CA Nimes, 10 juill. 2026, RG 24/03007

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03007 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JKPL

YM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

29 août 2024

RG:22/05494

S.A.S. MERIDIONALE DU BATIMENT

C/

S.A.S. GESIMCO

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 10 JUILLET 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 29 Août 2024, N°22/05494

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

S.A.S. MERIDIONALE DU BATIMENT, SAS inscrite au RCS de NIMES sous le numéro 570 200 881, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A.S. GESIMCO, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 314 393 737, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Mai 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 10 Juillet 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 13 septembre 2024 par la SAS Méridionale du Bâtiment à l'encontre du jugement rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° 22/05494 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 décembre 2024 par la SAS société méridionale du bâtiment, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 mars 2026 par la SAS Gesimco, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance du 13 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 21 mai 2026.

***

Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2002, la société Gesimco a donné à bail pour une durée de 9 ans à la société Méridionale du Bâtiment (ci-après la société SMB) un local à usage commercial dépendant d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel d'un montant de 38.112 euros, hors taxes et payable d'avance par trimestre. Les deux sociétés sont alors dirigées par les consorts [Y].

Par acte du 22 juillet 2014, ces derniers ont alors cédé à la SAS Canopée représentée par M. [R] [T], la totalité du capital de la société SMB.

Le 4 janvier 2021, cette dernière a demandé par courriel adressé à la société Gesimco des explications sur la différence entre la surface louée telle qu'indiquée dans le bail et la surface réellement utilisée. Elle lui a indiqué qu'elle suspendait le paiement des loyers dans l'attente d'une réponse.

Le 22 juin 2021, la société SMB a mis en demeure la société Gesimco de régulariser les sommes de 145.512,19 euros au titre des loyers trop perçus et la somme de 28.998,68 euros au titre d'une refacturation d'indivis.

Le 29 septembre 2021, la société SMB a fait signifier à la société Gesimco un congé à effet au 31 mars 2022. Le bail a pris fin à cette date.

En raison des loyers qu'elle estimait impayés, la société Gesimco a fait délivrer à la société SMB un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 1er octobre 2021, portant sur la somme de 119.972,92 euros correspondant aux loyers impayés du premier trimestre 2020 au troisième trimestre 2021, outre la taxe foncière de l'année 2020 pour 12.693,08 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 août 2022, la société Gesimco a mis en demeure la société SMB de régler la somme de 243 807,74 euros.

***

Par acte du 20 juillet 2021, la société SMB a déposé une requête en injonction de payer à l'encontre de la société Gesimco, devant le président du tribunal de commerce de Nîmes.

Par ordonnance du 28 juillet 2021, le président du tribunal de commerce de Nîmes a enjoint à la société Gesimco de payer à la société SMB la somme en principal de 174.510,87 euros au titre des impayés.

L'ordonnance a été signifiée suivant acte d'huissier le 3 août 2021 à la société Gesimco qui a formé opposition contre ladite ordonnance le 17 août 2021 et les parties ont été convoquées devant le tribunal de commerce de Nîmes.

Par jugement du 15 septembre 2022, le tribunal de commerce de Nîmes s'est déclaré incompétent matériellement et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

***

Par exploit du 22 novembre 2021, la société Gesimco a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes la société SMB en condamnation au paiement d'une provision de 195.683,50 euros augmentée du montant de la clause pénale.

Par ordonnance du 20 avril 2022, la juridiction des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Gesimco, l'a renvoyée à mieux se pourvoir et dit que la demande reconventionnelle et provisionnelle présentée par la société SMB était irrecevable en l'état de la saisine pendante devant le tribunal de commerce.

Par arrêt du 6 février 2023, la cour d'appel de Nîmes a confirmé l'ordonnance précitée.

***

La société SMB a sollicité devant le tribunal judiciaire de Nîmes la condamnation de la société Gesimco au paiement de la somme de 244.971,44 euros, et le rejet des prétentions de cette dernière au motif que la défenderesse a manqué à son obligation de délivrance pour cause de distorsion entre la surface des locaux prévue au bail et celle réellement mise à disposition du preneur.

***

Par jugement du 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué en ces termes :

« Rejette les demandes de la société Méridionale du Bâtiment ;

Condamne la société Méridionale du Bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 243.801,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2021 sur la somme de 132.666 euros ;

Condamne la société Méridionale du Bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS SMB à payer les dépens de l'instance. ».

***

La société SMB a relevé appel le 13 septembre 2024 de ce jugement pour le voir annuler, sinon infirmer et à tout le moins réformer en toutes ses dispositions.

***

Dans ses dernières conclusions, la société SMB, appelante, demande à la cour de :

« Vu le jugement du tribunal judiciaire du 29 août 2024,

Le réformer en ce qu'il a :

- rejeté les demandes de la société Méridionale du Bâtiment ;

- condamné la SAS société Méridionale du Bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 243.801,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2021 sur la somme de 132.666 euros ;

- condamné la SAS société Méridionale du Bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SAS société Méridionale du Bâtiment à payer les dépens de l'instance.

Statuant à nouveau,

Condamner la société Gesimco à payer à la SA société Méridionale du Bâtiment la somme de 244.971,44 euros.

Débouter la société Gesimco de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société Gesimco à payer à la société Méridionale du Bâtiment la somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. ».

Au soutien de ses prétentions, la société SMB, appelante, expose qu'elle a été cédée à la holding Canopée le 22 juillet 2014 et que, en conséquence, la société Gesmico a unilatéralement repris deux bureaux donnés à bail à la société SMB en application du bail commercial en date du 24 mai 2002. Pour rejeter sa demande, le tribunal s'est fondé à tort sur le métré de la totalité du bâtiment du cabinet Relif et non sur la seule partie donnée à bail à l'appelante.

De plus, le tribunal, pour juger qu'une surface de 334 m² a bien été mise à la disposition de la société SMB en application du bail, a déterminé la surface des locaux situés au rez-de-chaussée à 27,80 m2 en se fondant sur le rapport non contradictoire de M. [G] alors que :

- cette constatation est démentie par la configuration des lieux figurant dans le bail puisqu'il existe un escalier qui ne peut être pris en compte ;

- il ne peut être retenu la surface des parties communes pour calculer celle des locaux donnés à bail. De plus, selon un constat du commissaire de justice du 31 mars 2022, il est établi que seul l'étage est loué par SMB à l'exclusion du rez-de-chaussée.

En conséquence, la société Gesimco a manqué à son obligation de délivrance en ne donnant pas à bail à la société SMB des locaux d'une superficie de 334 m² à compter de l'année 2014.

- ni le géomètre, ni l'expert [G] mandaté non contradictoirement, n'ont exprimé un avis sur l'emplacement des locaux donnés à bail à la société SMB.

S'agissant de toute absence de contestation sur la réduction des locaux, dès que la société SMB s'est aperçue que la surface occupée était substantiellement inférieure à celle annoncée au bail, elle a immédiatement écrit à la société Gesimco qui n'a jamais prétendu que le locataire aurait renoncé à contester la surface.

Par ailleurs, elle fournit différentes pièces établissant la réalité de la surface réellement donnée à bail comme les courriers des 22 juin 2021 et 1er juillet 2020 desquels il ressort que les 260 m² représentent la seule surface des locaux loués situés au 1er étage. Il est en conséquence établi que le hall (57,40 m²) et les bureaux (17,5 m²), soit 74,9 m² au total, situés au rez-de-chaussée ne lui sont plus mis à disposition par Gesimco depuis 2014.

La société Gesimco a manqué à son obligation de délivrance puisqu'elle a obtenu le paiement de loyers et charges correspondant à un local d'une surface de 334,37 m² alors que les locaux délivrés à SMB occupent une surface de 260 m² et que le rez-de-chaussée, d'une superficie de 74,9 m2 est occupé par Gesimco depuis 2014. La superficie est un élément important puisqu'il s'agit d'une activité de bureau et de siège.

Elle sollicite qu'il lui soit restitué par Gesimco au prorata de la surface réellement donnée à bail, les loyers et charges injustement payés.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Gesimco, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien, devenu 1103, 1104 et 1193 du code civil, de l'article 1192 du code civil, des articles 1719 et 1728 du code civil, et de l'article 1344-1 dudit code, de :

« Débouter la société Méridionale du Bâtiment, de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Juger que la société Gesimco a satisfait à son obligation de délivrance, n'a jamais commis aucun manquement à son obligation justifiant le non-paiement des loyers pendant deux années consécutives, ni ne justifiant davantage une diminution du loyer à raison d'une moindre surface et que la société Méridionale du Bâtiment n'a jamais été dans l'impossibilité absolue d'exploiter les locaux loués conformément à la destination du bail, ni confrontée à l'impropriété des locaux à leur usage.

Juger que la société Méridionale du Bâtiment a été défaillante dans son obligation de payer à la société Gesimco, les loyers aux termes convenues.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 29 août 2024.

Condamner la société Méridionale du Bâtiment à porter et payer à la société Gesimco la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Gesimco, intimée, expose que depuis le premier trimestre 2020 jusqu'au premier trimestre 2022 inclus à l'issue duquel la relation contractuelle a cessé, la société SMB s'est affranchie du paiement du loyer.

Elle fait valoir qu'en cas de manquement important du bailleur à son obligation de délivrance quant à la surface louée, le locataire ne peut s'affranchir de payer le loyer mais seulement une partie en tenant compte de la moindre surface sous réserve qu'il ait été dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination ou que les locaux soient impropres à leur usage. De même, il ne peut s'affranchir du paiement complet du loyer en dépit d'une surface louée moindre alors qu'il connaissait parfaitement les locaux et que le critère de la surface n'est pas celui au vu duquel le loyer a été arrêté mais en considération de l'emplacement du local et de sa qualité.

Elle fait valoir que l'immeuble loué est récent, bénéficiant d'un emplacement privilégié au sein du centre-ville de [Localité 2] où l'ancienne locataire est restée mais dans d'autres locaux à l'expiration du bail commercial le 31 mars 2022.

La superficie totale annoncée dans le bail commercial est de 370,97 m2 ; elle a été mesurée par un géomètre, M. [C], de la société Relief, pour une surface réelle totale de 334 m2 et une surface pondérée globale de 317,90 m2. Il s'ensuit que l'écart entre la surface annoncée dans le bail et celle louée réellement est de 36,97 m2 et non de 74,90 m2 soit 10 % pour l'intégralité des locaux et 9,75 % pour le rez-de-chaussée et le premier étage.

Elle argue le fait que la société SMB est une professionnelle du bâtiment et que si le bailleur avait retiré de l'assiette du bail commercial les bureaux du rez-de-chaussée à partir de 2014, elle n'aurait pas attendu l'année 2021 pour s'en plaindre.

Concernant le rez-de-chaussée, sa surface totale est de 190 m2 et une quote-part de cette surface est louée à la société SMB qui en jouit pour seulement 27,80 m2 outre le fait qu'elle a utilisé gracieusement une salle de réunion du rez-de-chaussée de 32,10 m2.

L'appelante ne prouve pas que la société Gesimco a supprimé de l'assiette du bail commercial les deux bureaux du rez-de-chaussée à partir de l'été 2014, date du changement d'actionnariat de la société SMB.

Le bail commercial ne stipule pas que le montant du loyer est fixé par rapport à la surface louée mais, au contraire, en considération de la situation géographique des locaux et leur qualité, et ce, conformément à la volonté des parties. Par ailleurs, la société locataire avait visité les locaux.

Elle fait valoir que l'expert [G] a indiqué que le loyer est inférieur d'environ 27 % à ce qu'il pourrait être.

Elle affirme qu'elle est de bonne foi et qu'elle n'a jamais cherché à tromper la société SMB sur la surface réelle et qu'aucune modification du bail commercial n'est intervenue.

Outre les arriérés de loyers et de charges, elle sollicite l'application de la clause pénale de 10 %. L'intimée précise que les factures dont se prévaut l'appelante ne peuvent être retenues car il s'agit d'une preuve à soi-même et qu'elles ne comportent aucune base de calcul et aucun justificatif.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la procédure :

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Selon l'article 1719 alinéa 1 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Il pèse sur le bailleur la charge de la preuve de ce qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ. 30 oct. 1972, Bull. no 56).

Il est de jurisprudence constante que cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).

Selon l'article 6 du code de procédure civile « à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ».

Selon l'article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ».

Un rapport d'expertise amiable constitue un élément de preuve s'il est soumis à un débat contradictoire sous réserve que le juge ne se fonde pas exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Com., 6 mars 2019, pourvoi n° 17-24.851).

Le contrat de « bail de locaux à usage commercial » conclu le 24 mai 2002 entre, d'une part la SARL Gesimco et, d'autre part, la société méridionale du bâtiment a pour objet :

- au rez-de-chaussée de la [Adresse 1] à [Localité 2] des locaux à usage de bureaux, partie des lots 101-102-103 pour une surface de 334, 27 m2, situés en rez-de-chaussée et 1ère étage desservis par un escalier intérieur,

- en sous-sol un local à usage d'archive de 36, 60 m2 lot 224

- au deuxième sous-sol, 10 garages, lots 223-225-201-1-2-3-4-6-7-8

le tout, moyennant un loyer annuel de 250 000 euros ht

Il est précisé que « tel que tout se poursuit et comporte et sans qu'il soit besoin d'en faire une plus ample désignation, le preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités en vue des présentes ».

Enfin, il est mentionné que « les lieux loués devront servir exclusivement à l'activité commerciale d'accomplissement d'entreprise du bâtiment ».

La cour observe à titre liminaire qu'il ressort du bail commercial que celui-ci désigne « des locaux à usage de bureaux ['] pour une surface de 334 m2 » situés en rez-de-chaussée et au 1ère étage et qu'il ne précise ni les pièces comprises dans la convention ni leur localisation.

Il est donc établi que le bail commercial qui résulte de la volonté commune des parties concerne des locaux à usage de bureaux qui sont situés à la fois au première étage et au rez-de-chaussée.

Il s'ensuit que l'argument de la SAS Gesimco selon lequel la SMB n'a jamais eu la jouissance de bureaux au rez-de-chaussée est erroné comme le démontre la simple lecture du bail commercial.

De plus, la société appelante produit un plan daté du 2 avril 2002 (« 02/04/02 »), dans lequel il est indiqué « SMB [Y] [Localité 2] » et « niveau RDC » montrant l'aménagement des locaux (« Gestion », « commercial », « [A] », etc.). Ce plan d'aménagement permet d'établir que la société appelante avait la jouissance de plusieurs pièces situées au rez-de-chaussée du bien loué, et ce, conformément au contrat de bail commercial.

La société SMB produit également deux attestations, l'une de son expert-comptable du 23 mars 2022 et l'autre de son commissaire aux comptes du 29 mars 2022 dans lesquelles il est indiqué que les locaux de l'appelante se situent exclusivement au 1ère étage et qu'il n'a jamais été constaté que du personnel lui appartenant occupait des locaux situés au rez-de-chaussée.

De même, selon un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 mars 2022 dressé contradictoirement à l'occasion de l'état des lieux de sortie, il est indiqué que « le rez-de-chaussée des locaux est occupé par la société GESIMCO. L'étage est loué à la société SMB. La porte d'entrée est commune ».

Par ailleurs, le bailleur ne peut invoquer le fait que le preneur avait la jouissance, au rez-de-chaussée, de parties communes, comprises dans la superficie, alors qu'il s'agit, pour une surface de 27,80 m2 des sanitaires, d'une partie du hall et de l'escalier qui ne sont pas visées spécifiquement dans l'objet du bail sauf mention de la présence de l'escalier qui dessert le rez-de-chaussée et le premier étage.

Il n'est pas contesté par la société appelante que l'obligation de délivrance a été remplie à la date du 1er juin 2002, date d'effet du bail commercial. Selon elle, sa superficie aurait été réduite en 2014 suite à la cession à la société Canopée de l'intégralité de son capital mais la société SMB ne prouve pas de manière certaine cette date. Il est en effet invoqué « un protocole de cession » dont une seule page est fournie à la cour et au terme de laquelle il est simplement prévu, sans autre précision, une rupture conventionnelle du contrat de travail entre la société SMB et deux de ses salariées, Mme [A] [Y] et Mme [L] [O]. Ce simple document ne permet pas d'établir une correspondance entre les ruptures conventionnelles, non datées et la perte d'une superficie en 2014.

Il convient, en conséquence, de considérer que c'est au cours du premier trimestre 2020 que la société SMB a été privée de la totalité de la surface louée puisque, comme cela ressort d'un courriel postérieur du 4 janvier 2021 adressé par M. [R] [T] à Mme [Q] [Y], le premier avise la seconde que le paiement des loyers dus est suspendu, dans l'attente d'une explication de son bailleur sur une surface louée de 334,37 m2 alors qu'elle utilise, selon elle, 260 m2.

Sur ce point, la SAS SMB indique qu'elle n'a eu, en violation du bail commercial que la jouissance du premier étage de 260 m2, puisque selon l'acte notarié du 13 juin 2001 au terme duquel la SCI [Adresse 1] a vendu les locaux litigieux à la SCI Gesimco figurent un rez-de-chaussée d'une superficie de 197,60 m2 et un premier étage d'une superficie de « 261,20 m2 ».

Elle fait également valoir que, par courrier du 1er juillet 2020, la société Gesimco lui a proposé à la vente des locaux, sans autre précision, pour une superficie de 260 m2.

L'appelante argue du fait que ces documents permettent d'établir la superficie exacte qu'elle occupe actuellement, à savoir le premier étage, qui est de 260 m2.

Cependant, le document notarié, ancien, ne précise pas les conditions dans lesquelles le métrage a été effectué.

Selon un relevé datant du 18 février 2021, M. [W] [C], géomètre-expert du cabinet Relief GE, a évalué la superficie du premier étage à 274,4 m2. Dans son courrier du 22 juin 2021, la société SMB a contesté cette mesure faisant valoir, en plus, que « les circulations d'étage sont occupées aussi par Gesimco pour 46,10 m2 ». Néanmoins, elle ne fournit aucun élément probant à l'appui de ses affirmations permettant de contredire le métrage et le procès-verbal de constat précité ne contient aucun élément sur ce point, indiquant sans autre précision que « l'étage est loué à la société SMB ».

Dès lors, la superficie totale occupée actuellement par la société SMB, à l'exclusion des parties communes, est la suivante :

- 274,4 m2 au premier étage

- 32,20 m2 pour les archives, cette évaluation par l'expert-géomètre n'étant pas contestée

soit 306,6 m2 au lieu de la superficie totale de 370,97 m2. La différence est de 64,37 m2 soit de 17,25 %.

La société bailleresse fait valoir, d'abord, que la superficie n'est pas rentrée dans le champ contractuel, ensuite, que la surface manquante est peu importante.

Or, sur le premier point, il sera observé que le bail concerne des locaux à usage de bureaux et que, par ailleurs, il est bien fait référence dans le bail à une superficie très précise pour les lieux loués. La référence à la superficie louée est d'autant plus importante que le rez-de-chaussée n'est occupé que partiellement par la société SMB. La superficie est donc un élément déterminant du bail commercial, peu importe qu'il soit produit, de manière non contradictoire, une expertise du 14 septembre 2021, sur la valeur locative des lieux en raison de leur emplacement.

Sur le second point, les parties font référence à un arrêt rendu par la cour d'appel de Toulouse selon lequel « une différence de près d'un tiers ne constitue pas une approximation » (Cour d'appel de Toulouse, 25 novembre 2015, n° 13/6376). Outre le fait que la cour n'est pas liée par la motivation de ce cas d'espèce, il sera observé que la juridiction ne fixe pas un seuil (33 %) au-delà duquel une certaine approximation ne serait pas tolérée dans la superficie mentionnée dans le bail.

En conséquence, la société Gesimco qui ne justifie pas la perte de 17,25 % de la surface louée pendant au cours du bail commercial, a manqué à son obligation de délivrance.

Sur les sommes réclamées

En vertu de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent litige « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Selon l'article 1728 2° du code civil « Le preneur est tenu de ['] payer le prix du bail aux termes convenus ».

Le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005).

Encourt la censure de la cour de cassation, la cour d'appel estimant que l'exception d'inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail et qu'il est peu important que l'exploitation ne soit pas totalement impossible, dès lors qu'elle devait rechercher si les locaux loués étaient impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (3e civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

En l'espèce, il est établi que la société a occupé les locaux jusqu'à la fin du bail et la preuve n'est pas rapportée que ces derniers étaient impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution et la société SMB s'est donc abstenue, à tort, de procéder au règlement des loyers et des charges depuis le premier trimestre 2020.

Au regard du décompte du 5 janvier 2022 fourni par la partie intimée, la société SMB est redevable de la somme de 221 637, 94 euros au titre des loyers et charges impayés à la société Gesimco.

En revanche, l'appelante est en droit d'obtenir une déduction au titre des loyers et des charges au prorata de la superficie dont elle a été privée (17, 25 %) à compter du premier trimestre 2020, soit la somme de 38 232, 54 euros.

La société SMB sera en conséquence condamnée à payer la société Gesimco la somme de 183 405,40 euros (221 637, 94 euros ' 38 232, 54 euros) outre les intérêts légaux sur la somme de 132 666 à compter à compter du 1er octobre 2021, date du commandement de payer les loyers.

La restitution intégrale du dépôt de garantie d'un montant de 3 176 euros n'est pas justifiée alors que le locataire n'a pas réglé intégralement ses loyers et que lors de la prise d'effet du bail commercial l'obligation de délivrance est bien remplie.

Il est également prévu au titre du bail commercial que le « locataire s'engage en cas de non-paiement à régler au bailleur en plus des loyers, charges et frais réclamés une pénalité de 10 % du montant de la somme due pour couvrir les frais que le bailleur a engagé pour obtenir le règlement des sommes impayées ».

La société SMB sera condamnée, à ce titre, à payer la société Gesimco la somme de 18 340,54 euros soit la somme totale de 201 745, 94 euros.

En conséquence la décision sera réformée en ce qu'elle a condamné la société Méridionale du Bâtiment à payer à la SAS Gesimco la somme de 243.801,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2021 sur la somme de 132.666 euros.

La SAS société méridionale du bâtiment sera condamnée à payer à la SAS Gesimco la somme de 201 745, 94 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2021 sur la somme de 132.666 euros et à compter de la mise en demeure du 2 août 2022.

Pour des motifs d'équité, il y a lieu de réformer la décision en ce qu'elle a condamné la société méridionale du bâtiment à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros et de rejeter les demandes faites sur ce fondement en première instance.

Sur les frais de l'instance :

Chacune des parties succombant partiellement en leurs demandes, elles conserveront les frais qu'elles ont engagés au titre des dépens. Pour des motifs d'équité, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS