TJ 57463, 9 juill. 2026, RG 24/00210

Minute n°2026/554

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00210
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KO5H

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

I PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [C] [S] née [B]
née le 02 Mars 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Monsieur [H] [S]
né le 07 Septembre 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentés par Maître Frédéric RICHARD-MAUPILLIER de la SCP VORMS-RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C201

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [D]
né le 04 Mars 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

Madame [F] [M] épouse [D]
née le 10 Novembre 1960 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

représentés par Maître Matthieu SEYVE de la SCP SEYVE - LORRAIN - ROBIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C405

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente
Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Débats à l’audience du 01 Avril 2026 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte notarié du 1er février 2022, M [H] [S] et Mme [C] [S] née [B] ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 1] [Localité 2] appartenant à M [T] [D] et de Mme [F] [M] épouse [D], au prix de 660.000 €.

Soutenant que la maison acquise est affectée de plusieurs vices cachés, et après mise en demeure adressée via leur Conseil le 12 décembre 2023, M et Mme [S] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploits de commissaire de justice délivrés le 11 janvier 2024, Mme [C] [S] née [B] et M [H] [S] ont constitué avocat et ont fait assigner M [T] [D] et Mme [F] [M] devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa de l'article 1641 du code civil,
-dire et juger M [H] [S] et Mme [C] [S] recevables et bien fondés en leurs demandes,
En conséquence,
-condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 144.910 € à titre de dommages et intérêts en diminution du prix de vente pour les travaux de reprise des vices cachés,
-condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
-condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce le coût du constat du commissaire de justice,
-dire et juger que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

M et Mme [D] ont constitué avocat.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 25 février 2025, Mme [C] [S] née [B] et M [H] [S] demandent au tribunal, au visa de l'article 1641 du code civil,
-de dire et juger M [H] [S] et Mme [C] [S] recevables et bien fondés en leurs demandes,
En conséquence,
-de condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 188.902,24 € à titre de dommages et intérêts en diminution du prix de vente pour les travaux de reprise des vices cachés,
-de condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
-de condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] à payer à M [H] [S] et Mme [C] [S] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M [T] [D] et Mme [F] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure en ce compris le coût du constat du commissaire de justice,
-de dire et juger que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :
-dès leur entrée dans les lieux, en février 2022, ils ont découvert une fuite d'eau dans la cave que les vendeurs ont accepté de prendre en charge ;
-en mars 2022, ils ont constaté que deux pièces du 1er étage étaient plus froides que les autres ; le technicien appelé en juin 2022 a découvert un défaut d'étanchéité du toit terrasse ; avertis, les époux [D] n'ont pas eu l'air surpris et ont proposé de prendre à leur charge la moitié des frais du technicien ;
-en juin 2022, le toit en lambris s'est effondré ;
-début 2023, des infiltrations d'eau sont apparues dans la chambre et le bureau du 1er étage ;
-en juin 2023, des fissures intérieures nombreuses et importantes ont été découvertes en décollant la toile faisant office de papier peint ; pensant à l'effet de la sécheresse, ils ont fait une déclaration de sinistre CAT NAT ; l'expertise a conclu que les désordres étaient consécutifs aux matériaux utilisés pour la construction de la maison ;
-en octobre 2023, des alvéoles d'eau sont apparues à l'intérieur ; l'enduit apposé sur la façade n'est en réalité pas imperméable ;le pignon a du être bâché afin d'éviter les entrées d'eau ;
-ils ont écrit aux époux [D] en juillet 2023 et ont fait dresser procès verbal d'huissier le 14 novembre 2023 ;
-la porte d'entrée n'est pas hermétique ; les volets roulants dysfonctionnent et il s'est révélé des trous dans la structure du linteau, affectant l'étanchéité ; la VMC est défaillante et non conforme ;
-la maison acquise est affectée de multiples désordres comme ils en justifient ; ils ne l'auraient jamais acquise à ce prix là s'ils avaient eu connaissance des vices qui l'affectent ;
-leur demande est fondée sur la garantie des vices cachés ; les désordres n'étaient pas apparents au moment de la visite, effectuée à une période de l'année marquée par de faibles précipitations ; les vices étaient cachés puisque le constat d'huissier démontre que les traces d'humidité et les cloques ont été recouvertes de peinture ou papiers peints pour les dissimuler ; ils ont constaté sous le papier peint dans le bureau des petits trous dans le mur, caractéristiques des relevés réalisés par un hygromètre à broche de sorte que, manifestement, les vendeurs avaient déjà procédé à des relevés en constatant l'humidité ; les époux [D] n'ont d'ailleurs pas été surpris lorsqu'ils leur ont fait part d'une fuite dans la cave et de la rétention d'eau en toiture ; ils ont accepté de prendre à leur charge une partie des reprises, reconnaissant ainsi leur responsabilité ; les vices se sont révélés très rapidement après l'entrée dans les lieux ; ils étaient présents avant la vente notamment l'absence d'étanchéité ; les entrepreneurs ont confirmé que les désordres sont la conséquence de l'absence de tramage des enduits et matériaux utilisés qui ont permis à l'eau de s'infiltrer ;
-la réalisation d'une expertise judiciaire n'est pas un préalable à leur action ; ils ont fait poser un bardage amovible sur l'immeuble mais il peut être enlevé si nécessaire, pour constater les désordres ; les éléments produits sont suffisamment probants ; le constat d'huissier dressé le 14 novembre 2023 est particulièrement détaillé ainsi que les rapports d'intervention des artisans; lors du remplacement des volets roulants, l'artisan a constaté l'absence d'étanchéité entre la traverse haute des menuiseries et le coffre tunnel, engendrant un passage d'air important sur le dessus des fenêtres et que la couche d'isolant du coffre tunnel avait été entièrement découpée sur chaque coffre tunnel pour permettre la mise en place d'un récepteur déporté diminuant de fait considérablement la performance isolante du coffre ; la VMC n'est pas conforme et est défaillante selon le rapport HYGIEN AIR ; la société HL ETANCHEITE rappelle que l'isolant du toit ne peut être conservé et relève que l'énorme poche d'eau est la conséquence d'infiltrations depuis des mois ou des années ; la société ISOWALL qui est intervenue pour la première fois en mai 2023 a détaillé les désordres en façade ; la porte d'entrée n'est pas étanche à l'air ; la construction est visiblement défaillante et ne respecte pas les règles de l'art et les DTU ; les vendeurs ne produisent aucune facture pour les travaux de construction de la maison ;
-c'est à tort que les vendeurs soutiennent que les fissures résulteraient des variations dimensionnelles suites à de fortes chaleurs ; une telle situation serait d'ailleurs inacceptable pour eux ; le rapport d'expertise LCS indique qu'il est étonnant que de telles fissures ne soient pas apparues plus tôt et que ce type de maçonnerie est sensible aux sécheresses et l'expert confirme que ces points étaient nécessairement connus des vendeurs ; les fissures résultent d'un problème de structure et s'il les ont constatées après la vente, elles étaient déjà présentes avant ;
-les désordres ne sont pas consécutifs aux menus travaux réalisés après la vente comme soutenu ;
-les photographies provenant de l'agence immobilière démontrent que les vendeurs ont posé de la toile de verre entre la fin 2020 et le début 2021 et qu'ils ont manifestement voulu masquer quelque chose avant les visites.

Ils sollicitent par conséquent une diminution de prix conforme aux travaux devant être entrepris pour remédier aux vices cachés ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ainsi que du temps perdu avec les experts et les entreprises.

*
Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 11 septembre 2025, M [T] [D] et Mme [F] [D] née [M] demandent au tribunal
-de débouter M et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-de condamner solidairement M et Mme [S] à leur payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner solidairement M et Mme [S] en tous les frais et dépens de l'instance,
-de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Ils exposent qu'ils ont fait construire le pavillon en 2013 et n'ont jamais eu à déplorer de quelconques infiltrations durant leur temps d'occupation ; qu'ils n'ont réalisé aucun travaux particulier avant la vente ; que les acheteurs ont visité la maison une dizaine de fois, y compris durant l'hiver 2021/2022 ; que c'est en raison des relations amicales qui se sont alors nouées qu'ils ont accepté de prendre en charge des frais relative à la fuite en février 2022 puis à l'étanchéité du toit-terrasse en mars 2022 et non en raison d'une quelconque reconnaissance de responsabilité ; que jusqu'à la réception de la mise en demeure du 12 décembre 2023, ils n'ont eu aucune nouvelles des époux [S].

Au principal, ils soutiennent :
-qu'il n'existe aucun élément permettant d'établir la matérialité des désordres, leur origine et leur date et notamment aucune expertise contradictoire, un seul constat d'huissier non contradictoire et le rapport CAT NAT du cabinet LCS n'étant pas suffisamment probants outre le fait que les époux [S] ont fait réaliser des travaux qui ne permettent plus de réaliser une analyse technique ;
-que l'acte de vente contient une clause exonératoire des vices cachés si bien que seuls les vices cachés connus des vendeurs avant la vente sont susceptibles d'engager leur responsabilité alors que rien ne permet en l'espèce d'établir qu'ils avaient connaissance de vices quelconques avant la vente, la preuve en incombant aux époux [S].

Ils ajoutent que :
-la toile de verre a été posée il y a plusieurs années et rien ne démontre le contraire ;
-les façades ne présentaient aucune fissure avant la vente et si tel n'avait pas été le cas, les acheteurs les auraient constatées ; n'existant pas à la vente, elles n'ont pu être cachés par les vendeurs ; selon la déclaration de sinistre CAT NAT, les acheteurs ont d'ailleurs déclaré qu'elles étaient apparues en septembre 2022 ; elles sont manifestement dues à la sécheresse ; elles ne pouvaient être connues des vendeurs ;
-les acquéreurs ont réalisé d'importants travaux en 2022, notamment panneaux photovoltaïques sur la toiture terrasse, PAC, garde corps qui ont pu être à l'origine de percements occasionnant des infiltrations d'eau ;
-les difficultés sur les volets roulants et la porte d'entrée étaient apparentes et connues des acheteurs lors de la vente ainsi qu'il résulte de leur « dossier » ;
-ils ne pouvaient avoir connaissance d'un problème de fixation du toit en lambris ;
-ils justifient par deux attestations, dont l'une d'un marchand de biens, que la maison était en parfait état lors de la vente ;
-les époux [S] ont procédé à un véritable audit de la maison de façon non contradictoire ; les attestations ou notes explicatives produites, susceptibles d'être orientées, ne permettent pas de pallier l'absence de preuve objective et contradictoire.

Subsidiairement, ils relèvent qu'il est réclamé des frais de bardage au titre de 4 façades alors que seule un des façades a fait l'objet d'un bardage et que la nécessité des travaux mis en compte n'est pas établi sur la base des seuls devis produits.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2026,en formation collégiale, lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 1er avril 2026 où elle a été plaidée et mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée au 09 juillet 2026.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LES DEMANDES DE DOMMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus.

Selon l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 du code civil dispose que il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin selon l'article 1645 du code civil, Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il incombe par conséquent à l'acquéreur de rapporter la preuve que la chose vendue est atteinte d'un vice grave qui lui est inhérent, qui existait antérieurement mais qui n'était pas apparent lors de la vente et dont il n'a pu se convaincre.

L'acte de vente notarié du 1er février 2022 contenant une clause exonératoire des vices cachés (il n'est produit que le projet d'acte mais l'existence de la clause n'est pas contestée), il incombe également aux époux [S] de démontrer que les époux [D] avaient connaissance desdits vices.

Pour rapporter les preuves qui leur incombe, et justifier du montant de leurs demandes, les époux [S] versent aux débats :
-le rapport d'expertise LCS établi à la suite de leur déclaration de sinistre CAT NAT,
-un constat d'huissier du 14 novembre 2023,
-un courrier des époux [S] de juillet 2023 et une lettre de mise en demeure adressée par le Conseil des époux [S] aux époux [D], datée du 12 décembre 2023,
-un dossier récapitulatif établi par les époux [S] ;
-le devis ISOWALL du 15 janvier 2024-pose d'un bardage aluminium en façade pour 116.908,07 € ainsi qu'un courrier d'explications techniques adressé par la société ISOWALL à M [S] au sujet de la sensibilité à l'eau du béton cellulaire en date du 08 janvier 2024,
-le devis BRIOTET du 21 mars 2023 - changement des volets roulants pour 18.140 €,
-le devis RENOVEST du 12 mars 2024 pour la réparation du toit en lambris pour 2.150 €,
-le devis DESIGN PROJECT du 24 juillet 2023 -peinture chambre enfant, bureau pour 3.850 €,
-le devis HL ETANCHEITE du 27 janvier 2025 -étanchéité du toit pour 33.326,04 € et un courrier de HL ETANCHEITE daté du 27 janvier 2024 qui date le désordre sur le complexe d'étanchéité de la toiture « plusieurs mois/plusieurs années », relève sa non-conformité et préconise une réfection totale,
-un diagnostic HYGIEN AIR du 17 avril 2024 portant sur la VMC et une devis HYGIEN AIR pour le remplacement de la VMC pour 3.684 € ;
-deux courriers de M [L] de constat sur la porte d'entrée et les volets roulants et un devis [L] défectuosité porte d'entrée pour 6.982,20 €.

Aucune expertise contradictoire n'a été réalisée, amiable ou judiciaire. De ce fait, la matérialité, la date et la gravité des désordres invoqués de même que l'étendue des réparations nécessaires n'ont pu être contradictoirement constatés et discutés par les défendeurs et ne reposent que sur une expertise CAT NAT d'assurance ayant conclu au refus de couverture en imputant opportunément les fissures à la construction plutôt qu'à la sécheresse, sur un constat d'huissier qui n'est pas un technicien de la construction, sur un dossier que les demandeurs ont eux-mêmes établi et qui n'a donc pas valeur de preuve et sur des commentaires d'artisans ayant un intérêt économique à la signature de devis de réparation.

Il résulte néanmoins de ces éléments que :
-les époux [S] ont constaté lors de leur visite des désordres affectant la porte d'entrée et les volets roulants (cf le dossier en pièce 7) suffisamment conséquents pour qu'ils aient tenté une négociation de prix ; si la baisse proposée a été refusée, il n'en reste pas moins qu'ils ont pu se convaincre de l'état dégradé apparent de ces équipements ;
-à l'occasion de la déclaration de sinistre CAT NAT, ils ont indiqué à l'expert que les fissures étaient apparues le 1er septembre 2022 ; il est donc contradictoire d'affirmer maintenant qu'elles étaient antérieures à la vente ; au demeurant, si tel avait été le cas, elles auraient été apparentes a minima en extérieur ; l'expert LCS fait état de dilatation structurelle sous l'effet de fortes températures mais à aucun moment il n'indique que ce point était nécessairement connu des vendeurs comme affirmé ;
-les nombreuses références des demandeurs aux DTU ou aux règles de l'art constructives sont sans emport ; la responsabilité des époux [D] n'est pas engagée en qualité de constructeurs mais en qualité de vendeurs ; ils ne se sont pas engagés sur la vente d'une maison conforme aux DTU mais sur le bien tel qu'il se présentait à la visite ; au surplus, le seul non respect d'un DTU, lequel n'est pas obligatoire s'il n'est pas contractualisé, n'est pas en soi constitutif d'un désordre ;
-pour démontrer que les vices étaient antérieurs à la vente, il est invoqué de nombreuses explications techniques dont il n'est pas établi que les époux [D] avaient connaissance ; ainsi, il est expliqué, au demeurant, sans justificatif, que le toit en lambris s'est effondré en juin 2022 parce que la structure ne répondait pas aux règles de l'art, qu'il n'y avait aucune fixation périphérique et utilisation d'agrafes inappropriés compte tenu du poids à maintenir au plafond alors que le plafond s'est effondré après la vente et que rien ne permet de conclure, à supposer avéré l'irrespect des règles de l'art pour la fixation du lambris, que les époux [D] avaient connaissance d'une non-conformité à ce titre ; il en est de même pour les explications techniques de la VMC ou des propriétés du béton cellulaire ainsi que sur une non-conformité éventuelle du complexe d'étanchéité en toiture, l'artisan datant, en janvier 2024, la poche d'eau constatée sous l'isolant de « plusieurs mois/plusieurs années » ce qui est insuffisant ;
-il est affirmé sans preuve que les vendeurs ont forcément été confrontés à ce problème de fissures et qu'ils ont dissimulé ce fait alors qu'aucune preuve n'est produite au sujet de travaux de reprise extérieures ou intérieures par les époux [D].

En conclusion, outre l'absence de tout contradictoire n'ayant pas permis aux époux [D] de faire valoir leurs observations sur les vices invoqués,
-soit les désordres étaient apparents au moment de la vente (porte d'entrée et volets roulants) et de manière suffisante pour que les acheteurs tentent de négocier le prix ;
-soit ils sont apparus après la vente (fissures, infiltrations, toit en lambris, VMC) ;
-soit, leur origine est antérieure à la vente mais rien n'établit que les vendeurs en avaient connaissance ;
-soit ils ne procèdent que d'allégations des époux [S].

Par ailleurs, en l'absence d'expertise contradictoire, tant l'étendue des reprises strictement nécessaires que leur coût ne procèdent que de devis établis sur la seule demande des époux [S].

Il en résulte que M et Mme [S] ne rapportent pas les preuves qui leur incombent et seront déboutés de leurs demandes.

2°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties qui succombent, M et Mme [S] seront solidairement condamnés aux dépens.

*
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M et Mme [S] seront solidairement condamnés sur ce fondement à payer la somme de 3.000 € à M et Mme [D] et seront corrélativement déboutés de leur demande sur le même fondement.

*
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,