TJ 88160, 10 juill. 2026, RG 25/00912

AFFAIRE RG N° N° RG 25/00912 - N° Portalis DB3L-W-B7J-E735

MINUTE : 26/00116

EN DATE DU : 10 Juillet 2026
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-DIE-DES-VOSGES

DEPARTEMENT DES VOSGES

S.C.I. RCV/ [B] [Q]

A l'audience publique du Tribunal de proximité de SAINT-DIE-DES-VOSGES, tenue le 26/05/2026 par :

Copies délivrées
le 15/07/2026

Copie exécutoire
délivrée le 15/07/2026
à Me MARCHAL

PRÉSIDENT : Sylvain LAMIRAL, Juge placé

GREFFIER : Dragana CVETINOVIC, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. RCV, représentée par son gérant en exercice, venant aux doits de Mme [V] [E] épouse [I], domiciliée [Adresse 1], élisant domicile en l’étude de Me Laurent BRISTIEL [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Aurélie SAMPIETRO, avocat au barreau d’EPINAL plaidant

DEFENDERESSE

Madame [B] [Q]
née le 08 Juillet 1987 à [Localité 1]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Gaëlle MARCHAL, avocat au barreau de NANCY plaidant

Le Juge des contentieux de la protection, après avoir entendu les parties ou leurs représentants à l'audience publique du 26/05/2026, a statué en ces termes, les parties présentes ayant été avisées de la date du prononcé du jugement lors des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de bail d’habitation en date du 1er juillet 2017, Madame [B] [Q] a pris en location un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le loyer mensuel a été fixé à 500 € et auxquels il convient d’ajouter 50 € de provisions sur charges.

Le bien immobilier comprenant le logement a été vendu à la SCI RCV qui en est devenu le propriétaire à compter du 2 juillet 2024.

Des difficultés dont chacune des parties tient l’autre pour responsable sont très vite apparues.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RCV a fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.100 euros au titre d’arriérés de loyers le 5 décembre 2024.

Par nouvel acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SCI RCV a fait assigner Madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-DIÉ-DES-VOSGES aux fons de voir :
- Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [B] [Q] ;
- La condamner à payer au bailleur la somme de 1.983 euros au titre de la dette locative, outre des indemnités d’occupations et la somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025, renvoyée à celle du 16 décembre 2025 et à nouveau renvoyé à celle du 26 mai 2026.

A l’audience du 26 mai 2026, la SCI RCV, représentée par Maître SAMPIETRO, demande au juge de :
- Constater que le commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 est demeuré infructueux et, en conséquence,
- Déclarer que la clause résolutoire du bail a produit effet à compter du 2 février 2025 ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [B] [Q] ;
- Condamner Madame [B] [Q] à lui verser la somme de 1.983 euros au titre de la dette locative ainsi qu’à des indemnités d’occupations ;
- Condamner Madame [B] [Q] à verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, la SCI RCV se fonde sur les dispositions de l’article 24 de la loi u 6 juillet 1989 pour faire valoir qu’elle remplir les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail conclus avec Madame [B] [Q]. Elle ajoute produire le décompte des loyers du par Madame [B] [Q] et indique avoir contesté la décision de la commission de surendettement ayant prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc l’effacement de la dette pour la période 2024/2025.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [B] [Q], la SCI RCV relève que la locataire n’a jamais soulevée le mauvais état du logement avant qu’elle n’en fasse l’acquisition en 2024. Elle précise également que le chauffagiste n’a pas pu intervenir dès le mois d’octobre car Madame [B] [Q] était injoignable. La SCI affirme encore que Madame [B] [Q] n’a jamais produit de justificatif d’entretien de la chaudière. Enfin, elle affirme que la provision sur charge est justifiée par la facture d’eau produite.

Madame [B] [Q], représentée par Maître MARCHAL, demande à la juridiction de :
- Débouter la SCI RCV de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal :
- Suspendre le paiement du loyer du 1er juillet 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état du logement ;
A titre subsidiaire :
- Suspendre le paiement des loyers du 1er août 2024 au 30 avril 2025 et réduire le montant de ces mêmes loyers à la somme de 300 euros par mois du 1er mai 2025 à la réalisation effective des travaux ce remise en état du logement ;
En tout état de cause :
- Condamner la SCI RC à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;
- Supprimer le versement des charges locatives ;
- Condamner la SCI RCV à verser à Maître MARCHAL la somme de 1.800 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle, outre les dépens.
A l’appui de ses demandes, Madame [B] [Q] reproche à la SCI RCV de ne pas avoir respectés les dispositions des article 1103, 1104, 1719 et 1720 du Code civil en ne procédant aux réparations nécessaires du logement, dont elle ne pouvait ignorer l’état, et en ne rallumant pas la chaudière durant le l’hiver avant le mois de janvier, causant ainsi un trouble de jouissance.
En outre, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [B] [Q] explique que la SCI RCV ne justifie pas de charges et sollicite la suppression de ces dernières à compter du 1er mai 2025.
Sur les demandes de la SCI RCV, Madame [B] [Q] indique que son propriétaire n’a pas fait de demande pour actualiser les APL et qu’au demeurant, la commission de surendettement a décidé d’effacer définitivement les dettes de loyer liées à l’année 2024/2025. Elle indique avoir procédé à un versement de 85 euros par mois au propriétaire et un versement de 165 euros alors que sa dette a été effacée sollicite la suspension du paiement des loyers, indiquant que ces éléments font échec à la demande de résiliation du bail et donc d’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes des article 1103 et 1104 du Cod civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du même code ajoute que pendant la durée du bail, il est tenu de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les dispositions de l’article 1217 du Code civil prévoient que La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites et notamment du rapport de constatation de la police municipal de [Localité 2] que les communs du bâtiment sont en très mauvais état :
- humidité, peinture décollée et plafond en mauvais état et tableau électrique vétuste dans le couloir ;
- chaudière à gaz sans capot en dessous d’un plafond effondré, poutres soutenant le plancher du dessus qualifiées de « toutes pourries » et présence d’humidité dans la chaufferie ;
- dans la cour, mur effondré ayant entrainé la chute d’une verrière selon les dires de la locataires ;
- balcon du logement en train de s’effriter ;
- affaissement du sol de la salle de bain sur environ 5 cm ;
- forte odeur d’humidité et traces d’humidité sur l’ensemble des menuiseries de toit.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que le chaudière s’est trouvé hors d’état de fonctionnement du mois d’octobre 2024 au mois de janvier de février 2025 (dernier échange de message relatif au chauffagiste le 28 janvier 2025 et facture du chauffagiste datée du 21 février 2025). Dans l’intervalle le logement n’a pu être chauffé par l’intermédiaire du matériel fixe et Madame [B] [Q] expose avoir dû utiliser un chauffage électrique d’appoint.

La SCI RCV produit une attestation du chauffagiste indiquant que la locataire n’était pas disponible au cours du mois de novembre ce qui a décalé les travaux. Cependant, il résulte des échanges de messages produits que l’intervention de ce chauffagiste a du être plusieurs fois décalée, que les indisponibilités de Madame [B] [Q] sont justifiées par des raisons d’ordre médical mais surtout il résulte du constat du policier municipal déjà évoqué que la chaudière se trouve dans les parties communes de l’immeuble et non dans le logement de Madame [B] [Q].

Il résulte de ces éléments que, outre le fait que l’immeuble apparait particulièrement dégradé et susceptible de présenter un risque pour les occupants, le propriétaire n’a pas permis à sa locataire de jouir du logement en raison de l’absence de chauffage sur une grande partie des mois les plus froids de l’année.

Dès lors, il convient d’ordonner la réduction du loyer à la somme de 200 euros sur la période allant du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2025.

En revanche, en l’absence d’éléments permettant de déterminer précisément la nature des travaux de remise en état du logement, il ne sera pas fait droit à la demande de réduction du loyer pour la période postérieure dans l’attente de ladite remise en état. La SCI RCV est cependant invitée à s’inquiéter sans tarder de l’état de son immeuble.

2°) sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de faire jouir le preneur de la chose louée paisiblement.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En l’espèce, Madame [B] [Q] fait valoir qu’elle a été contrainte de recourir à des chauffages électriques d’appoint en l’absence de fonctionnement de la chaudière, ce qui a entrainé pour elle une facture d’électricité importante. A ce titre, elle produit deux factures EDF, l’une pour la période du 25 juin 2024 au 9 janvier 2025 d’un montant de 787,81 euros et l’autre pour la période du 10 janvier 2025 au 20 mai 2025 d’un montant de 1.919,49 euros.

Il doit être remarqué que :
- La seconde facture EDF d’un montant de 1.919,49 euros porte très majoritairement sur une consommation de gaz.
- La facture couvrant la période du 25 juin 2024 au 9 janvier 2025 montre effectivement une consommation supérieure d’électricité.

Cette consommation supérieure s’établie à 1.137 kWh en heures creuses et 2.511 kWh en heures pleines. Cependant, pour tenir compte du fait de la période hivernale qui entraine systématiquement une consommation supérieure, un abattement d’un tiers sera appliqué à ces montants, les portant à 758 kWh en heures creuses et 1.674 kWh en heures pleines.

Dès lors le préjudice doit être établie à 114,69 euros en heures creuses (758 x 0,1513) et 341,50 euros en heures pleines (1.674 x 0,2040) soit un total de 456,19 euros.

La SCI RCV sera donc condamnée à verser à Madame [B] [Q] la somme de 456,19 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

3°) Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SCI RCV produit un décompte démontrant que Madame [B] [Q] reste lui devoir, la somme de 1.877 euros à la date du 31 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse).

Toutefois, doit être déduit de cette somme la réduction de loyer sur la période du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2025, soit 1.500 euros.

S’agissant des charges, la SCI RCV verse aux débats une seule facture d’eau pour la période du 1er août 2024 au 31 décembre 2024 d’un montant de 211,87 euros alors que les provisions sur charges versées sur cette même période sont de 250 euros (50 € x 5 mois). Il convient donc de déduire également de la dette la somme de 38,13 euros (250 – 211,87).

Par ailleurs, Madame [B] [Q] justifie d’une décision de la commission de surendettement des particuliers des VOSGES constatant que sa situation financière était irrémédiablement compromise et ordonnant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette décision a été confirmée par jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal de SAINT DIE DES VOSGES rendu le 9 avril 2026. Il en résulte que la dette de Madame [B] [Q], d’un montant arrêté au 15 mai 2025 de 2.227 euros est effacée.

En conséquence, il n’existe plus de dette locative au 15 mai 2025 et la SCI RCV sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Madame [B] [Q] à lui verser la somme de 1.983 euros pour l’arriéré de loyer arrêté au 27 février 2025. Il est constaté que Madame [B] [Q] ne sollicite pas la restitution de sommes dans ce cadre.

4°) Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des VOSGES par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des VOSGES par voie électronique le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, le contrat de bail produit en l’espèce porte ce délai à 2 mois.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.110 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que les derniers loyers courants précédent l’audience sont en grande partie réglée et que compte tenu de sa situation familiale Madame [B] [Q] peut prétendre à des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Toutefois, comme il est démontré plus haut, il n’existe plus de dette locative.

Dès lors, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

5°) Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI RCV, partie perdante, supportera la charge des dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par ailleurs, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, l’avocat peut renoncer à percevoir la somme correspondant à son intervention dans le cadre de l’aide juridictionnelle et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens les émoluments auxquels il peut prétendre.

En l’espèce, Madame [B] [Q] est éligible à l’aide juridictionnelle, ayant le RSA pour seule ressource. La SCI RCV sera donc condamnée à verser à Madame [B] [Q] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS