CA Bordeaux, 9 juill. 2026, RG 23/04391

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JUILLET 2026

N° RG 23/04391 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN7Z

[U] [E]

c/

[P] [C]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 22/00714) suivant déclaration d'appel du 21 septembre 2023

APPELANT :

[U] [E]

né le 15 Juillet 1951 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉ :

[P] [C]

né le 03 Avril 1942 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Sylvie BERTRANDON de la SELARL CABINET BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 26 mai 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Vincent BRUGERE

Greffier lors du prononcé : Mme Audrey COLLIN

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Madame [J] [H], attachée de justice, de Monsieur [R] [S], élève avocat et de Madame [A] [L], étudiante en droit.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Suivant acte notarié du 7 mai 2021, M.[C] a vendu à M. [E] un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Dordogne), moyennant le prix de 95 000 euros payables comptant lors de la réitération en la forme authentique.

La date de réitération de la vente était prévue au plus tard le 31 juillet 2021.

Les parties sont ensuite convenues, aux termes d'un document manuscrit non daté, du « paiement supplémentaire », hors la comptabilité du notaire et « en liquide » de la somme de 11 000 euros, puis aux termes d'un second document manuscrit non daté, de porter cette somme à 13 000 euros.

A la suite d'un orage survenu le 26 juin 2021, qui a causé un sinistre dans la maison d'habitation, M. [E] a informé le 1er février 2022 M.[C], de ce qu'il renonçait à la vente, et sollicitait le remboursement de la somme de 13 000 euros qu'il avait versée.

2- Invoquant la clause stipulée en page 24 du compromis de vente lui permettant de renoncer à la vente et de se voir rembourser les sommes versées, par acte d'huissier du 17 août 2022, M. [E] a assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Bergerac, aux fins notamment d'obtenir la restitution de l'acompte versé.

Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

- débouté M. [C] de sa demande d'expertise ;

- débouté M. [E] de sa demande de résolution du compromis de vente en date du 27 mai 2021 ;

- débouté M. [E] de sa demande de remboursement de la somme de 13 300 euros ;

- débouté M. [C] de sa demande d'application de la clause pénale prévue au compromis de vente en date du 27 mai 2021 ;

- débouté M. [C] de sa demande d'indemnité d'occupation ;

- débouté M. [C] de sa demande de remboursement du coût des diagnostics ;

- débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

- condamné M. [E] aux entiers dépens ;

- débouté M. [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- débouté M. [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

- jugé ne pas y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Par déclaration du 21 septembre 2023, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

3- Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2024, M.[E] demande à la cour

d' infirmer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

- le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

- juger valable la clause en page 24 du compromis de vente et le juger fondé à renoncer à la vente et à se faire restituer les sommes versées en application de cette clause ;

- condamner M. [C] du fait de la résolution de la vente à lui payer la somme de 13 300 euros en remboursement de l'acompte qu'il a versé ;

- débouter M. [C] de sa demande d'application de la clause pénale ; et subsidiairement sur ce point, le cas échéant, réduire cette clause à néant et, à défaut, à la somme de 1 euro ;

- condamner M. [C] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de sa résistance abusive ;

- débouter M. [C] de ses demandes indemnitaires au titre d'indemnités d'occupation, de frais de diagnostics, et de préjudice moral ;

- condamner M. [C] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [C] aux dépens.

4- Dans ses dernières conclusions du 27 juin 2024, M. [C] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [E] de :

- sa demande d'expertise,

- sa demande de résolution du compromis de vente,

- sa demande de restitution de la somme de 13 300 euros.

À titre d'appel d'incident et reconventionnel, réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et, statuant à nouveau,

- condamner M. [E] à lui verser les sommes de :

- 9 500 euros en application de la stipulation de pénalité prévue par le compromis de vente,

- 8 800 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période courant du 4 juin 2021 au 9 mai 2022,

- 330 euros au titre du remboursement du coût des diagnostics,

- 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux entiers dépens de première instance (confirmation) et d'appel (y ajoutant).

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées par M.[E].

* Sur la demande de résolution du compromis de vente, et de restitution de la somme de 13 300 euros formée par M.[E], en application de la clause prévue au contrat.

5- Dans le cadre de son appel, M.[E] sollicite la réformation du jugement, qui l'a débouté de sa demande tendant à la restitution de l'acompte versé à hauteur de 13 300 euros.

Il soutient que le sinistre survenu le 26 juin 2021 a eu pour effet de rendre le bien impropre à sa destination, de sorte que la clause insérée au compromis, qui prévoit une faculté de renonciation à la vente par l'acquéreur, en cas de survenance d'un sinistre quelconque durant la validité du compromis, est applicable.

Il prétend ensuite que, même si la somme de 13 300 euros a été versée hors la comptabilité du notaire, et peut s'analyser en une contre-lettre, elle produit effet entre les parties, de sorte que M. [C] doit la lui restituer.

6- M. [C] réplique qu'en application des termes du contrat, le sinistre doit être de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les dégâts étant localisés à une chambre.

Il conclut par conséquent à la confirmation du jugement, qui a débouté M.[E] de sa demande tendant au prononcé de la résolution de la vente, et à la restitution de l'acompte versé, lequel en tout état de cause est constitutif d'une contre-lettre.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'.

8- En l'espèce, le compromis de vente signé des parties le 27 mai 2021 devant notaire contient en page 24 une clause intitulée 'sinistre pendant la durée de validité du compromis', ainsi rédigée': 'Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, les parties conviennent que l'acquéreur aura la faculté:

-soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant...

Il est précisé que l'existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le vendeur indique que le bien est assuré et qu'il est à jour du paiement des primes et qu'il n'existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le bien'.

9- Pour débouter M.[E] de sa demande de résolution du compromis de vente en date du 27 mai 2021, le tribunal a considéré que ce dernier ne justifiait pas des conditions d'application de la clause 'sinistre'invoquée.

10- Il est constant que par courrier du 1er février 2022, M.[E] a informé M. [C] qu'il renonçait à la vente, faisant état d'un violent orage en date du 26 juin 2021, et de la prise en charge 'd'une petite partie des dégats' par l'assureur', et qu'il réclamait la restitution de la somme versée à hauteur de 13 300 euros (pièce 4 [C]).

11- Il incombe à M.[E], qui l'invoque, de rapporter la preuve que les conditions d'application de la clause contractuelle rappelée supra, sont remplies, à savoir qu'un sinistre est survenu , de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

12- A l'appui de sa demande, M.[E] verse aux débats le rapport d'expertise établi par l'assureur du bien litigieux, dont il ressort les mentions suivantes:

- 'date présumée du sinistre: 26 juin 2021

- causes et circonstances: à la suite de violents épisodes pluvieux du 26 juin 2021, des eaux de pluie se sont accumulées gravitairement sur la propriété de votre assuré après avoir ruisselé sur son terrain, puis ont (sic) le rez-de-chaussée de l'habitation sur une hauteur d'environ 15 cm. L'eau a notamment pénétré dans le logement au droit d'une baie vitrée. A ce jour ces événements n'ont pas fait l'objet d'un arrêté interministériel de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 3]. Le 27/06, M.[E] est venu constater les dégâts et a nettoyé le rez-de-chaussée inondé.

Dommages constatés: dommages localisés dans une chambre

Montant des règlements: 2612, 50 euros

Commentaires: le risque n'a pas été vérifié dans son intégralité compte-tenu du manque d'accès à l'ensemble du risque. Votre garantie 'événements climatiques inondations' nous apparaît comme acquise. Indemnité immédiate: 926, 25 euros, franchise déduite.' (Pièce 1 [E]).

13- Il résulte de cet élément que si un épisode orageux et pluvieux est certes survenu le 26 juin 2021, soit pendant la période de validité du compromis de vente, et a entraîné une inondation du rez-de-chaussée de la maison, celui-ci a pu ensuite être nettoyé, les dommages circonscrits à une seule chambre de l'habitation, ayant fait l'objet d'une prise en charge par l'assureur des locaux, si bien qu'il n'est nullement démontré, contrairement à ce que prétend l'appelant, que ce sinistre a rendu le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

14- Par conséquent, la clause insérée au compromis de vente, permettant à l'acquéreur de renoncer à la vente, en cas de survenance d'un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable, ou impropre à son exploitation, n'a pas vocation à recevoir application, et le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande tendant au prononcé de la résolution du compromis de vente.

15- M.[E] étant débouté de sa demande de résolution de la vente, sa demande de restitution de l'acompte versé à ce titre sera également rejetée, dans la mesure où il ne peut se prévaloir des termes de la clause rappelée ci-dessus, sans qu'il y ait lieu d'analyser si cet acompte s'analyse en une contre-lettre, et le cas échéant les effets de celle-ci.

16- Le jugement sera par conséquent également confirmé de ce chef.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

17- M.[E] réclame la condamnation de M. [C] à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

18- M.[C] s'oppose à cette demande.

Sur ce,

19- Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

20- En l'espèce, M.[E] étant débouté de sa demande principale, l'intention de nuire de M.[C] n'est absolument pas démontrée.

21- Le jugement qui a débouté M.[E] de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera confirmé.

Sur les demandes formées par M.[C].

* Sur la demande formée par M.[C] tendant à la condamnation de M.[E] au paiement de la clause pénale.

22- Dans le cadre d'un appel incident, M.[C] reproche au tribunal de l'avoir débouté de sa demande tendant à la condamnation de M.[E] à lui verser la somme de 9500 euros, correspondant au montant de la clause pénale contractuelle, au motif qu'il n'aurait pas renoncé à demander l'exécution du compromis de vente.

Il fait valoir que M.[E] a refusé de réitérer l'acte, et qu'il a remis le bien en vente.

23- M.[E] sollicite quant à lui la confirmation du jugement de ce chef, au motif qu'il a renoncé à la vente en toute légitimité.

A titre subsidiaire, il réclame la réduction du montant de la clause pénale à un euro.

Sur ce,

24- Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire '.

25- En l'espèce, le compromis de vente contient une clause en page 7 qui prévoit qu' 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 9500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'.

26- Pour débouter M.[C] de sa demande, le tribunal a estimé que ce dernier ne renonçait pas à solliciter l'exécution du compromis de vente, de sorte qu'il ne pouvait prétendre au bénéfice de la clause pénale.

27- Toutefois, il est constant que M.[E] a adressé le premier février 2022, soit postérieurement à la date-butoir prévue pour la réitération de la vente, qui était fixée au plus tard le 31 juillet 2021, un courrier à M.[C], l'informant de son souhait de renoncer à celle-ci.

28- Or, il a été vu supra que M.[E] ne pouvait se prévaloir de l'application de la clause prévue en page 24 du contrat, lui permettant de renoncer à la vente, si bien que le moyen selon lequel il se serait désisté 'en toute légitimité', sera écarté.

29- De plus, le motif retenu par le tribunal selon lequel M.[C] n'aurait pas renoncé à exécuter le compromis de vente sera également rejeté, dès lors qu'aucune mise en demeure ou sommation de réitérer la vente n'a été adressée à M.[E], et que, bien au contraire, M.[C] a récupéré le 9 mai 2022 les clés du bien litigieux, qu'il avait remises à l'appelant, démontrant ainsi sa volonté de ne pas poursuivre la vente.

30- En considération de ces éléments, le jugement qui a débouté M.[C] de sa demande tendant à la condamnation de M.[E] à lui verser le montant de la clause pénale, sera infirmé.

31- M.[E] sera condamné à verser à M.[C] la somme de 9500 euros, au titre de la clause pénale contractuelle, qui correspond à 10% du prix de vente, soit une somme habituellement prévue en matière de vente immobilière, aucune considération tirée de l'équité ne justifiant d'en réduire le montant.

* Sur la demande formée par M.[C] tendant à la condamnation de M.[E] au paiement d'une indemnité d'occupation.

32- M.[C] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande tendant à la condamnation de M.[E] à lui payer la somme de 8800 euros, correspondant à une indemnité d'occupation de 800 euros par mois du 4 juin 2021 au 9 mai 2022.

33- M.[E] admet qu'il disposait des clés du bien litigieux, mais conteste avoir occupé les lieux, faisant valoir qu'il a seulement ramassé des pommes de terre dans le jardin une seule journée.

A titre subsidiaire, il conteste le montant de l'indemnité d'occupation réclamée.

Sur ce,

34- Il est admis que l'indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance de la chose (Civ.1ère, 31 janvier 2018, n°16-24007; Civ.3ème, 5 mars 2020, n°19-10398).

35- En l'espèce, il n'est pas discuté que M. [C] a remis les clés du bien litigieux à M.[E] le 4 juin 2021, et que ce dernier ne les a restituées que le 9 mai 2022.

36- Le moyen développé par M.[E] selon lequel il n'aurait 'profité' des lieux qu'une journée, sera rejeté, dès lors que le versement d'une indemnité d'occupation, n'est pas subordonné à une occupation effective du bien, comme l'a jugé à tort le tribunal, mais est la contrepartie de la mise à disposition de celui-ci, ce qui était le cas en l'espèce, M.[E] disposant des clés du bien litigieux, et en ayant donc la libre jouissance.

37- En tout état de cause, et à titre superfétatoire, la cour d'appel relève qu'il ressort du rapport de l'expert en assurances, que M.[E] était présent sur les lieux le 27 juin 2021, après la survenance de l'épisode pluvieux, et a nettoyé les lieux, ce qui contredit ses allégations selon lesquelles il aurait seulement ramassé des légumes une journée dans la propriété.

38- Par conséquent, le jugement qui a débouté M.[C] de sa demande à ce titre sera infirmé.

39- A l'appui de sa demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 800 euros par mois, M.[C] verse aux débats une capture d'écran provenant du site 'se.loger', proposant une maison meublée avec jardin d'une superficie de 150 mètres carrés au prix de 1300 euros par mois à la location, et indiquant qu'une 'maison de 50 mètres carrés coûte en moyenne 350 euros à [Localité 3].

40- En l'espèce, le compromis de vente décrit le bien litigieux comme 'une maison à usage d'habitation sur cave, composée d'une cuisine, une salle à manger, un séjour, deux chambres, salle d'eau/WC, grenier, dépendances et garage, terrain' mais ne mentionne pas sa superficie.

41- Compte-tenu de cette description, et du prix de vente qui avait été convenu entre les parties, soit 95 000 euros, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 500 euros par mois, et M. [E] sera par conséquent condamné à verser à M.[C] la somme de 5500 euros, correspondant au montant de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 4 juin 2021 au 9 mai 2022.

* Sur la demande de remboursement de la somme de 330 euros, et en paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

42- M.[C] sollicite l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de remboursement de la somme de 330 euros, correspondant aux frais de diagnostic engagés, et de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

43- M.[E] réclame quant à lui la confirmation du jugement de ces chefs.

Sur ce,

44- A l'appui de sa demande en remboursement de la somme de 330 euros, M.[C] verse aux débats une facture acquittée émanant de la société Expert Habitat en date du 19 octobre 2020, d'un montant de 330 euros, relative aux diagnostics obligatoires effectués avant la mise en vente du bien immobilier.

45- La cour relève cependant qu'aux termes de ses écritures, M.[C] indique avoir de nouveau proposé le bien à la vente, ce qui démontre qu'il ne justifie d'aucun préjudice directement causé par le désistement de M.[E], dans la mesure où il aurait en tout état de cause réalisé lesdits diagnostics.

46- Le jugement, qui l'a débouté de sa demande à ce titre, sera donc confirmé.

47- Il est constant que la réparation du préjudice moral vise à réparer l'atteinte à l'honneur, à la considération, ou aux sentiments d'affection.

48- Faute pour M.[C] de justifier de la réalité d'un préjudice à ce titre, le jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

49- Le jugement est confirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

50- M.[E], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel.

51- L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS