TJ 87085, 2 juill. 2026, RG 26/00191

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00191 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTOF

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[U] [P]

C/

[Y] [Q]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 02 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 06 Mai 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [U] [P]
né le 10 Juillet 1972 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Y] [Q]
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 06 Mai 2026, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 02 Juillet 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2023, prenant effet le même jour, M.[U] [P] a donné à bail à Mme [Y] [Q] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 520 €, outre une provision sur charges de 95 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 520 €.

Le 13 novembre 2023, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par les parties.

Se plaignant de loyers demeurés impayés malgré plusieurs mises en demeure, M.[P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 620 € suivant acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025 au titre des loyers et charges de juillet 2025 à octobre 2025.

Après le départ de la locataire sans préavis et une remise des clés dans la boîte aux lettres, M.[P] a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 28 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026 délivré suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M.[P] a fait assigner Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :
-prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges locatives pendant plusieurs mois ;
-prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec au besoin l’aide de la force publique ;
-condamner Mme [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 € par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux ;
-condamner Mme [Q] à verser à M.[P] les loyers et avances sur charges au titre des arriérés, compte arrêté au 30 novembre 2025 à hauteur de 3 275 € ;
-condamner Mme [Q] à verser à M.[P] les loyers et avances sur charges dus jusqu’au prononcé de la décision ;
-condamner Mme [Q] au paiement d’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Mme [Q] aux intérêts de droit à compter de l’assignation et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

Lors de l’audience susdite, M.[P], représenté par son avocat, a soutenu le bénéfice de ses conclusions signifiées le 13 février 2026 par acte de commissaire de justice délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, aux termes desquelles il sollicite de :

-prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges locatives pendant plusieurs mois ;

-condamner Mme [Q] à verser à M.[P] les loyers dus de juin à novembre 2025 inclus soit la somme de 3 210 € ;
-condamner Mme [Q] à verser le solde des charges dues à hauteur de 1 582,96 € ;
-condamner Mme [Q] à verser la somme de 528,36 € correspondant au montant des nettoyage et réparation de son fait ;
-condamner Mme [Q] au paiement d’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Mme [Q] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et celui du constat.

A l’appui de ses demandes, il expose que Mme [Q] a manqué à son obligation de payer le loyer depuis le mois de juin 2025 malgré le commandement de payer lui ayant été délivré, justifiant le prononcé de la résiliation du bail malgré le départ de la locataire et la remise des clés dans la boîte aux lettres. Il ajoute que Mme [Q] a laissé le logement dans un état dégradé et de saleté.

Mme [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728, aux dispositions de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, à savoir le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, notamment du commandement de payer du 29 octobre 2025 et du décompte du 19 août 2025, que la locataire a irrégulièrement payé son loyer et ses charges et n’a plus réglé son loyer depuis le mois de juillet 2025.

Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire :

Il ressort des déclarations du bailleur que la locataire a remis les clés du logement dans la boîte aux lettres et un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 28 novembre 2025 constatant que les lieux sont vides.

Mme [Q] ayant quitté le logement et restitué les clés, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation.

M.[P] ne formule d’ailleurs aucune demande à ce titre.

Sur la dette de loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur sollicite la somme de 3 210 € correspondant à 6 mois de loyers d’un montant mensuel de 525 € (soit de juin 2025 à novembre 2025 inclus).

Toutefois, il ressort des divers éléments fournis par le bailleur, notamment du commandement de payer, du décompte et de la mise en demeure adressée le 17 septembre 2025, que le loyer n’est plus réglé depuis le mois de juillet 2025, et non pas depuis le mois de juin 2025 (le règlement effectué en août 2025 ayant été imputé sur le mois de juin 2025).

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M.[P] à hauteur de la somme de 2 652 € concernant les loyers (525 € x 5).

M.[P] sollicite par ailleurs la somme de 1 582,96 € au titre des charges. Il fait ainsi valoir que le montant total des charges sur la période de location s’élève à la somme de 2 381,42 € et que seules cinq mensualités au titre des provisions sur charges ont été réglées (soit la somme de 5 x 120 € = 600 €).

Cependant, il ressort du commandement de payer, du décompte ainsi que de la mise en demeure adressée le 17 septembre 2025 que la provision sur charges a cessé d’être réglée depuis le mois de juillet 2025, une somme de 600 € (5 x 120 €). En outre, il ressort du décompte de charges établi par l’agence CITYA que le montant restant dû au titre de la régularisation des charges s’élève à la somme de 484 €. La somme due au titre des charges par Mme [Q] se limite donc à 434 €.

Mme [Q] sera ainsi condamnée à payer à M.[P] la somme de 3 136 € (2 652 € + 484 €) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée au mois de novembre 2025 inclus.

Sur les dégradations et l’entretien du logement :

Selon l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d'habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 novembre 2025 que le logement se trouve dans un état général de saleté. Une facture de nettoyage a ainsi été établie par la société M-S SERVICES 87 en date du 13 janvier 2026 pour un montant de 300 €, au paiement de laquelle Mme [Q] sera condamnée, conformément à la demande de M.[P].

Par ailleurs, M.[P] sollicite la condamnation de Mme [Q] au paiement de la somme de 228,36 € correspondant à la réfection de plinthe suivant devis établi le 31 janvier 2026 par l’EIRL EMS. lequel mentionne « changement d’une plinthe suite à un dégât des eaux ».

Si le procès-verbal de constat fait effectivement mention d’un « revêtement stratifié présentant un désordre dont le propriétaire ignore la nature » et d’un cliché faisant apparaître une plinthe en mauvais état, il ne précise donc pas que ce désordre provient d’un dégât des eaux. En outre, si l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune dégradation particulière, celui-ci n’a cependant pas été établi avec précision, seule la mention « OK » étant apposée pour toutes les pièces, sans mention des lettres permettant de décrire chacune desdites pièces à savoir TB (très bon), B (bon), P (passable) ou M (mauvais).

Dès lors, les dégradations affectant la plinthe ne peuvent être imputées avec certitude à Mme [Q]. M.[P] sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 228,36 €.

En conséquence, Mme [Q] sera condamnée à payer à M.[P] la somme totale de 300 € au titre du défaut d’entretien.

Sur les autres demandes :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et du procès-verbal de constat.

Par ailleurs, une indemnité de 500 € sera accordée à M.[P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS