TJ 17300, 7 juill. 2026, RG 23/03164

Minute N° 26/00216
Jugement du 07 juillet 2026

Dossier : N° RG 23/03164 - N° Portalis DBXC-W-B7H-E6T4
(Jonction avec le dossier N° RG 24/01778)
Affaire : [M] [V], [U] [B] C/ [T] [D], [E] [D], [Q] [D], [A] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDERESSES

- [M], [T] [V]
née le 01 septembre 1963 à [Localité 1] (ANGLETERRE)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Charles PORTIER, membre de la S.E.L.A.R.L. BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Patrice BACQUEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

- [U], [J] [B]
née le 20 juillet 1966 à [Localité 2] (78)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Charles PORTIER, membre de la S.E.L.A.R.L. BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Patrice BACQUEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

- [T], [K] [D]
née le 17 avril 1975 à [Localité 3] (57)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Sabine CANTAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [E] [D], personne décédée le 28 février 2024
né le 26 mars 1949 à [Localité 4] (57)
dernier domicile connu : [Adresse 3]
représenté par Maître Sabine CANTAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [Q], [W] [D]
née le 28 novembre 1979 à [Localité 3] (57)
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Sabine CANTAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [A], [X], [N] [D]
né le 28 avril 1982 à [Localité 3] (57)
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Sabine CANTAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 08 janvier 2026
Débats tenus à l'audience du 05 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 07 juillet 2026
Jugement prononcé le 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 décembre 2022, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont signé avec Monsieur [E] [D] un compromis de vente portant sur l'immeuble de celui-ci situé [Adresse 6] à [Localité 5] (17 137).
Ce compromis faisait état d'un contentieux entre le vendeur et son voisin, Monsieur [P] et ayant abouti à un protocole d'accord signé le 22 novembre 2022.

L'acte notarié de réitération de la vente a été régularisé le 02 février 2023. Il rappelait l'accord amiable du 22 novembre 2022 entre Monsieur [E] [D] et Monsieur [P].

Indiquant avoir découvert en juin 2023 la présence d'une végétation conséquente sur le fond appartenant à Monsieur [P] mais également la propagation de cette plante sur leur propre parcelle, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] sont intervenues auprès de leur voisin.

Soutenant que seules les explications et les pièces fournies par Monsieur [P] leur aurait permis de constater l'existence d'un vice caché affectant le bien vendu, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont, par exploit du 08 novembre 2023, fait assigner Monsieur [E] [D] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en paiement de dommages et intérêts au titre de ce vice caché.

Monsieur [E] [D] est décédé en cours de procédure et par exploits des 28 mai et 14 juin 2024, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont fait assigner ses héritiers, Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D], devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux mêmes fins.

Les deux instances ont été jointes le 12 septembre 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1130 et suivants et 1641 du code civil, de :
* Condamner Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] conjointement et solidairement à payer à Madame [M] [C] et Madame [U] [B] la somme de 80 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices exposés et établis,
* Condamner Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] conjointement et solidairement à payer à Madame [M] [C] et Madame [U] [B] la somme de 5 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* Débouter Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] de toutes éventuelles prétentions et notamment de leur demande reconventionnelle en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* Assortir ces condamnations de l'exécution provisoire, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023 et ordonner la capitalisation des intérêts,
* Condamner les défendeurs aux dépens.

Elles affirment être recevables à agir alors que l'information qui leur aurait été donnée lors de la vente aurait été insuffisante et ce d'autant que ni le courrier de l'avocat ni le protocole d'accord visés au compromis n'auraient pas fait état de la présence de la plante invasive.

Elles exposent que le bien acquis aurait été affecté d'un vice consistant en la présence de cette végétation envahissante et qui leur aurait été sciemment caché par leur vendeur alors même que celui-ci connaissait le problème ce qui serait constitutif d'un dol.
Elles ajoutent que Monsieur [D] leur aurait caché également l'existence du rapport d'expertise judiciaire du 08 avril 2021 alors même que Monsieur [H] aurait repris les propos du conseil de Monsieur [D] sur le caractère invasif de la plante et la complexité et le coût important des mesures à prendre pour en venir à bout.

Elles indiquent être contraintes d'éradiquer elles-mêmes cette "Renouée du Japon" mais que d'une part le coût pour un résultat pérenne serait supérieur à celui évoqué dans le rapport de l'expert judiciaire et que d'autre part elles subiraient des préjudices complémentaires et notamment un préjudice de jouissance.
Elles ajoutent que la valeur du bien subirait une dépréciation certaine du fait de l'existence de cette plante.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique, Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] demandent au tribunal de :
A titre principal :
* Déclarer Madame [M] [C] et Madame [U] [B] irrecevables en leurs demandes,
A titre subsidiaire :
* les Débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
* les Condamner à verser à Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] la somme de 5 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur la fin de non-recevoir, ils soutiennent que Madame [M] [C] et Madame [U] [B] auraient été informées du litige existant entre leur vendeur et le propriétaire voisin dès la signature du compromis par la clause insérée à l'acte et rédigée par leur propre notaire et que le litige aurait été parfaitement circonscrit dans le courrier de l'avocat rédigé en 2017.
Ils énoncent que le litige aurait été valablement inclus dans l'acte de vente, les acquéreurs ayant indiqué faire leur affaire personnelle de ce litige relatif à la plante invasive.

Sur le fond, ils contestent tout dol de la part de leur auteur alors que l'expertise ayant abouti à l'engagement de Monsieur [P] de défricher son terrain pour éviter aux racines de prospérer sur le terrain de Monsieur [D], rien n'aurait justifié que cette expertise soit jointe à l'acte de vente.
Ils affirment que dans l'acte de vente, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] auraient affirmé être parfaitement informées de la situation et auraient indiqué vouloir en faire leur affaire personnelle, l'utilisation du présent dans cette clause démontrant que le litige était toujours d'actualité.
Ils ajoutent que le protocole d'accord signé avant la vente n'aurait pas sous entendu que l'intégralité du conflit entre voisins était purgé.
Ils précisent que la vente n'aurait été réalisée qu'en 9 mois et que les demanderesses auraient obtenu une baisse du prix de près de 20% en invoquant les différents litiges de voisinage mais également des problèmes affectant la toiture, l'évacuation et un muret.

Ils estiment que Monsieur [D] n'aurait pas pu être responsable d'un vice trouvant son origine non dans sa propriété mais dans l'immeuble voisin et qu'il ne serait pas démontré que la plante rendrait le bien impropre à son usage ni qu'elle diminuerait cet usage de façon suffisamment importante pour que l'acquéreur n'ait pas souhaité l'acheter ou en aurait offert un moindre prix s'il en avait connu l'existence.
Ils contestent le montant des dommages et intérêts réclamés sur la base de devis d'un montant variant entre 10 000€ et 35 000€ démontrant leur peu de sérieux.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la fin de non-recevoir

Selon l'article 122 du code de procédure civile "Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée."

Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] soutiennent ainsi que Madame [M] [C] et Madame [U] [B] auraient perdu leur droit à agir dès lors qu'elles auraient, dans l'acte de vente, indiqué faire leur affaire personnelle du litige existant avec le propriétaire voisin.
En l'absence de précision sur le motif du défaut du droit d'agir de la part de Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D], il apparaît de leurs arguments que le fondement de cette fin de non-recevoir est le défaut d'intérêt à agir des demanderesses.

L'acte de vente conclu entre Monsieur [E] [D] et Madame [M] [C] et Madame [U] [B] comporte effectivement en page 12 la clause suivante :
"Pour la parfaite information de l'acquéreur, le vendeur déclare qu'il existe un contentieux entre lui et son voisin, Monsieur [P]. L'objet de ce contentieux est détaillé dans un courrier de Maître [F], avocate, dont copie est annexée. Un protocole d'accord amiable a été signé entre les parties en date du 22 novembre 2022. Une copie dudit protocole est ci-annexée.
L'acquéreur parfaitement informé de cette situation, déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.".

Il résulte de cette clause que Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont été informées d'un litige existant entre leur vendeur et le voisin, Monsieur [P] mais également du fait qu'un protocole d'accord avait été régularisé.
Dès lors, l'information que les acquéreurs reconnaissaient avoir reçue portait sur ces deux faits à savoir un différend de voisinage et un protocole régularisé avant la vente.
Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, rien ne permettait au vu de cette clause elle-même de dire que les demanderesses pouvaient être informées de ce que le protocole ne réglait pas l'intégralité du litige.
Au contraire la rédaction même du protocole communiqué démontre l'inverse. En effet, il est précisé dans ce protocole que Monsieur [D] souhaitait, en raison de la mise en vente de sa maison, "annuler les différents recours adressés à Monsieur [P] portant sur les sujets sus-évoqués". Tout laissait donc à penser que dans la perspective de la vente, Monsieur [D] avait voulu mettre un terme au conflit de voisinage.
Et le courrier de Maître [F], qui est très imprécis sur les plantes concernées, ne dit rien d'autre alors au contraire qu'il résulte de ce courrier l'engagement de Monsieur [P] relativement à la végétation ce qui ne peut que laisser supposer que le protocole qui fait nécessairement suite à ce courrier a également réglé cette question.

Dès lors le fait que Madame [M] [C] et Madame [U] [B] aient indiqué faire leur affaire personnelle de la situation ne pouvait concerner que l'exécution du protocole d'accord lui-même.

Ainsi Madame [M] [C] et Madame [U] [B], qui soutiennent ne pas avoir été informées de la nature et de l'étendue du litige relatif à l'existence d'une plante invasive, la "Renouée du Japon" justifient d'un intérêt à agir malgré la clause figurant à l'acte de vente.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

2) Sur le fond

A. Sur le manquement à l'obligation d'information et le dol
Selon l'article 1112-1 du code civil "[Localité 6] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant..... Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.".

Aux termes de l'article 1137 du code civil "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou par des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son contractant son estimation de la valeur de la prestation."

Il résulte des écritures de Madame [M] [C] et Madame [U] [B] que celles-ci invoquent un dol commis par leur vendeur, dol résidant dans le fait de leur avoir volontairement caché l'existence même de la Renouée du Japon, en ne leur communiquant pas le rapport d'expertise judiciaire mettant en exergue la problématique liée à cette plante et en cachant la réalité en communiquant un protocole d'accord laissant espérer une jouissance désormais paisible du bien.

Il est constant que comme jugé ci-dessus, le protocole et le courrier de Maître [F] ne permettaient pas en eux-mêmes de connaître la problématique de la plante invasive située sur la propriété voisine.

Par un message du 18 mars 2025, Monsieur [O], l'agent immobilier ayant négocié la vente, affirme que tous les problèmes de voisinage, dont l'entretien de la végétation de Monsieur [P], ont été portés à la connaissance des acquéreurs. Néanmoins, l'agent lui-même ajoute que parmi les annexes figurait un protocole d'accord avec Monsieur [P] faisant justement "référence à un arbre" ce qui démontre que même Monsieur [O] ignorait la réalité et l'ampleur du problème végétal et qu'il n'a donc pas pu en informer Madame [M] [C] et Madame [U] [B].
Bien plus, l'argumentation de Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] sur la diminution du prix du fait de l'existence de cette plante n'est pas démontrée alors que l'agent immobilier indique bien que l'immeuble avait été mis en vente à un prix excessif par Monsieur [D] alors qu'il avait été évalué à seulement 500 000€ si bien qu'il n'y aurait eu aucune proposition d'achat avant celle de Madame [M] [C] et Madame [U] [B] et que la baisse du prix avait été justifiée par d'autres problèmes affectant le bien.

A aucun moment et alors même qu'une clause a été insérée dans l'acte de vente sur l'existence d'un contentieux avec le voisin, Monsieur [D] n'a précisé à Madame [M] [C] et Madame [U] [B] que le protocole ne réglait pas l'ensemble du litige avec son voisin et qu'au delà des termes de ce protocole, un problème important demeurait en la présence de cette plante particulièrement envahissante.

Or le vendeur ne pouvait ignorer ni la réalité ni l'ampleur de la difficulté alors qu'il avait lui-même, en 2018, saisi un expert privé, Monsieur [Y], qui avait mentionné non seulement le caractère invasif de la plante mais également les moyens importants à mettre en oeuvre pour s'en débarrasser et avait également saisi le juge des référés pour voir ordonner une mesure d'expertise portant notamment sur les branches et rejets provenant de la propriété [P] et envahissant son propre immeuble.
Et Madame [L], le sapiteur désigné pour examiner cette végétation, avait conclu que la Renouée du Japon a des facultés hors normes pour s'étendre à partir de ses racines au point qu'elle a été classée parmi les espèces envahissantes les plus préoccupantes au niveau mondial et qu'elle a été interdite par certains pays. L'expert indiquait ainsi qu'une seule plante peut couvrir au fil des années des centaines de kilomètres carrés et que cette plante peut s'infiltrer dans des tuyaux. Elle ajoutait que cette dernière caractéristique était notamment à l'origine de l'inquiétude de Monsieur [D] et de son souhait de la voir éradiquer dès lors que ses conduites d'eau et d'assainissement se trouvaient exactement à l'endroit où les Renouées s'étaient développées.

Il est ainsi établi que Monsieur [D] connaissait l'ampleur du problème et était particulièrement inquiet pour ses canalisations.
Dès lors, le fait de cacher à ses acquéreurs ce problème de l'envahissement de la Renouée du Japon alors même qu'il en connaissait l'importance et les inconvénients et qu'il savait que ce problème n'avait pas été résolu par le protocole d'accord constitue une dissimulation intentionnelle par le vendeur d'une information dont il ne pouvait ignorer qu'elle pouvait être importante pour les acquéreurs au regard des inconvénients manifestes de ce phénomène ce qui constitue à la fois un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et un dol.

B. Sur la demande indemnitaire
Comme en matière de vice caché, la victime du dol a le choix de la sanction. Elle peut solliciter soit la nullité de la vente soit une réduction du prix.

En l'espèce, Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont fait le choix de l'action estimatoire.
Le préjudice est alors de la baisse de prix que l'acquéreur aurait pu obtenir si il avait connu le vice affectant le bien.

La présence de la Renouée du Japon sur la propriété des demanderesses y compris dans le regard du tout à l'égout du studio et à l'intérieur du coffrage bois sous le lavabo de la salle d'eau du studio a été constatée par constat de Maître [Z] [G], commissaire de justice associée à [Localité 7], le 10 juillet 2023.

Or comme rappelé ci-dessus, Madame [L], expert, avait conclu que l'éradication de la plante ne pouvait se faire que sur plusieurs années et avec une surveillance constante.
Elle avait préconisé la mise en place d'une bâche et plus précisément d'une géomembrane après décapage d'une hauteur de 8 centimètres.
Monsieur [Y] avait envisagé comme solutions une solution mécanique par broyage de tous les rhizomes sur une hauteur de 70 centimètres après destruction des murs séparatifs, des pavés devant le studio et des conduits d'évacuation des eaux usées et pluviales jouxtant ces murs de séparation puis éventuellement procéder à un épandage de sel.
Cet expert privé avait établi un devis au nom de Monsieur [D] d'un montant de 32 058€ en octobre 2018.

Cette évaluation qui n'a pas été réalisée pour les besoins de la présente procédure sera retenue, après revalorisation au regard de la date ancienne de ce devis à la somme de 40 000€, comme constituant le préjudice matériel des demanderesses.

Par ailleurs, il est incontestable que la présence de cette plante et l'inquiétude à laquelle les propriétaires vont devoir faire face pendant les cinq années de traitement et surveillance indiquées par Madame [L].
A ce titre, il sera alloué aux demanderesses la somme de 10 000€.

Par contre et alors que Madame [M] [C] et Madame [U] [B] ont opté pour l'action estimatoire et qu'elles ne justifient pas de la perte de valeur de leur bien au delà de la somme retenue ci-dessus.

En conséquence, Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] seront condamnés solidairement à verser à Madame [M] [C] et Madame [U] [B] la somme de 50 000€ à titre de réduction du prix compte tenu du dol commis par leur vendeur et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 08 novembre 2023 et capitalisation des intérêts échus sur une année entière.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [C] et Madame [U] [B], contraintes d'agir en justice, l'intégralité de leurs frais irrépétibles. Madame [T] [D], Madame [Q] [D] et Monsieur [A] [D] seront condamnés solidairement à leur verser à ce titre la somme de 5 000€.

PAR CES MOTIFS,