, compte tenu de la présence de trois portails, ne fournit aucune information sur son emprise foncière et prive la cour du moyen de vérifier si elle inclut la voie principale litigieuse.

Il convient donc avant dire droit d'ordonner la réouverture des débats aux fins de justification par l'AFUL de son emprise foncière au regard de la ou des copropriétés incluses, ainsi que de ses statuts et de son cahier des charges évoqués dans le procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2021.

PAR CES MOTIFS