TJ 19272, 18 juin 2026, RG 25/00179

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00179 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BFU5

5AN Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la réalisation de travaux aux fins de mise en conformité du logement au regard des critères de décence

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me REGY
- Me BADEFORT

1 copie exécutoire à :
- Me REGY

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 Juin 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Madame [C] [X]
née le 01 Février 1989 à [Localité 3] (MAROC),
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

Monsieur [V] [F]
né le 10 Février 1973 en HONGRIE,
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2025-9650 du 13/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

ET :

DEFENDEUR(S)

OFFICE PUBLIC DE L HABITAT [Localité 5] - [Localité 5] HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 04 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er février 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] a conclu avec Monsieur [V] [F] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 243,81 euros et une provision sur charges de 100,74 euros.

Un dégât des eaux a eu lieu le 28 mai 2024 et un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 30 mai 2024.

Un rapport d’expertise amiable a été rendu le 26 juin 2024.

Se plaignant de l’absence de travaux, Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F] ont, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, fait assigner l’Office Public de l’Habitat Corrèze en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins d’ordonner une expertise judiciaire avec notamment comme mission de :
– se rendre sur les lieux,
– constater l’état général du logement et notamment : la présence d’infiltrations d’eau ou d’humidité, l’état de la toiture, des plafonds, murs, sols, huisseries et menuiseries,
– déterminer l’origine des désordres constatés,
– dire si le logement satisfait ou non aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
– déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les exigences de décence et d’habitabilité en précisant leur nature, leur urgence et les causes techniques des désordres constatés,
– évaluer les préjudices subis par les locataires du fait de ces désordres,
– fournir tout élément de nature à éclairer le tribunal sur la responsabilité du bailleur au regard de ses obligations légales en matière de logement décent et d’entretien,
– formuler toutes observations utiles.
Ils sollicitent, également, la condamnation de l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] à leur verser une provision d’un montant de 240,40 euros ainsi qu’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de réserver les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026.

Après demande de renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mai 2026.

À cette audience, Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et ont expliqué qu’il est nécessaire de désigner un expert judiciaire compte tenu des dégradations de leur logement consécutivement au dégât des eaux. Ils sollicitent également une provision à hauteur de 242,40 euros, concernant le remboursement du loyer indu lié à la porte de garage. Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F], représentés par leur conseil, indiquent être à jour concernant le paiement des loyers et être bien assurés contre les risques locatifs. Ils contestent devoir une somme d’argent à ce titre.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5], représenté par son conseil, demande de débouter Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F], de leur demande d’expertise judiciaire, de les débouter de leurs autres demandes, subsidiairement, prendre acte qu’il est formé toutes protestations et réserves sur l’expertise judiciaire demandée qui ne pourra qu’être ordonnée aux frais avancés des demandeurs, juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens. Le bailleur demande par ailleurs la condamnation des locataires à lui payer la somme de 910.22 euros et mentionne n’avoir pas reçu d’attestation d’assurance.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5], représenté par son conseil, reconnaît qu’un sinistre en date du 28 mai 2024 a eu lieu, une canalisation d’eau ayant cassée et qu’une expertise amiable a été effectuée le 26 juin 2024. Il ne disconvient pas d’un certain retard dans la prise en charge de ce dossier mais mentionne que la situation décrite par les demandeurs est très exagérée. Le bailleur mentionne que les travaux sont engagés, des devis ayant été signés et des bons de commande envoyés aux entreprises. Il fait valoir qu’il ne maîtrise pas les calendriers d’intervention des entreprises. L’Office Public de l’Habitat [Localité 5], représenté par son conseil, souligne que la demande d’expertise ne présente aucun intérêt et que les demandeurs ne permettent pas la réalisation des travaux. Il mentionne concernant le deuxième sinistre lié à la porte de garage que la prise en charge a tardé par la faute des locataires et que l’intervention a eu lieu en septembre 2025 (facture en date du 2 octobre 2025). Le bailleur indique n’avoir reçu aucune réclamation des locataires et indique que si la porte a été endommagée, elle fonctionnait néanmoins.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

Par courrier en date du 6 mai 2026, le conseil du bailleur a écrit au tribunal.

Par courrier en date du 11 mai 2026, le conseil des locataires a également écrit au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile rappellent que «les faits dont dépend la solution d'un litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible» et que «les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer».

Aux termes des dispositions de l’article 145 du même code, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut donc être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Il n'appartient pas au juge des référés de prendre position sur un débat de fond, mais de rechercher la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel et l'utilité de la mesure invoquée, en s'assurant notamment que cette action n'est pas manifestement vouée à l'échec.

En l’espèce, les demandeurs se plaignent de dégradations de leur logement consécutivement à un dégât des eaux. Ils mentionnent que les papiers peints se décollent et que des moisissures apparaissent.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 30 mai 2024 entre Monsieur [V] [F] et l’Office Public de l’Habitat [Localité 5].

Le rapport d’expertise amiable en date du 26 juin 2024 mentionne notamment que Monsieur [V] [F] «est locataire en vide d’un appartement au sein d’un immeuble locatif administré et propriété du bailleur social [Localité 5] HABITAT. En date du 28/05/2024, une fuite sur la canalisation d’alimentation en eau commune de l’immeuble a occasionné des désordres dans le logement occupé par M. [F]. Le dégât des eaux est à l’origine des dommages sur les embellissements du couloir, de la cuisine et de la salle de bain. Également, le revêtement de sol du couloir et les menuiseries intérieures. Les biens endommagés sont la propriété du bailleur. Un constat amiable dégât des eaux a été rédigé et régularisé entre les deux parties concernées. Une fuite sur la canalisation d’alimentation d’eau commune de l’immeuble +10 ans».

Il convient de constater que l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] a sollicité la SMA BTP pour mobiliser sa garantie.

Un compte rendu de visite a été établi le 26 août 2025 dressant les travaux à prévoir dans le logement ainsi que concernant la porte endommagée par un tiers : «étaient présents : M. [F] locataire, M. [G] [U] : Plafonds cuisine +couloir, mur couloir+ peinture tuyaux chauffage dont cuisine, sol couloir, CV : Tél SPB, qui locataire au-dessus : voisin M. [M] [A] jusqu’au 20/06/2025 et depuis logement vacant, porte garage 107 : tél [I] (attente devis) : délai 3 semaines ; pose 23/09».

Le bailleur produit un bon de commande en date du 12 décembre 2025 ainsi qu’un devis de l’entreprise PEREIRA en date du même jour, concernant la fourniture et pose de faux plafond, mise en œuvre de retombée de plafond compris mise en peinture.

Il produit également un bon de commande en date du 15 décembre 2025 concernant un accord de devis en date du 9 décembre 2025, relatif à des reprises de plafonds cuisine et couloir, peinture en tuyau, rabotage porte + mise en peinture.

Une facture de la SARL [I] [S] en date du 2 octobre 2025 mentionne le démontage et l’évacuation de l’ancienne porte, la fourniture d’une porte de garage basculante identique à l’existante pour un montant de 1398.10 euros, adressée à l’Office Public de l’Habitat [Localité 5].

Si le procès-verbal en date du 2 février 2026 constatant l’absence des locataires est surabondant, le bailleur ayant bien connaissance de leur indisponibilité pendant cette période (en ce sens , le mail en date du 28 novembre 2025 du bailleur : «ne souhaite les travaux que fin février»), il convient toutefois de constater que, par attestation sur l’honneur en date du 16 avril 2026, l’entreprise PEREIRA indique « avoir tenté de contacter Monsieur [X] [P]/[F] à plusieurs reprises depuis plus d’un mois sans succès. Nous nous sommes également présentés à son domicile, sans jamais obtenir de réponse» .

Il s’ensuit que la source des désordres a été identifiée, qu’elle n’est pas remise en cause par le bailleur, qui a effectué les démarches auprès des entreprises pour réaliser les travaux de remise en état, que le bailleur ne disconvient pas non plus d’un certain retard dans la prise en charge du dossier, et que depuis lors, il n’est pas démontré de nouveaux désordres à ceux précédemment constatés.

Ainsi, le référé expertise ne se justifie pas. La demande des requérants sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F], sollicitent une provision à hauteur de 242,40 euros, expliquant n’avoir pu utiliser la porte de garage pendant 16 mois.

Force est de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception signé par le bailleur le 12 septembre 2024, Monsieur [V] [F] l’a informé de cette situation, sollicitant notamment la réparation de la porte de garage et une indemnisation concernant les mois non utilisés.

Le bailleur indique que l’intervention a eu lieu en septembre 2025 et que la facture est en date du 2 octobre 2025.

Dès lors, si la déclaration de sinistre initiale a pu être mal dirigée, il n’en reste pas moins que la porte de garage n’a pas été opérationnelle pendant plusieurs mois, puisque celle-ci a dû être remplacée à l'identique (facture de la SARL [I] [S] en date du 2 octobre 2025). Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Monsieur [V] [F] et de Madame [C] [X] épouse [F], et ce, à compter de la réception de la demande par le bailleur et jusqu’à son intervention, soit pendant 12 mois.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] sera condamné à payer à titre de provision, à Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F] la somme de 181.80 euros.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] fait valoir l’existence d’une dette locative, d’un montant de 910,22 euros. Il est produit un décompte arrêté au 4 mai 2026.

Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F] contestent devoir quelque somme d’argent, mentionnant être à jour du paiement du loyer.

Bien qu’aucune des parties n’ait sollicité de note en délibéré et par conséquent autorisé, il convient de relever d’une part, que le conseil du bailleur a, par courrier en date du 6 mai 2026, fait part que si les loyers sont bien prélevés sans incident tous les mois, leur dette est représentée par un rappel d’APL versé en doublon par la CAF pour la période d’octobre 2024 à avril 2025 et que les locataires ont été informés par courrier et d’autre part que le conseil des locataires, a par courrier en date du 11 mai 2026, transmis une attestation d’assurance.

La demande reconventionnelle en paiement du bailleur sera rejetée en ce qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 491 alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens et Monsieur [V] [F] et Madame [C] [X] épouse [F] seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS