TJ 57463, 13 juill. 2026, RG 26/00135

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

N° RG 26/00135 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L4IF

Minute JCP n° 26/466

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [H] [S] [O] épouse [L]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Cédric GIANCECCHI, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A301

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique de référé du 21 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me Catherine LE MENN-MEYER par LS (+ pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à Me Cédric GIANCECCHI par voie de case (+ pièce)

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM BATIGERE SAREL aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Mme [H] [S] [O] épouse [L] et M. [A] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 18 mai 2001, pour un loyer mensuel de 338,98 euros dont 12,83 euros de provision sur charges.

M. [A] [L] est décédé le 27 décembre 2023, laissant Mme [H] [S] [O] veuve [L] seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Mme [H] [S] [O] veuve [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2025.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Mme [H] [S] [O] veuve [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail ;
- l’autorisation de faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [S] [O] veuve [L] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- la condamnation de Mme [H] [S] [O] veuve [L], à titre provisionnel, au paiement de 7 326,91 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 août 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3331,84 euros à compter du commandement de payer et sur le solde à compter de la décision à intervenir;
- la condamnation de Mme [H] [S] [O] veuve [L], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 597,70 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité,ce jusqu'à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, ladite indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, ce avec intérêts de droit à compter de chaque échéance impayée ;
- la condamnation de Mme [H] [S] [O] veuve [L] aux dépens et à lui verser la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

A cette audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître LE MENN-MEYER, avocat au barreau de Metz ; Mme [H] [S] [O] veuve [L] était représentée par Maître GIANCECCHI, avocat au barreau de Metz.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s'élevait désormais à la somme de 2 479,33 euros à la date du 11 mai 2026 .

Mme [H] [S] [O] veuve [L], se reportant à ses conclusions déposées le 21 mai 2026, a sollicité ;
- qu’il soit pris acte du fait qu’elle s’en rapportait à l’appréciation de la juridiction s’agissant de la recevabilité de la procédure;
- le débouté de la société BATIGERE sa demande tendant au constat de la résiliation du bail;
- que lui soient accordés des délais de paiement sur 24 mois en assortissant le cas échéant le moratoire qui lui serait accordé d’une clause cassatoire ;
- que lui soit alloué le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;
- qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, elle faisait valoir qu’elle avait rencontré des difficultés financières et s’était mobilisée pour régler sa dette, notamment en procédant au rachat de son contrat d’assurance-vie.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 juillet 2026 et le juge a autorisé les parties à déposer une note en délibéré avant le 30 juin 2026 sur l’éventuel apurement de sa dette par Mme [H] [S] [O] veuve [L] et l’éventuel maintien de ses demandes par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT.

Aucune note en délibéré n’a été reçue par le tribunal dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 mai 2001 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2025, pour la somme en principal de 5 249,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 17 août 2025 à minuit du fait de l'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le contratl.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [H] [S] [O] veuve [L] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 138,40 euros à la date du 11 mai 2026.

Mme [H] [S] [O] veuve [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette et n’a produit aucun justificatif en délibéré dont il nrésulterait que sa dette aurait été réglée

Elle sera en conséquence condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 2 138,40 au titre de l'arriéré de loyer, de charges et d'indemnité d'occupation au 11 mai 2026 (Indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.."

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [H] [S] [O] veuve [L] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative dans un délai de 24 mois.

L'historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant, mais également une diminution significative de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Mme [H] [S] [O] veuve [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 23 versements de 90 euros et un 24ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée Mme [H] [S] [O] veuve [L], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l'expulsion de Mme [H] [S] [O] veuve [L] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 597,70 euros par mois, ce jusqu’à complète libération des lieux, au prorata du temps d’occupation des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité étant révisable comme l’était le loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Faute pour Mme [H] [S] [O] veuve [L] d’avoir justifié du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle, elle sera déboutée de sa demande d’aide juridictionnelle provisoire.

Mme [H] [S] [O] veuve [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. BATIGERE HABITAT, Mme [H] [S] [O] veuve [L] sera condamnée à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,