TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00202

N° RG 25/00202 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GYBR

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
S.C.I. ROTROUVERNEUR

[O] [M]

SPNLR

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. ROTROUVERNEUR,
dont le siège social est sis 51 rue de Turenne - 75003 PARIS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Madame [R] [L] [E]

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [M],
demeurant 69 rue Gouverneur - Appt 02 - RDC Gauche - 28400 NOGENT-LE-ROTROU
non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: [O] SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Février 2026 et mise en délibéré au au 07 avril 2026 puis prorogée au 12 Mai 2026 et au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 16 janvier 2021, la SCI [V], aux droits de laquelle vient désormais la SCI ROTROUVERNEUR, a donné à bail à Madame [O] [M] un logement situé au 69 rue Gouverneur – 28400 NOGENT-LE-ROTROU, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 450,00 euros, outre la somme de 30,00 euros à titre de provision sur charges.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, une mise en demeure la somme de payer la somme principale de 1 212,07 euros a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 avril 2025, puis un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [O] [M] le 03 juin 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 267,98 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 05 décembre 2025, La SCI ROTROUVERNEUR a fait assigner Madame [O] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 5 351,33 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,
- une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,
- 900,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 05 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

A l’audience, La SCI ROTROUVERNEUR maintient les demandes de son assignation.

Madame [O] [M], régulièrement citée à étude, ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 avril 2026, puis prorogée au 12 Mai 2026 puis au 07 Juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 05 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 03 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 05 décembre 2025, étant précisé que cette obligation s’applique aux « bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus».

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 17 février 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 03 juin 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [M] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 03 août 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, il n’est pas justifié que Madame [O] [M] aurait repris en totalité le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [O] [M] et l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette qui s’accroît.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [O] [M] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 04 août 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI ROTROUVERNEUR, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 04 août 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [O] [M] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par La SCI ROTROUVERNEUR – contrat de bail signé, commandement de payer, assignation et relevé de compte – que Madame [O] [M] reste devoir une somme de 3 842,91 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 20 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Cette somme ne sera pas actualisée à la date de l’audience, en l’absence de justification de la communication contradictoire du décompte correspondant.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [M] à payer à La SCI ROTROUVERNEUR la somme provisionnelle de 5 035,87 euros (5 351,33 euros – 15,46 euros mentionnés à titre de « rappel de loyer » - 300,00 euros au titre des provisions sur charges prélevées à hauteur de 90,00 euros au lieu de 30,00 euros à compter du mois de juillet 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 267,98 euros et à compter du 05 décembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Il convient de condamner Madame [O] [M] à payer à La SCI ROTROUVERNEUR la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS