CA Bordeaux, 9 juill. 2026, RG 23/02940

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JUILLET 2026

N° RG 23/02940 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKAP

[O] [W]

[I] [D]

c/

S.N.C. GREEN VALLEY

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/03515) suivant déclaration d'appel du 21 juin 2023

APPELANTS :

[O] [W]

né le 26 Octobre 1982 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[I] [D]

née le 21 Août 1987 à [Localité 3] (ITALIE)

de nationalité Italienne,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Nicolas SASSOUST de l'AARPI CASTERA ' SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.N.C. GREEN VALLEY

Société en Nom Collectif, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 837 489 152 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Hélène BREDY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Suivant acte authentique du 25 janvier 2019, précédé d'un contrat de réservation du 22 mai 2018, la snc Green Valley a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [O] [W] et Mme [I] [D] le lot de copropriété n°24, dans un ensemble immobilier en cours de construction dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant la somme de 254 600 euros.

Le délai de livraison convenu était fixé au plus tard au quatrième trimestre 2020.

2- Se plaignant d'une absence de livraison dans les délais convenus, M.[W] et Mme [D] ont assigné, par acte du 6 mai 2022, la snc Green Valley devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.

Après plusieurs reports, la livraison du bien était finalement prévue pour le 31 mars 2023.

Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté M.[W] et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes,

- rejeté la demande de la snc Green Valley sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [W]/[D] aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

M.[W] et Mme [D] ont relevé appel du jugement le 21 juin 2023.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2026, M.[W] et Mme [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217 et 1611 du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

- les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes,

- les a condamnés aux dépens.

- débouter la Snc Green Valley de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

- condamner la Snc Green Valley à leur verser la somme de 34.676 euros à titre d'indemnisation de leurs préjudices tous chefs confondus,

- condamner la Snc Green Valley à leur verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2026, la snc Green Valley demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il :

- a débouté les consorts [W]/[D] de l'intégralité de leurs demandes,

- a condamné les consorts [W]/[D] aux dépens,

- a rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 31 mai 2023 en ce qu'il a

- rejeté sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner les consorts [W]/[D] à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; outre une

indemnité de 2.000 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour reformerait en tout ou partie le jugement de première instance et retiendrait que le retard de livraison est indemnisable,

- réduire à de plus justes proportions l'indemnisation sollicitée au titre des loyers versés,

- débouter les consorts [W]/[D] de leur demande d'indemnisation formée à hauteur de 2.268 euros au titre des frais bancaires aux fins d'assurance du prêt,

- débouter les conosrts [W]/[D] de leur demande d'indemnisation formée à hauteur de 5.000 euros au titre de la « souffrance morale » alléguée,

- à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant de cette demande indemnitaire à de plus justes proportions,

En tout état de cause et si une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile était allouée aux consorts [W]/[D],

- réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnité sollicitée par les consorts [W]/[D] à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le retard de livraison.

5- Dans le cadre de leur appel, M.[W] et Mme [D] reprochent au tribunal de les avoir déboutés de leurs demandes indemnitaires résultant du retard de livraison.

Ils rappellent que le bien, qui devait être livré au plus tard à la fin du 2ème trimestre 2020, ne l'a été que le 31 mars 2023, sans que la snc Green valley puisse justifier de causes légitimes de suspension du délai de livraison, telles que que prévues au contrat de vente.

Ils sollicitent la confirmation du jugement qui a écarté les causes légitimes de suspension du délai de livraison relatives aux intempéries, et à la nécessité de réaliser des études complémentaires liées à la transparence hydraulique.

En revanche, ils soutiennent que le jugement doit être réformé en ce qu'il a retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison la pandémie de covid-19, et la défaillance de la société Sere.

6- La snc Green Valley invoque des causes légitimes de suspension du délai de livraison, tenant aux intempéries à hauteur de 116 jours, après doublement du délai tel que contractuellement prévu, à la pandémie de Covid-19 à hauteur de 120 jours, à la difficulté résultant du sous-sol nécessitant des études complémentaires ainsi que des travaux supplémentaires, à hauteur de 16 mois, et enfin à la défaillance de son locateur d'ouvrage, qui a dû être remplacé, ce qui a entraîné un retard pouvant être évalué à 24 mois.

Elle en conclut que le retard de livraison est intégralement couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison, et sollicite par conséquent la confirmation du jugement qui a débouté M.[W] et Mme [D] de leurs demandes indemnitaires.

Sur ce,

7- L'article 1601-1 du code civil dispose que 'la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.

Selon l'article 1611 du code civil, 'le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu'.

8- En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 25 janvier 2019 que le bien litigieux devait être livré au plus tard le 25 janvier 2019, et qu'il ne l'a été que le 31 mars 2023, soit un retard de livraison de 24 mois et 6 jours.

9- Pour justifier et s'exonérer de ce retard, la snc Green Valley invoque l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à la nécessité de réaliser des études complémentaires liées à la transparence hydraulique, à des intempéries, à la défaillance d'une entreprise, et à la crise sanitaire.

10- La clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison insérée à l'acte authentique de vente prévoit en effet que: ' ce délai de livraison serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime.

Pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai:

- les intempéries retenues par le maître d'oeuvre, empêchant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble ...

- les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant)

- les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci,

- les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, découverte de site archéologique, de poche d'eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d'une pollution de sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation...'.

11- Le contrat mentionne alors 's'il survenait un cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux... pour appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent, à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité'.

12- Il convient d'examiner les différentes causes de suspension invoquées par la snc Green Valley.

* Sur les études complémentaires liées à la transparence hydraulique.

13- Pour rejeter cette cause de suspension, le tribunal a estimé que la snc Green Valley était informée des anomalies du sous-sol impliquant de réaliser des études du sous-sol préalablement à la vente, et qu'elle ne pouvait donc opposer la découverte de la nécessité de procéder à celles-ci, comme cause légitime de suspension du délai de livraison.

14- A l'appui de ses allégations, la snc Green Valley verse aux débats deux attestations émanant du maître d'oeuvre, la société Ecotech Ingenierie, la première en date du 10 octobre 2019, attestant que 'le respect de la transparence hydraulique imposée dans la ZAC a nécessité des études complémentaires et la reprise des fondations de façon à ce que le projet ne modifie pas la capacité d'écoulement de l'eau' et la seconde en date du 4 mars 2020, indiquant que 'la modification de la transparence hydraulique du programme a généré des études complémentaires et des nouveaux calculs de descentes de charges, afin de dimensionner des fondations profondes, générant un retard de deux mois'.

15- Il n'est pas contesté par la snc Green Valley qu'elle connaissait les règles de la ZAC, imposant le respect de la transparence hydraulique, en amont du dépôt du permis de construire, soit bien avant le contrat de vente du 25 janvier 2019.

16- En conséquence, et comme l'a retenu à juste titre le tribunal, la nécessité de réaliser des études ou travaux préalables ne peut constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison, dès lors qu'elle était connue de la snc Green Valley, antérieurement à la conclusion du contrat.

17- Cette première cause légitime de suspension du délai de livraison soulevée par la snc Green Valley sera donc écartée.

* Sur les intempéries.

18- La snc Green Valley invoque ensuite une seconde cause légitime de suspension liée aux intempéries.

19- A l'appui de ses dires, elle verse aux débats trois attestations émanant du maître d'oeuvre, M. [M] [L], directeur général de la société Ecotech Ingénierie, en date des 1er mars 2021, 9 novembre 2021 et 24 février 2022, indiquant qu'entre le 28 février 2020 et le 31 janvier 2022, 58 journées d'intempéries n'ont pas permis l'exécution des travaux de la résidence [Adresse 6] Valley, accompagnées des relevés météorologiques de la station de [Localité 4], la plus proche du lieu de situation de l'immeuble litigieux.

20- Le moyen soulevé par les appelants relatif à une collusion frauduleuse entre la société Ecotech et la snc Green Valley, du fait de leur appartenance au même groupe, en l'espèce [P] [Q], sera écarté dès lors, qu'en dépit de leur lien d'appartenance au même groupe, les données fournies par le maître d'oeuvre, le mieux placé pour évaluer les causes de suspension légitimes mentionnées dans la clause contractuelle, sont par nature objectives, et corroborées par des éléments factuels météorologiques.

21- Pour rejeter cette cause légitime de suspension du délai de livraison, le tribunal a estimé que faute de précision dans les attestations du maître d'oeuvre quant aux critères retenus dans le calcul des journées d'intempéries, la snc Green Valley ne rapportait pas la preuve des intempéries ayant empêché l'exécution des travaux.

22- La cour d'appel considère toutefois, à l'inverse du tribunal, que le contrat qui fait la loi des parties, prévoit que les intempéries doivent être justifiées par un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, ce qui est le cas en l'espèce, sans que ce dernier n'ait l'obligation de préciser les critères retenus pour le calcul des journées d'intempéries.

23- En conséquence, il n'y a pas lieu, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, d'écarter la cause légitime de suspension du délai de livraison tenant aux intempéries, et il convient de dire que la suspension du délai de livraison est pleinement justifiée du fait des intempéries à hauteur de 58 jours.

24- Par conséquent, eu égard à la clause du contrat qui prévoit que le délai de livraison est différé d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, le nombre de journées d'intempéries doit être doublé et sera donc porté à 116.

* Sur la défaillance d'une entreprise.

25- Pour justifier de la défaillance de la société Sere, chargée d'assurer les travaux de mise en oeuvre des panneaux photovoltaïques, la snc Green Valley produit une attestation de la société EcoTech Ingenierie selon laquelle la société Sere a renoncé à son marché le 7 août 2020, dont l'ordre de service avait été établi le 31 juillet 2019, et mentionnant l'ensemble des diligences et travaux qui ont été nécessaires pour procéder à son remplacement, et à la poursuite des travaux ainsi décalés.

26- Elle verse également aux débats l'ordre de service confiant le marché à la société Solstyce le 6 août 2021, de sorte qu'elle justifie du report du délai de livraison, en raison de la défaillance d'une entreprise et de la nécessité de la remplacer, conformément aux termes du contrat, à hauteur d'une année.

27- Eu égard à la clause de doublement du délai de livraison contenue à l'acte de vente, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que la snc Green Valley justifiait d'une cause légitime de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance d'une entreprise à hauteur de deux ans.

* Sur le confinement.

28- La snc Green Valley invoque en dernier lieu un retard lié aux conséquences de la pandémie de covid-19, et aux mesures de confinement en découlant.

29- Elle verse aux débats une attestation en date du 11 mai 2020 émanant du maître d'oeuvre, M. [L], lequel indique:

'La crise sanitaire liée à la propagation du Covid-19 et les mesures prises par le gouvernement pour lutter contre sa propagation, ont engendré un retard depuis la 2ème quinzaine de mars 2020 dans la progression normale du chantier du fait :

- des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d'intervenants de poursuivre une activité,

- des mesures de distanciation physique en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d'ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning,

- des difficultés d'approvisionnement rencontrées par certains corps d'état, notamment en matière d'équipements électriques et de plomberie/chauffage.

Ces aléas ont engendré 60 jours de retard sur le planning global de la construction'.

30- Il ressort de la lecture de cette attestation que les mesures de distanciation physique et les difficultés d'approvisionnement ont nécessairement entraîné un retard dans la réalisation des travaux, ce qui n'est au demeurant pas contesté par les intimés.

31- Ces éléments présentent les caractéristiques de la force majeure, en ce qu'il s'agit d'un événement imprévisible, extérieur et irrésistible et, en conséquence, doit être retenu pour écarter en partie la responsabilité de la snc Green Valley dans le retard de livraison.

32- Dès lors, eu égard à la clause du contrat qui prévoit que le délai de livraison est différé d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, 120 jours de retard seront retenus au regard des conséquences des mesures liées à la pandémie de Covid-19.

33- En considération de ces éléments, sur les deux ans et six jours de retard comptabilisés, 116 sont justifiés au regard des intempéries, 120 au regard de la crise sanitaire et deux ans au titre de la défaillance d'une entreprise, de sorte que le retard est entièrement couvert par les différentes causes légitimes de livraison alléguées et justifiées par la snc Green Valley.

34- Le jugement qui a débouté M.[W] et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires résultant du retard de livraison, sera par conséquent confirmé.

Sur les mesures accessoires.

35- Le jugement est également confirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

36- M.[W] et Mme [D], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d'appel.

37- L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS