TJ 77284, 13 juill. 2026, RG 25/05896

- N° RG 25/05896 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFWF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE

Minute n° 26/550

N° RG 25/05896 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFWF

Le

CCC : dossier

FE :
Me NETHAVONGS
Me DUBOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU TREIZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de Mme CAMARO, Greffière lors des débats et Madame KILICASLAN, Greffière lors du délibéré ;

Audience de plaidoirie du 06 Juillet 2026 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l'affaire enrôlée sous le N° RG 25/05896 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFWF ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [U] [I] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Société SCCV [J] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Renaud DUBOIS du PARTNERSHIPS MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, prorogé du 6 juillet 2026 mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Mme KILICASLAN Greffière ;

**** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCCV [J] [E] a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, dénommé “[Adresse 3]”, sur un terrain situé [Adresse 4].

Cet ensemble immobilier comprend 43 logements et 37 places de stationnement, répartis en trois bâtiments A, B, C, destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement.

Par acte notarié en date du 26 mai 2021, la SCCV [Localité 3] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [Y] [K] et Mme [U] [I] un local d’habitation et deux places de parking, dépendant de l’ensemble immobilier projeté, pour un prix de 369 000 euros.

La livraison des biens vendus a été fixée au plus tard le 19 juin 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison tels que prévus dans le cahier des charges.

La livraison est effectivement intervenue le 21 juin 2024 avec réserves.

La SCCV [J] [E] a expliqué le retard de livraison par des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Par lettre RAR en date du 16 avril 2025, l’avocat des époux [K] a mis en demeure la SCCV [J] [E] de leur faire une proposition d’indemnisation de leurs préjudices résultant du retard de livraison des biens vendus.

Cette mise en demeure est restée sans effet.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 octobre 2025, M. [Y] [K] et Mme [U] [I] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la SCCV [J] [E] pour demander sa condamnation à leur verser diverses sommes d’argent à titre de dommages et intérêts.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2026, la SCCV [J] [E] demande au juge de la mise en état de :
Vu les articles 1642-1, 1646-1, 1648, alinéa 2, et 1792-6 du code civil,
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence précitée,
- Juger que M. et Mme [K] sont forclos à agir à l’encontre de la société [J] au titre de la levée des réserves qui affecteraient leur bien;
Par conséquent,
- Débouter M. et Mme [K] de leurs demandes, fins et prétentions tendant à la levée des réserves qui affecteraient leur Bien;
- Condamner M. et Mme [K] à payer à la société [J] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Renaud Dubois, Avocat au Barreau de Paris.

Elle soutient que :
- il résulte des dispositions des articles 1642-1 et 1648 que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de réparer les vices de construction et les défauts de conformité qui étaient apparents au
moment de la livraison ou qui se sont révélés avant l’expiration du délai d’un mois suivant la livraison;
- à défaut, l’acquéreur doit intenter une action à l’encontre de son vendeur dans un délai d’un an suivant l’expiration du délai visé à l’article 1642-1 du code civil, c’est-à-dire dans les treize mois qui suivent la livraison de son bien, sous peine de forclusion;
- l’article IV 2. du contrat reprend les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil;
- le bien vendu a été livré aux époux [K] le 21 juin 2024, avec réserves;
- les époux [K] prétendent qu’elle n’aurait pas levé deux réserves relatives au “portail non fonctionnel” et aux “volets dégradés et infestés de champignons”;
- par exploit du 19 décembre 2025, les époux [K] ont introduit une action en justice à son encontre aux fins de la voir condamnée à lever lesdites réserves;
- cependant, par application des dispositions de l’article 1648 du code civil susvisées, les époux [K] sont forclos à agir à son encontre au titre de ces vices et défauts qui étaient apparents au moment de la livraison;
- en effet et dès lors que la livraison du bien vendu est intervenue le 21 juin 2024, les époux [K] devaient introduire leur action à son encontre au plus tard le 21 juillet 2025 (soit 13 mois après la livraison), ce qu’ils n’ont pas fait;
- pour tenter d’échapper à la forclusion, les époux [K] fondent leur action sur la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil;
- sur le fondement de l’article 1646-1, il est constamment jugé que si le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liés au maître d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil, il n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil due par le seul entrepreneur concerné;
- ainsi, en cas de dommages apparents, la responsabilité du vendeur doit être recherchée sur le fondement des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil, lesquelles sont exclusives de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur;
- par exception, le vendeur en l’état futur d’achèvement pourrait être tenu à la garantie de parfait achèvement s’il s’est expressément engagé à la supporter au terme du contrat de vente;
- dans le cas présent, les époux [K] semblent considérer que le simple fait que le contrat fasse référence aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil suffit à engager leur vendeur au titre de la garantie de parfait achèvement;
- tel n’est pas le cas;
- elle ne s’est engagée à aucune obligation au titre de la garantie de parfait achèvement au terme du contrat;
- les époux [K] prétendent que les sujets liés au dysfonctionnement du portail et à la dégradation des volets du bien vendu seraient apparus postérieurement à la livraison et ne seraient donc pas soumis à la garantie des vices apparents posée par l’article 1642-1 du code civil;
- dans la mise en demeure envoyée par le conseil des époux [K] le 16 avril 2025 ainsi que dans leur assignation, les époux [K] qualifient expressément les sujets liés au dysfonctionnement du portail et à la dégradation des volets de réserves à la livraison;
- ce n’est que postérieurement à la signification de ses conclusions d’incident que les époux [K] ont prétendu que ces sujets seraient non pas des réserves à la livraison mais des désordres apparus postérieurement à la livraison;
- cependant, il revient aux époux [K] de démontrer que ces deux “désordres” sont effectivement apparus à l’issue du délai d’un mois prévu à l’article 1642-1 du code civil;
- ce qu’ils ne font pas;
- s’agissant de la dégradation des volets, les époux [K] ne démontrent pas que ce désordre serait effectivement apparu à l’issue du délai prévu par l’article 1642-1 du code civil;
- plus généralement, les époux [K] ne produisent aucun élément permettant de dater l’apparition des désordres qu’ils allèguent ainsi que de justifier de la non-reprise de ces derniers;
- faute de démontrer que les désordres qu’ils allèguent n’étaient pas visibles dans le mois ayant suivi la livraison du bien vendu, il est demandé au juge de la mise en état de juger que M. et Mme [K] sont forclos à agir au titre de la levée des réserves qui affecteraient leur bien.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, les époux [K] demandent au juge de la mise en état de :
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1103, 1231-1, 1231-2 et 1792-6 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
Juger la SCCV [Localité 3] mal fondée en sa procédure d’incident;
Par conséquent, l’en débouter;
Renvoyer les parties à la mise en état au fond pour qu’il soit statué sur toutes les demandes telles que formulées par les époux [K] à l’encontre de la SCCV [J] [E] aux termes de leur exploit introductif d’instance en date du 19 décembre 2025;
Subsidiairement et si par extraordinaire, le juge de la mise en état devait considérer les époux [K] forclos en leur demande de “mainlevée des réserves/reprise sous astreinte du portail non fonctionnel côté carport et des volets dégradés”,
Renvoyer en tout état de cause les parties à la mise en état au fond pour qu’il soit statué sur les demandes indemnitaires des époux [K] en réparation de leur différents préjudices (financier, moral) résultant de la livraison tardive de leur bien immobilier par la SCCV [J] [E];
Condamner la SCCV [J] [E] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles résultant de la présente procédure d’incident;
Condamner la SCCV [J] [E] aux entiers dépens de l’incident.

Ils font valoir que :
- le bien querellé leur a été livré le 21 juin 2024;
- ainsi et bien qu’aux termes de ses conclusions d’incident, la SCCV [J] [E] ne s’avance sur aucune date précise au plus tard à laquelle ils auraient dû agir selon elle pour obtenir judiciairement la mainlevée des réserves, il se déduit de son raisonnement qu’ils disposaient d’un délai au plus tôt jusqu’au 21 juin 2025 (date de la livraison + 1 an) et jusqu’au 21 juillet 2025 au plus tard (21 juin 2025 + expiration du délai d’un mois de l’article 1642-1 du code civil + 1 an) pour assigner le promoteur en mainlevée des réserves;
- les malfaçons qu’ils ont mises en exergue dans leur mise en demeure au promoteur du 16 avril 2025 n’étaient pas expressément mentionnées dans les réserves annotées dans le procès-verbal de livraison du 21 juin 2024 puisqu’apparues postérieurement;
- et pour cause, puisqu’ils ont emménagé dans le bien avant même l’installation du portail ainsi que des séparations entre voisins;
- dès lors, la forclusion annale de l’article 1648 du code civil dont se prévaut la SCCV Montrévain [E] pour tenter d’échapper à ses obligations n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce;
- surabondamment et dans la mesure où le bien a été livré neuf il y a moins de 2 ans, l’on ne voit pas ce qui pourrait valablement expliquer la dégradation des volets au point d’être rongés par la moisissure et infestés par des champignons;
- il résulte de ce qui précède que contrairement à ce que prétend la SCCV Montrévain [E], l’action qu’ils ont entreprise à son encontre pour obtenir “la reprise sous astreinte du portail non fonctionnel côté carport et des volets dégradés (moisissures, noircissement) et infestés par des champignons” n’est pas forclose;
- la forclusion annale, dont se prévaut la SCCV [J] [E] pour tenter d’échapper à ses obligations, n’est pas applicable à leurs demandes indemnitaires;
- par conséquent, ils sont recevables et bien fondés à solliciter, subsidiairement, la poursuite de l’instance au fond pour qu’il soit statué sur le sort de leurs demandes indemnitaires dans l’éventualité où le juge de la mise en état devait les considérer forclos en leur demande de “mainlevée des réserves/ reprise sous astreinte du portail non fonctionnel côté carport et des volets dégradés”.

MOTIVATION

L’article 1642-1, alinéa 1er, du code civil dispose que “le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

Aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du même code, “dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

Ces dispositions ont été rappelées dans l’acte de vente du 26 mai 2021.

Dans la lettre de mise en demeure du 16 avril 2025 adressée à la SCCV [Localité 3], les époux [K] ont très clairement indiqué que “les réserves suivantes n’ont pas été levées :
- portail non fonctionnel côté carpot,
- volets dégradés (moisissures, noircissement) et infestés par des champignons.”

Dans leur acte introductif d’instance, les demandeurs ont soutenu qu’“en l’espèce et par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 avril 2025, Monsieur et Madame [K] ont, par le biais de leur conseil, informé la SCCV [J] [E] que les réserves suivantes n’avaient pas été levées :
- portail non fonctionnel côté carpot,
- volets dégradés (moisissures, noircissement) et infestés par des champignons.”

Dans le dispositif de leur assignation, M et Mme [K] demandent de “condamner la SCCV [J] [E] à procéder à la levée des réserves sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.”

Il ressort de ces éléments que l’action engagée par les époux [K] tend notamment à la condamnation de la SCCV [J] [E] à lever les réserves émises lors de la livraison des biens vendus.

Il convient de rappeler que cette livraison est intervenue le 21 juin 2024.

En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, M et Mme [K] disposaient jusqu’au 21 juillet 205 pour engager leur action tendant à la levée des réserves émises lors de la livraison des biens immobiliers vendus.

Or, ceux-ci ont introduit cette action le 19 décembre 2025.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que la SCCV [J] [E] oppose aux demandeurs la forclusion de leur action en ce qui concerne la levée des réserves.

M et Mme [K] sont les parties perdantes et seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité commande de les condamner solidairement à payer à la SCCV [J] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS