TJ 73011, 15 juill. 2026, RG 25/00513

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15/07/2026

N° RG 25/00513 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C46S

DEMANDEUR(S) :

S.N.C. VENDOME INVESTISSEMENT, ayant pour mandataire et adminstrateur de biens la SAS FONCIA LYON
[Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Laura GROS substituant Me Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG & Associés, avocat plaidant au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. BOSACO, prise en la personne de sa Présidente la société SC LUCART, elle-même représentée par M. [O] [E]
[Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Adeline LOUIS, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Monsieur [Y] [Q] [R]
[Adresse 3] - [Localité 2]
représenté par Me Adeline LOUIS, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Monsieur [O] [E] et Madame [A] [B] épouse [E]
[Adresse 4] - [Localité 2]
représenté par Me Adeline LOUIS, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Monsieur [W] [B] er Madame [P] [M] épouse [B]
[Adresse 5] - [Localité 3]
représentés par Me Margot CAVAGNA-CRESTANI, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats de [...] et de la mise à disposition au greffe de [...], greffiers

Débats : en audience publique le : 09 Juin 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 15 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 septembre 2022 la société Vendome Investissement a donné à bail commercial à la société Bosaco les locaux situés [Adresse 2] sur la commune de [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 22 septembre 2022 jusqu’au 21 septembre 2031 moyennant un loyer annuel principal de 59 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement en vue de l’exploitation desdits locaux en restaurant.

M. [O] [E], Mme [A] [E] née [B], M. [W] [B], Mme [P] [B] née [M] et M. [Y] [R] se sont portés cautions solidaires des obligations de la société Bosaco découlant du contrat, dans la limite de 354 000 euros.

Par actes du 10 décembre 2025 la société Vendôme Investissement a fait assigner la société Bosaco, M. [O] [E], Mme [A] [E] née [B], M. [W] [B], Mme [P] [B] née [M] et M. [Y] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial et le paiement de plusieurs sommes provisionnelles au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation non réglés et clause pénale.

Suivant conclusions en réponse récapitulatives notifiées par voie électronique le 08 juin 2026, la société Vendome Investissement demande au juge des référés de :
- prendre acte de son désistement de ses demandes en constat de résiliation du bail commercial et d’expulsion,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 3 139,92 euros à valoir sur les loyers et charges arriérés au 13 mai 2026, échéance du 2ème trimestre compris,
- débouter Mme [P] [B] et M. [W] [B] de leurs demandes,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Concernant le désistement de ses demandes en constat de résilation et expulsion, elle indique que des règlements sont intervenus en cours de procédure et qu’elle entend laisser une dernière chance à la société preneuse.
En revanche, elle maintient sa demande au titre d’un arriéré locatif chiffré à la somme de 3 139,92 euros au 13 mai 2026 en s’opposant à toute contestation sérieuse quant au calcul de cet arriéré, en affirmant qu’il ne comprend ni les honoraires de la société Foncia en charge de la gestion locative du bien loué, ni les frais administratifs de la société Sogire, syndic de l’ensemble immobilier dans lequel se situe le bien loué.
Par ailleurs, elle fait valoir qu’au regard des impayés de loyers, les mesures conservatoires engagées à l’encontre des cautionnaires étaient légitimes, d’autant qu’elles ont permis le règlement de la dette de loyers et elle s’oppose à la contestation de l’engagement de caution développée par les époux [B].

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2026, Mme [P] [M] épouse [B] et M. [W] [B] demandent au juge des référés de :
- dire recevables mais mal fondées les demandes de la société Snc Vendôme Investissement,
- constater l’existence de contestations sérieuses relatives notamment à la bonne foi de la bailleresse et à la validité de l’engagement des cautions,
- constater que les demandes de la société Snc Vendôme Investissement excèdent le champ de compétence du juge des référés,
- la débouter de ses demandes,
- la condamner à leur régler la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’appui de leur position, ils avancent que la société bailleresse a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire en ce qu’elle avait consenti des délais de paiement à la société Bosaco mais qu’elle a pourtant fait délivrer l’assignation moins d’un mois après.
Ils opposent l’existence de contestations sérieuses à la demande provisionnelle à leur encontre en faisant valoir qu’aucun décompte clair et précis des sommes dues n’a été produit, que ceux versés aux débats comprennent des frais, que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance faute de permettre la pleine utilisation de la terrasse donnée à bail.
Enfin ils contestent la validité de leur engagement de caution en faisant valoir qu’il est disproportionné, qu’aucun document n’a été établi sur leur situation patrimoniale lors de leur engagement de caution, et que les cautionnaires n’ont pas été informés du premier incident de paiement de la société preneuse.

A l’audience du 09 juin 2026, la société Vendome Investissement a maintenu ses dernières demandes en réduisant le montant de sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1 398,19 euros.

Mme [P] [B] née [M] et M. [W] [B] ont fait reprendre leurs écritures.

M. [Y] [R], la société Bosaco, M. [O] [E] et Mme [A] [E] née [B], représentés par leur conseil, indiquent que les sommes réclamées ont été réglées. Ils précisent que le loyer représente un effort de 19 % et que les six cautionnaires sont engagés à hauteur de 350 000 euros chacun.
Ils expliquent avoir sollicité à plusieurs reprises un décompte des sommes dues, qu’ils n’ont pu l’obtenir que le 13 mai 2026 dont ils contestent les sommes mentionnées qui ne correspondent qu’aux honoraires de gestion et frais bancaires. Ils précisent que des paiements sont intervenus en cours de procédure, outre des saisies-attributions. Ils produisent leur propre décompte avec un solde de 1 741 euros au titre des loyers et charges impayés, qu’ils indiquent avoir payé le 05 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur le désistement des demandes en constat de résiliation et d’expulsion

Aux termes des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation. Le désistement d'instance n'emporte pas renonciation à l'action, mais seulement extinction de l'instance.

En l’espèce, la société Snc Vendome a indiqué dans ses écritures et à l’instance se désister de ses demandes en constat de résiliation et d’expulsion et les défendeurs n’ont pas formulé d’opposition au désistement.

En conséquence, il convient de constater le désistement de la demande en constat de résiliation du bail et en expulsion formulée par la société bailleresse.

2 - Sur la demande en paiement d’une somme provisionnelle

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’art 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Vendome Investissement produit un historique de la créance dressé par commissaire de justice entre le 11 juillet 2025 et le 5 juin 2026, présentant un solde débiteur de 1 398,19 euros à cette date, échéance du mois de avril à juin 2026 incluse et versements effectués par la société preneuse et les cautions inclus (pièce n°16 demandeur).

Cependant, les parties ne s’accordent pas quant à la nature et l’imputation des charges dont le paiement est sollicité.

Le contrat de bail litigieux liant les parties prévoit expressément que “conformément à l’article 13 de la loi n°2014-626 en date du 18 juin 2014, retranscrite à l’article L.145-40.2 du code de commerce, il est demeuré ci-annexé : la liste précise et limitative des catégories de charges, impôts et taxes et redevances liés au présent bail est reprise en une note annexée aux présentes, annexe 24.
Il est expressément convenu entre les parties à l’acte que le preneur supportera sa quote-part de charges récupérables ou non récupérables ainsi que de taxe foncière, qui sera fournie par le bailleur au preneur dès réception” (Pièce n°1 page 24 demandeur).

La société bailleresse verse aux débats un tableau intitulé “répartition des charges” et indique qu’il s’agit de l’annexe 24 susvisée (Pièce n°15 demandeurs). Ce tableau prévoit que “la rémunération du ou des mandataires chargés de la gestion, de la maintenance et de l’administration des ensembles immobiliers et des locaux loués, notamment les honoraires de gestion ou à défaut de gestion externe” sont à la charge du bailleur et que “les charges issues de l’existence d’une association syndicale, groupement ou autre notamment les avances de trésorerie appelées par le syndic, les honoraires du syndic” et “l’ensemble des autres charges, taxes et accessoires de toutes natures présentes ou futures qui ne sont pas intégrés dans la liste précitée’ sont à la charge du preneur.

La régularisation des charges pour les périodes allant du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 décomposent les charges communes générales comme suit : EDF communs, entretien nettoyage, frais administratifs de banque et honoraires de gestion.

Or, si les honoraires de gestion sont visés dans le tableau, les frais administratifs de banque ne sont pas expressément inclus.

Il n’entre pas dans les pouvoirs juridictionnels d’interpréter les clauses d’un contrat, ni de qualifier des charges locatives permettant de déterminer leur imputation. Il est donc considéré que les frais administratifs de banque constituent une contestation sérieuse à leur recouvrement à titre de provision.

La somme sollicitée étant calculée pour l’ensemble des frais, la demande de provision de la société bailleresse se heurte à une contestation sérieuse. Cette demande est donc rejetée.

Au surplus, il sera relevé que l’appréciation de la mauvaise foi de la société bailleresse et la validité de l’engagement des cautions relèvent du pouvoir juridictionnel des juges du fond.

3 - Sur les demandes accessoires

L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte tenu du désistement partiel et du débouté de la demande de provision, les dépens demeureront à la charge de la société Vendome Investissement.

Aucune équité ne conduit d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ces demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS