TJ 87085, 2 juill. 2026, RG 25/01329

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01329 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQ64

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [D] [R]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 02 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 06 Mai 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [U] [D] [R]
née le 01 Avril 1997 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 06 Mai 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 02 Juillet 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2022, prenant effet le 18 août 2022, pour une durée de trois ans, M.[N] [X] a donné à bail à Mme [U] [D] [R] un local à usage d'habitation non-meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 437 € outre une provision sur charges de 49 € et un dépôt de garantie de 437 €.
La SAS Action Logement Services, société chargée de la gestion opérationnelle du dispositif Visale, a accordé le visa N°V10471637719 à la locataire valable jusqu’au 7 décembre 2022.

Par acte dématérialisé soit « contrat de cautionnement Visale N°A10163695349», la SAS Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement simple en faveur du bailleur pour le garantir de toutes les sommes qui pourraient être dues par la locataire au titre d’un impayé de loyer.

Le 19 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 1 411,38 € (expurgée des frais correspondant au coût du l’acte) a été délivré à Mme [R] à la demande de la SAS Action Logement Services, au titre des loyers et charges locatives impayés et ce dans un délai de deux mois, la clause résolutoire du contrat de bail étant visée.

Par acte de commissaire de Justice du 16 septembre 2025 (remis à étude), la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [R], sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et 2305 et suivants du Code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins de voir :

▸la dire et juger recevable et bien fondé en son action ;

▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [U] [D] [R] ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

▸ en toute hypothèse, condamner Mme [U] [D] [R], au paiement de la somme de 1 176,46 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024, et pour le surplus à compter de l'assignation ;

▸ fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

▸ condamner Mme [U] [D] [R] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [U] [D] [R] au paiement d'une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par quittance subrogative n°2401546229 en date du 24 février 2026, le bailleur a attesté avoir reçu la somme de 3 224,79 € de la SASU Action Logement Services pour les loyers impayés par Mme [R].

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 février 2026.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 6 mai 2026.

Lors de l’audience susdite, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande d’expulsion, Mme [R] ayant quitté le logement au mois de février 2026. La SAS Action Logement Services a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 952,79 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La quittance subrogative produite, stipule que conformément aux termes de l'article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.
La SAS Action Logement Services a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 1 411,38 € au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2024.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

Il ressort des déclarations de la SAS Action Logement Services que la reprise des lieux est intervenue au mois de février 2026.

Par suite, il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion et il convient de constater la demande désistement de la SAS Action Logement Services de cette demande.

Néanmoins, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par l'occupante, de la résiliation du bail réalisée par le jeu de la clause résolutoire, soit le 20 novembre 2024, jusqu'à la reprise effective du logement intervenue au mois de février 2026, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [R] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. La SAS Action Logement Services expose au moyen d'un décompte actualisé du 29 avril 2026 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 1 952,79 €.

Par quittance subrogative n°410604488 en date du 24 février 2026, le bailleur a attesté avoir reçu la somme totale de 3 224,79 € de la SASU Action Logement Services pour les loyers impayés par M.[J].

Dès lors, il convient de condamner Mme [R] au paiement de la somme de 1 952,79 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 29 avril 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 176,46 € à compter du 19 septembre 2024 (date du commandement de payer), et sur le surplus à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[R], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[R] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS