CA Paris, 10 juill. 2026, RG 24/06751

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRET DU 10 JUILLET 2026

(n° 2026/ 173 , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06751 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHPF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2024 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 21/03249

APPELANT

Monsieur [R] [U], né le 29 Mai 1983 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0526

INTIMÉS

Maître [P] [E], Administrateur Judiciaire, ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [T] [Y] veuve [W], désignée suivant ordonnance en la forme des référés rendue le 26 juin 2018 par le Président du Tribunal de Grande Instance d'Evry, prorogée par ordonnance en date du 2 octobre 2023

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

La société 'Pascal FAURE, Mathieu VIDECOQ [O] et [D] [O],

Notaires associés', titulaires d'un office notarial

[Adresse 3]

[Localité 4]/FRANCE

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GIRARD-ALEXANDRE, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 octobre 2019, reçu par Me [D] [O] avec la participation de Me [V] [F] assistant le promettant, Me [P] [E] agissant en qualité de mandataire successoral de la succession de Mme [T] [Y] veuve [W], décédée sans postérité le 25 janvier 2013, désignée par ordonnance rendue en la forme des référés le 26 juin 2018 par le Président du tribunal de grande instance d'Evry et après autorisation suivant ordonnance du 10 janvier 2019 à procéder à la vente du bien immobilier dépendant de la succession moyennant un prix minimum net vendeur de 165.000 euros, a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [R] [U] portant sur un bien immobilier dépendant de la succession sis à [Localité 5] [Adresse 4], pour un prix de 184.000 euros, avec versement entre les mains du notaire de la somme de 10.000 euros, partie de l'indemnité d'immobilisation de 18.400 euros prévue au contrat.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 14 janvier 2020 à 16 heures, et était assortie des conditions suspensives de droit commun (titre de propriété ne révélant pas de charges ou servitudes, état hypothécaire), et d'une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 180.000 €, remboursable en 20 ans, au taux d'intérêt nominal maximum de 1,50%, le délai de la condition suspensive étant fixée au 10 décembre 2019.

Un avenant a été régularisé le 13 mars 2020 prorogeant au 6 avril 2020 la réalisation de la condition suspensive afin de permettre au bénéficiaire d'effectuer les démarches nécessaires à I'obtention de son offre de prêt et de valider définitivement son dossier de prêt auprès de rétablissement bancaire choisi, et au 30 avril 2020 la date d'expiration de la promesse de vente, sans changement des autres conditions figurant dans l'acte .

Par lettre recommandée du 25 juin 2020, Me [E], agissant ès-qualité, a mis en demeure M. [U] de lui adresser sous huitaine les demandes de prêt déposées auprès des banques concernées ainsi que la copie des courriers des banques concernés refusant d'accorder le financement. Un refus de prêt émis par la Caisse d'Epargne, daté du 4 avril 2020, lui a été transmis.

Après plusieurs courriers adressés au notaire séquestre, Me [O], afin de lui demander de conserver le séquestre et de solliciter auprès de M. [U] le complément de l'indemnité d'immobilisation, cette dernière a informé Me [E] qu'elle était dans l'attente de transmission par le bénéficiaire d'un second refus de prêt.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2020 Me [E] a mis en demeure M. [U] de régler l'indemnité d'immobilisation.

Puis elle l'a fait assigner par acte d'huissier du 4 mai 2021, ainsi que la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] devant le tribunal judiciaire d'Evry.

Par jugement du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Evry a :

DIT que M. [R] [U] est tenu envers Me [P] [E] ès qualité de mandataire successoral de la succession de Mme [T] [Y] veuve [W] du versement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 10 octobre 2019, d'un montant de 18 400 euros ;

En conséquence,

AUTORISE la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] à se libérer de la somme de 10 000 euros correspondant au séquestre, entre les mains de Me [P] [E] ès qualités ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Me [P] [E] ès qualité la somme de 8 400 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Me [P] [E] ès qualité la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [P] [E] ès qualité à payer à la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] [U] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

M. [U] a interjeté appel par déclaration du 4 avril 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [U] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Évry en date du 5 février 2024 en ce qu'il :

DIT que M. [R] [U] est tenu envers Me [P] [E] ès qualité de mandataire successoral de la succession de Mme [T] [Y] veuve [W] du versement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 10 octobre 2019, d'un montant de 18 400 euros ;

AUTORISE la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] à se libérer de la somme de 10 000 euros correspondant au séquestre, entre les mains de Me [P] [E] ès qualités ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Me [P] [E] ès qualité la somme de 8 400 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Me [P] [E] ès qualité la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Me [P] [E] ès qualité à payer à la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dire que Mr [U] ne doit pas l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse, la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'une offre de prêt n'étant pas de son fait.

Ordonner la libération au profit de M. [U] de la somme de 10.000 € remise au titre de l'indemnité d'immobilisation entre les mains de la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] ou de Me [P] [E].

Dire que la restitution des 10.000 € interviendra dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et que les intérêts échus seront capitalisés, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

Débouter Me [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamner Me [E] à lui payer une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, et débouter les intimées de leurs demandes formulées à ce titre.

A l'appui de ses prétentions, il fait valoir essentiellement qu'il a déposé ses demandes de prêt dès la signature de la promesse par le biais de son courtier, Mr [C] [J] dont il produit une attestation, étant alors en Italie et n'ayant pas pu rentrer en France du fait du confinement, de sorte qu'il a bien satisfait à son obligation de recherche de financement ; qu'il a rencontré les plus grandes difficultés à obtenir un retour des établissements bancaires démarchés du fait d'abord de la période de fin d'année en 2019 puis de la survenance de la crise sanitaire, et qu'il a obtenu deux courriers de refus de prêt les 2 et 4 avril 2020. Il ajoute que le fait d'arguer de l'absence des caractéristiques dans les lettres de refus ou que le montant demandé dépasse de 4.000 € le prix fixé pour contester ces refus est soit une grave méconnaissance du fonctionnement des financements bancaires des particuliers soit une preuve de mauvaise foi patente. Il soutient que la remise de refus de prêt ne saurait être enserrée dans le délai de réalisation de la condition suspensive prévue au contrat, seule l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt étant enserrée dans un délai, de sorte qu'il ne peut être tirée de la non-communication des justificatifs de refus de prêts avant la fin du délai une faute du bénéficiaire, et qu'en toute hypothèse, la jurisprudence considère que les attestations de refus établies tardivement sont recevables si les demandes ont été déposées dans les délais prévus. Enfin, estimant n'avoir commis aucune faute, il s'oppose à la demande de dommages et intérêts de Me [E].

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [E] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuer sur la demande de dommages et intérêts présentée en première instance sur laquelle le tribunal a omis de statuer, et en conséquence, de condamner M. [U] à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa mauvaise exécution du contrat, et 3.500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec bénéfice de distraction au profit de Me Frédérique Etevenard dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient essentiellement que M. [U] ne justifie pas avoir déposé en temps utile deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse, étant observé que l'attestation de M. [J], est muette sur la date de dépôt des demandes de financement ; que l'attestation de M. [C] [J], par ailleurs imprécise et impropre à justifier de la réalisation par M. [U] de ses obligations (dépôt de demandes de financement conformes aux prescriptions de la promesse de vente en temps utile pour respecter les dates butoir successivement arrêtées dans la promesse et l'avenant subséquent), est de pure complaisance et dépourvue de toute valeur probante, les recherches qu'elle a effectuées concernant M. [J] lui ayant permis de découvrir qu'il n'a débuté son activité que début janvier 2023 comme en fait foi l'extrait d'immatriculation ainsi que l'avis de situation au répertoire SIRENE versés aux débats.

Sur sa demande de dommages et intérêts sur laquelle il n'a pas été statué dans le dispositif du jugement, elle fait valoir qu'en raison de la mauvaise exécution par M. [U] des obligations lui incombant en vertu de la promesse de vente, elle n'a pu vendre l'unique actif immobilier dépendant de la succession que le 17 décembre 2020, pour un prix inférieur de 174.000 €, et que sa mission a dû, en outre, être à nouveau renouvelée, ce qui a entraîné des coûts supplémentaires pour la succession, par ordonnance rendue le 23 juillet 2020 pour pouvoir vendre ce bien immobilier, et enfin par ordonnances successives de 2021 à 2025, pour les besoins de la présente procédure et achever ensuite, à son issue, le règlement de la succession de Mme [Y], engendrant ainsi un préjudice matériel pour la succession administrée distinct de l'indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 9 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la S.C.P. Faure & Videcoq [O] demande de :

STATUER ce que de droit sur l'appel interjeté par M. [U] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'EVRY le 4 avril 2024, étant précisé que la SCP FAURE VIDECOQ [O] ne détient plus aujourd'hui l'indemnité d'immobilisation litigieuse qui a été remise à Me [E] en exécution du jugement entrepris.

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Me [P] [E] à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [U] à payer à la SCP FAURE VIDECOQ [O] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry KUHN conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2026.

MOTIFS DE L'ARRÊT

- 1- Le sort de l'indemnité d'immobilisation

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère, 13/02/2001, n° 98-17.881 ; Civ.1ère, 07/05/2002, n°99-17.520).

Ainsi, les documents produits par le bénéficiaire doivent mettre en exergue une demande de financement exactement conforme aux prévisions de la promesse, la première diligence attendue du bénéficiaire étant de solliciter un ou des prêts conformes aux conditions prévues dans le contrat, qu'il s'agisse du montant, de la durée ou du taux.

En l'espèce, la promesse de vente contient une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt ou plusieurs prêts par l'acquéreur, pour un montant maximum de 180.000 euros, sur une durée de 20 ans avec un taux nominal d'intérêt maximal de1,5% par an, garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier, à I'excIusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Cette clause prévoir également que «  pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai xé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justi er sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justi cation qu'il a accompli les démarches nécessaires pour I'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.

( ')

En cas de refus de prêt, le BENEFICIAIRE s'engage à fournir deux refus émanant de deux établissements bancaires différents. »

Il est constant qu'à la date initiale prévue pour la réalisation de la condition suspensive, soit le 10 décembre 2019, M. [U] n'ayant pas obtenu de financement, les parties sont convenues de proroger à la fois le délai de réalisation de la condition suspensive et celui de réalisation de la promesse, ainsi respectivement fixés au 6 avril 2020 et 30 avril 2020.

Pour justifier avoir déposé des demandes de prêt, dans les délais utiles, conformes aux caractéristiques stipulées à la promesse, M. [U] produit :

- un courrier de refus de prêt émanant de la Caisse d'Epargne, daté du 4 avril 2020, qui ne mentionne ni la date à laquelle la demande a été faite, ni le taux et la durée de remboursement du prêt, seul le montant de 178.000 € étant indiqué ;

- un second courrier de refus de prêt émanant de la Banque Populaire du Nord, daté du 2 avril 2020, qui précise que le dossier a été déposé le 30 mars 2020, soit postérieurement au premier délai de réalisation de la condition suspensive et deux jours avant le refus opposé, pour un montant de 184.000 € alors que le montant maximal prévu à la promesse était de 180.000 €, et sans que les autres caractéristiques du prêt sollicité ne soient là encore mentionnées ;

- une « attestation » émanant de M. [C] [J] datée du 5 juillet 2024, soit postérieure au jugement attaquée, lequel atteste que M. [U] a fait appel à ses services de courtage en vue de financer l'acquisition du bien immobilier en cause au moyen d'un prêt immobilier de 180.000 € sur une durée de 20 ans, et que malgré les démarches entreprises, il n'a pu obtenir une offre de prêt correspondant aux attentes et aux besoins spécifiques de M. [U].

Outre que cette attestation, qui n'avait pas été produite en première instance par M. [U] qui n'invoquait d'ailleurs pas avoir mandaté un courtier, n'est pas conforme aux exigences posées par l'article 202 du code de procédure civile, en ce qu'elle ne mentionne pas les date et lieu de naissance, demeure de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles, ne reproduit pas les mentions spécifiées audit texte et n'est accompagnée d'aucune document officiel justifiant de l'identité de son auteur, elle est dépourvue de toute valeur probante, étant pour le moins imprécise quant aux démarches effectuées et n'étant pas accompagnée de la moindre pièce justificative de nature à étayer les prétendues démarches entreprises par la courtier, lequel a de surcroît débuté son activité postérieurement à la date de la promesse de vente.

Par conséquent, M. [U] ne démontre pas qu'il a bien déposé, dans les délais utiles, des demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente, de sorte que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie.

Par ailleurs, la clause relative à l'indemnité d'immobilisation stipulant que la somme séquestrée, soit 10.000 €, restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et condition, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et le surplus soit la somme de 8.400 € devant être versé par le bénéficiaire pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que M. [U] était tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit M. [U] tenu envers Me [P] [E] ès qualité de mandataire successoral de la succession de Mme [T] [Y] veuve [W] du versement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 10 octobre 2019, d'un montant de 18.400 €, autorisé la SCP Pascal Faure Matthieu Videcoq et [D] [O] à se libérer de la somme de 10 000 euros correspondant au séquestre, entre les mains de Me [P] [E] ès qualités, et condamné M. [U] à lui payer la somme de 8 400 € correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation.

- 2 - Sur la demande de dommages et intérêts de Me [P] [E]

En application des articles 1217 et 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient de rappeler qu'une promesse unilatérale de vente ne créé pas à la charge de son bénéficiaire une obligation d'acheter, celui-ci étant libre de lever l'option ainsi consentie par le promettant qui est seul engagé par la promesse.

Dès lors, M. [U] n'avait nullement l'obligation d'acquérir le bien, de sorte que les préjudices dont il est demandé la réparation tenant au retard invoqué dans la vente du bien immobilier, le prix de vente finalement moindre et les frais engagés pour le renouvellement de sa mission sont sans lien de causalité avec la faute alléguée à l'encontre de M. [U].

Cette demande doit donc être rejetée.

- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a condamné Me [P] [E] à payer à la S.C.P. Faure & Videcoq [O] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, cette dernière à l'encontre de laquelle aucune demande n'était formulée et seulement assignée en sa qualité de séquestre, n'étant pas contrainte de participer à cette procédure en se faisant représenter en première instance, pas plus d'ailleurs qu'en cause d'appel.

Par conséquent, il n'apparaît pas inéquitable en l'espèce de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a pu exposer, ce qui justifie le rejet de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, M. [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Me [P] [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS