CA Bordeaux, 9 juill. 2026, RG 23/04484

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 09 JUILLET 2026

N° RG 23/04484 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOHD

S.A.S. GROUPE REAUMUR FRANCE

c/

[P] [J]

[M] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/06418) suivant déclaration d'appel du 29 septembre 2023

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE REAUMUR FRANCE

immatriculée sous le numéro 483 889 044 du registre du commerce et des sociétés de Bordeaux ayant son siège [Adresse 1] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[P] [J]

né le 06 Janvier 1966 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT :

[M] [N]

membre de la SELARL AJILINK VIGREUX

es qualité d'administrateur de la société GROUPE REAUMUR France

ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représenté par Me Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte authentique du 1er avril 2021, la sas Groupe Reaumur France a consenti une promesse synallagmatique de vente à M. [P] [J] relative à un ensemble immobilier, comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et deux caves, situé [Adresse 4], et [Adresse 5] à [Localité 1] (33), moyennant le prix principal de 850 000 euros, hors frais et honoraires d'agence.

La promesse de vente contenait une condition suspensive particulière tenant à la constitution d'un gage-espèces par l'acquéreur, correspondant au prix de la vente et aux frais, au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature du compromis.

Un dépôt de garantie d'un montant de 42 500 euros devait en outre être réglé par M.[P] [J], dans les quinze jours de la signature du compromis susvisé.

La Sas Groupe Reaumur France s'engageait quant à elle à rendre libre de toute occupation le bien vendu, au plus tard le jour de la réitération de l'acte.

Le compromis de vente prévoyait également qu'au cas où l'une des parties ne respecterait pas ses obligations alors que les conditions suspensives seraient réalisées, elle se verrait appliquer une pénalité correspondant à 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts.

La vente devait être réitérée le 15 juin 2021 au plus tard.

Faisant face à des difficultés pour réunir les fonds, M. [J] faisait l'objet de deux sommations le 27 septembre 2021 et le 8 février 2022.

La date de réitération de la vente était ainsi été prorogée jusqu'au 14 février 2022, date à laquelle un procès-verbal de carence était établi.

2- Soutenant que l'absence de réitération de la vente était imputable à M.[J], par acte du 1er juillet 2022, la sas Groupe Reaumur France a assigné ce dernier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 85 000 euros au titre de la clause pénale, et d'ordonner la déconsignation à son profit du dépôt de garantie versé à titre de paiement partiel de la clause pénale, laquelle sera assortie des intérêts capitalisés.

Par acte du 27 décembre 2022, M.[J] a appelé en intervention forcée M.[G] [U].

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 6 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté la sas Groupe Reaumur France de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. [J],

En conséquence,

- constaté que l'intervention forcée de M. [U] est devenue sans objet,

- condamné la sas Groupe Reaumur France à payer à M. [J] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sas Groupe Reaumur France aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

La sas Groupe Reaumur France a relevé appel du jugement le 29 septembre 2023.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 décembre 2023, la sas Groupe Reaumur France demande à la cour, sur le fondement des articles 1304-3, 1101 et 1103 du code civil, de :

- réformer le jugement du 06 septembre 2023 en ce qu'il :

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [J],

En conséquence,

- l'a condamnée à payer à M. [J] une indemnité de 2000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner M. [J] au paiement de la somme de 85.000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente, en raison de sa défaillance et de la non-constitution du gage financier mis à sa charge,

- ordonner les intérêts et l'anatocisme,

- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, M. [J] demande à la cour, sur le fondement des articles 1101, 1103, 1304-1 et 1231-5 du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 6 septembre 2023,

- débouter la sas Groupe Reaumur France de l'ensemble de ses demandes et prétentions,

- condamner la sas Groupe Reaumur France à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au paiement de la clause pénale.

5- Dans le cadre de son appel, la sas Groupe [Localité 3] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de l'acquéreur à lui verser le montant de la clause pénale.

Elle reproche au tribunal d'avoir fait une confusion entre 'physiquement libre' et 'juridiquement libre', et soutient que le bien à vendre était physiquement libre de toute occupation à la date prévue pour la réitération de l'acte.

Elle en conclut que la condition suspensive de libération des lieux était donc bien remplie, dès le mois d'août 2021.

La sas groupe [Localité 3] allègue ensuite que M.[J] ne peut exciper de l'absence de versement du dépôt de garantie, ou encore du défaut de constitution du gage-espèces, pour invoquer la nullité de la promesse de vente, dès lors que seul le vendeur pouvait s'en prévaloir.

Elle sollicite par conséquent la condamnation de ce dernier à lui payer la somme convenue au titre de la clause pénale, et ajoute qu'elle subit bien un préjudice, caractérisé par une dévalorisation de son bien à hauteur de 20%.

6- M.[J] réplique que la condition suspensive de libération des locaux n'a pas été respectée par l'appelante.

Il fait valoir que la déclaration de la sas Groupe Reaumur France dans la présente procédure, et dans le procès-verbal de carence du 14 février 2022, est mensongère, dès lors qu'elle a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mars 2022, ce qui démontre que le bail était encore existant au jour de la réitération de l'acte.

Il en déduit que l'appelante n'est donc pas fondée à solliciter sa condamnation au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire, il souligne que la sas Groupe Reaumur France ne justifie pas d'un préjudice, dès lors que le local a été loué postérieurement à la date du compromis litigieux.

Sur ce,

7- Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites' et les parties doivent les exécuter de bonne foi.

8- L'article 1304-3 du code civil stipule que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.

L'article 1304-6 du code civil prévoit quant à lui qu' 'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée ne jamais avoir existé'.

9- En l'espèce, il n'est pas discuté que le 1er avril 2021, soit à la date de signature du compromis de vente, le bien vendu était occupé par la sas [K], suivant bail commercial du 17 mars 2005 d'une durée de neuf ans, renouvelé le 8 avril 2014.

10- L'acte notarié contient une condition suspensive à la charge de la sas [Localité 3], ainsi rédigée: 'A titre de condition particulière et essentielle, le vendeur aux présentes s'engage à rendre le bien immobilier objet des présentes libre de toute occupation, au plus tard concomitamment au jour de la signature de la réitération des présentes ' (page 17 de l'acte).

11- Le compromis de vente mentionne également 'qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10% du prix à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'.

12- Or, il n'est pas contesté que la vente devait être réitérée le 15 juin 2021 au plus tard, et que M.[J] a fait l'objet de deux sommations d'avoir à comparaître en l'étude notariée pour la réitération de la vente, un procès-verbal de carence étant finalement rédigé par le notaire le 14 février 2022.

13- Pour s'opposer à l'application de la clause pénale contractuellement prévue, M.[J] développe le moyen selon lequel la condition suspensive relative à la libération du bien vendu ne s'était pas réalisée, l'appelante soutenant de son côté que le tribunal a opéré une confusion entre libération 'physique' et libération 'juridique', et que les lieux étaient bien vides de tout occupant, de sorte que la condition suspensive qui était mise à sa charge s'était bien réalisée.

14- La sas [Localité 3] verse aux débats un document intitulé 'protocole d'accord constatant la résiliation du bail et la libération des locaux', lequel mentionne qu' 'en toute hypothèse, il est convenu que la résiliation prendra effet entre les parties à la date la plus tardive de signature des présentes', et qui indique que 'le preneur déclare avoir d'ores et déjà libéré le local de tous meubles et encombrants, de sorte que ce dernier est libre, ainsi qu'a pu le constater le bailleur partie aux présentes' et que 'comme conséquence de la résiliation du bail, lepreneur a remis ce jour au représentant du bailleur, l'ensemble des clés du local commercial' (pièce 8 sas [Localité 3]).

15- Elle produit en outre le procès-verbal de difficultés rédigé par le notaire le 14 février 2022, contatant la carence de M.[J] , et qui reprend les termes du protocole évoqué ci-dessus.

16- Cependant, la cour d'appel relève, comme le souligne l'intimé, que ce protocole d'accord est signé par la sas [K] uniquement, et non par la sas [Localité 3], de sorte qu'il est dénué de force probante, et qu'il est en outre contredit par le commandement de payer adressé le 15 mars 2022 par la sas [Localité 3] France elle-même, à la sas [K], lui enjoignant de règler les loyers commerciaux courant jusqu'au 15 février 2022 (pièce 12).

17- Ce commandement de payer établit que les locaux étaient encore occupés par la sas [K] le 15 février 2022, soit à une date postérieure à celle convenue pour la libération de la vente, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, l'argument selon lequel les lieux ne seraient plus occupés 'physiquement' mais seulement 'juridiquement' étant inopérant, seul devant être pris en considération le fait que les lieux soient à la disposition ou non de la sas [K] à la date de réitération de l'acte, ce qui était le cas en l'espèce, le bailleur lui réclamant le paiement de loyers, admettant de ce fait que le bail se poursuivait.

18- Par conséquent, faute d'établir que la condition suspensive stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur s'était réalisée à la date prévue pour la réitération de l'acte, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que le compromis de vente était réputé n'avoir jamais existé, et a débouté la sas [Localité 3] de sa demande de condamnation de M. [J] au montant de la clause pénale, sans qu'il y ait lieu d'examiner si les autres conditions suspensives s'étaient ou non réalisées.

19- Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

20- Le jugement est également confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

21- La sas Groupe [Localité 3] France, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel, et sera condamnée à verser à M.[J] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS