CA Rennes, 9 juill. 2026, RG 25/00003

4ème Chambre

ARRÊT N° 179

N° RG 25/00003

N° Portalis

DBVL-V-B7J-VQF2

(Réf 1ère instance : 24/01418)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 JUILLET 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats, et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Avril 2026

devant Mme Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 25 Juin 2026 prorogée au 09 Juillet 2026

****

APPELANTE :

S.A.R.L. PAMAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Laura LUET de la SELARL HORIZONS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sarah BECHARI, Plaidant, avocat au barreau de BESANÇON

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'ensemble immobilier LES SABLES BLANCS pris en la personne de son Syndic IMHOTEP, immatriculé au RSC de [Localité 2] sous le numéro 494 289 804, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Pamac est propriétaire des lots n°8 et 139 au sein de l'immeuble '[Adresse 4] [Adresse 5]' situé [Adresse 6] à [Localité 4], et ayant pour syndic la société Foncia Breizh.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner la société Pamac, selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins de paiement de charges de copropriété échues et à échoir.

Par jugement en date du 22 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Quimper a :

- déclaré recevable la demande en justice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situés [Adresse 8], représenté par son syndic la société Foncia Breizh;

- condamné la société Pamac à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Adresse 5] situés [Adresse 8], représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 6.781,76 € au titre des charges de copropriété demeurées impayées sur la période comprise entre le 1er janvier et le 1er juillet 2023 ;

- dit que cette dette sera augmentée de l'intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2023, date de la sommation de payer, sur la somme 2.875,49 euros et de l'intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus ;

- condamné la société Pamac à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 5] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 3.854,12 €, correspondant aux provisions non encore échues au jour de l'acte introductif d'instance, en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamné la société Pamac à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 1.050,72 € conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la société Foncia Breizh de sa demande de dommages et intérêts;

- condamné la société Pamac à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamné la société Pamac aux entiers dépens ;

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

La société PAMAC a relevé appel de cette décision le 2 janvier 2025.

Aux termes de ses écritures en date du 26 mars 2025, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a :

- condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situés [Adresse 8], représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 6.781,76 € au titre des charges de copropriété demeurées impayées sur la période comprise entre le 1er janvier et le 1er juillet 2023 ;

- condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 5] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 3.854,12 €, correspondant aux provisions non encore échues au jour de l'acte introductif d'instance, en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 1.050,72 € conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamnée aux entiers dépens ;

Elle demande à la cour de :

- la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 10], représenté par son syndic la société Foncia Breizh la somme de 6.781,76 € au titre des charges de copropriétés demeurées impayées sur la période comprise entre le 1er janvier et le 1er juillet 2024 ;

- juger que la somme due par elle au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh au titre des provisions non encore échues au jour de l'acte introductif d'instance est de 2.218,71 € ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh du surplus de sa demande à ce titre ;

- juger que la somme due par elle au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh au titre des frais de recouvrement est de 240,14 € ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] [Adresse 5] représenté par son syndic la société Foncia Breizh du surplus de sa demande à ce titre ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh à lui restituer la somme de 756,68 € au titre du trop perçu relatif aux frais de recouvrement ;

- Ordonner la compensation des créances réciproques ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la société Foncia Breizh de sa demande en condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens au titre de la procédure devant le tribunal judiciaire de Quimper ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] représenté par son syndic la société Foncia Breizh à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens d'appel.

Bien que régulièrement constitué, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] [Adresse 5] n'a pas conclu.

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire de l'appelante, il est expressément renvoyé à ses écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées

La SARL PAMAC ne conteste pas l'existence d'impayés de charges de copropriété, mais la période retenue par le tribunal, soit entre le 1er janvier et le 1er juillet 2023.

Elle affirme qu'il s'agit de charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2023 et le 1er juillet 2024.

Il résulte en effet du décompte produit que les charges de copropriété impayées concernent la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 et non 2023.

Elle indique avoir réglé début septembre 2024 la somme de 7.758,58 € incluant le solde dû au 17 juin 2024, les provisions sur charges courantes, les cotisations sur fonds travaux et les frais de recouvrement qui auraient été engagés par le syndicat des copropriétaires, soit avant que la décision de première instance ne soit rendue.

L'absence de conclusions du syndicat des copropriétaires est de nature à conforter la réalité de ce règlement qui est justifié par la production du relevé de compte de l'appelante le faisant apparaître.

La cour relève toutefois que celui-ci a eu lieu le 24 septembre 2024, soit postérieurement à la date à laquelle l'affaire a été retenue par le tribunal (3 septembre 2024) en l'absence de la SARL PAMAC qui était non comparante.

L'appel de fonds du 17 juin 2024 fait d'ailleurs apparaître une somme de 7.039,01 € au titre du solde dû et la somme de 7.778,58 € figurant sur ce document inclut les provisions appelées sur charges courantes pour un montant de 673,69 € et la cotisation fonds travaux pour 65,88 € pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024.

Il n'y a donc pas de trop-perçu justifiant que soit ordonnée une compensation.

L'appelante sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé sur le montant et la période relative aux charges impayées dont il y a lieu de constater qu'elles ont été réglées.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires

La SARL PAMAC soutient qu'aux termes du règlement de copropriété, une facturation au titre de la constitution du dossier transmis à un auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat, ne sont facturables qu'en cas de diligences exceptionnelles.

Elle estime que ne sont pas justifiées les sommes de 380,00 € au titre du dossier transmis au commissaire de justice, 300,00 € et 53,90 € au titre du dossier de la constitution du dossier transmis à l'avocat et 76,68 € au titre des frais d'huissier.

Elle ne se reconnaît redevable à ce titre que de la somme de 240,14 € et non de 1.050,72 €.

La cour constate à la lecture de l'appel de fonds du 17 juin 2024 qui est parfaitement clair, que contrairement à ce qu'affirme l'appelante, la somme de 7.778,58 € n'inclut pas des frais de recouvrement.

Ceux-ci figure à part sur un décompte qu'elle produit, qui concerne la période du 6 mars 2023 au 21 juin 2024 pour un total de 1.050,72 €.

Il résulte de l'article 7.2.6 du contrat de syndic que contrairement à ce que prétend la SARL PAMAC, il est bien prévu une rémunération de celui-ci au titre des prestations relatives aux litiges et contentieux incluant la constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ainsi que le suivi du dossier transmis à l'avocat, tout comme au titre des frais de recouvrement visés à l'article 9.1.

Quant à la somme de 76,68 € relative à des frais d'huissier, elle correspond au droit d'engagement des poursuites prévu à l'article A.444-15 du code de commerce, qui est d'ailleurs mentionné sur le décompte versé aux débats.

La somme de 1.050,72 € réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement est donc justifiée.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL PAMAC au paiement de cette somme.

Sur les provisions non encore échues

L'appelante estime que c'est par erreur que lui a été réclamée au titre des provisions non échues, la somme de 3.854,12 € au lieu de celle de 2.218,71 €.

Dès lors que l'appel de fonds du 17 juin 2024 incluait les provisions sur charges et cotisations fonds travaux dus jusqu'au 30 septembre 2024, les provisions non échues concernent selon le tableau versé aux débats, la période allant du 1er octobre 2024 au 1er avril 2025, et s'élèvent effectivement à 2.218,71 €.

Le jugement sera donc infirmé et la SARL PAMAC sera condamnée à payer à ce titre la somme de 2.218,71 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL PAMAC à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance.

Succombant partiellement, elle conservera la charge de ses dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS