TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 26/00880

N° RG 26/00880 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OD45

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00880 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OD45

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Caroline BOLLA
Mme [M] [H]
M. [F] [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Caroline BOLLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Madame [M] [H]
demeurant [Adresse 3] [Localité 1]
représentée par M. [F] [B], muni d’un pouvoir

Monsieur [F] [B]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

DEFENDEUR :

Madame [V] [T] [P]
demeurant [Adresse 5] [Localité 1]
représenté par Me Raphaelle MAZET, avocat postulant, substituant Me Caroline BOLLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 187

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 14 février 2022, Mme [M] [B] a donné à bail à Mme [V] [T] [P] un logement à usage d'habitation de trois pièces principales et une cave sis [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 648 € et des provisions sur charges de 50 € et 50 € pour le chauffage payables mensuellement d'avance, avant le 5 de chaque mois.

Le 25 janvier 2024, Mme [M] [I] [B] a communiqué l'augmentation de la provision de chauffage à 70 € à compter du mois de février 2024.

Le 23 septembre 2024, Mme [M] [I] [B] a communiqué l'augmentation de la provision de chauffage à 80 € à compter du mois d'octobre 2024.

Le 2 septembre 2025, M. [F] [B] et Mme [V] [P] ont signé un constat d'accord en présence de M. [U] [S], conciliateur de justice dans le ressort du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux termes duquel le solde du compte locataire de 21,25 € au 31 mai 2025 a été réglé le 25 mai 2025 par virement bancaire, que la provision pour charges de chauffage passe de 70 à 85 € à compter du 1er juillet 2025 et les parties se communiquent l'adresse de la caution.

Le 14 octobre 2025, M. [U] [S], conciliateur de justice dans le ressort du tribunal judiciaire de STRASBOURG, établit un constat d'échec relatif au non règlement du loyer de juillet 2025 et du rappel de charges de l'exercice 2024-2025.

Mme [M] [B] a fait signifier à Mme [V] [T] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2025 pour un montant en principal de 1 584,17 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 27 octobre 2025.

Puis Mme [M] [H] et M. [F] [B] ont fait assigner Mme [V] [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 2 avril 2026 par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026 pour obtenir :

- la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 2 217,87 € ;
- constater ou prononcer la résiliation du bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux plus de deux mois ;
- subsidiairement résilier le contrat pour manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi du bail;
- dispenser le demandeur du commandement d'avoir à quitter les lieux sous deux mois ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant sous astreinte de 50 € par jour de retard du logement loué, a besoin avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier si nécessaire, le jugement à venir valant titre exécutoire ;
- dire que les meubles se trouvant sur les lieux, suivront le sort prévu par l'article R.4133-1 du code des procédures civile d'exécution ;
- subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal octroyait des délais, dire et juger que le comportement tant personnel qu'économique de Mme [P] constitue un motif grave, justifiant le non renouvellement du bail à l'échéance des trois premières années ;
- condamner la défenderesse à payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire ;
- condamner la défenderesse aux dépens de la procédure.

L'affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à l'audience du 15 mai 2026.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [P], après une période sans emploi, est salariée en contrat à durée indéterminée et perçoit en moyenne 1 200 € par mois. La pension alimentaire due pour son fils lui est irrégulièrement versée. Un accord de FSL maintien lui a été notifié le 25 mars 2026 pour régler le loyer résiduel de juin 2025 demeuré impayé et le rappel de charges de 917,80 €. Elle s'acquitte d'un plan d'apurement de 92,38 € par mois. Une demande d'appui au relogement demandé est en cours.

Mme [M] [H], représentée par M. [F] [B] et celui-ci ont comparu au soutien de l'actualisation des conclusions au 15 mai 2026 aux termes duquel, ils demandent de :

- prononcer la résiliation du bail pour défaut d'assurance du locataire ;
- dispenser le demandeur du commandement d'avoir à quitter les lieux sous deux mois ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant sous astreinte de 50 € par jour de retard du logement loué, a besoin avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier si nécessaire, le jugement à venir valant titre exécutoire ;
- dire que les meubles se trouvant sur les lieux, suivront le sort prévu par l'article R.4133-1 du code des procédures civile d'exécution ;
- condamner la défenderesse à payer la somme d'impayés de 216,19 € ;
- fixer la provision mensuelle de chauffage à 150 € par mois à partir du mois de juin 2026 jusqu'à la fin de l'occupation du logement ;
- au cas où l'occupation n'aurait pas pris fin, prévoir une audience à la mi-octobre 2026 lorsque le montant de la régularisation chauffage de Mme [P] pour la saison 2025-2026 sera connu ;
- condamner la défenderesse à payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire ;
- condamner la défenderesse aux dépens de la procédure.

Ils font valoir qu'il y a un élément nouveau, le défaut d'assurance.

Mme [V] [T] [P] a comparu représentée par son conseil qui dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 31 mars 2026. Elle demande de :

- débouter Mme [M] [H] et M. [F] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative s'élevant à 2 098,93 €, outre le loyer et les charges en 24 mensualités de 87,45 € ce qui soldera la dette en principale ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
- dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens ;
A titre subsidiaire, en cas d'acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative l'élevant à 2 098,93 €, outre le loyer et les charges en 24 mensualités de 87,45 € qui soldera la dette en principale ;
- lui accorder un délai d'évacuation de deux mois suivant la délivrance du commandement en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Elle précise que l'assurance a été renouvelée, l'attestation figure dans les pièces.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable à ce titre.

Aux termes de l'article 125 du code de procédure civile, « Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

En l'espèce, la qualité à agir de M. [F] [B] n'est nullement établie. Par ailleurs, une pièce du dossier produit par ce dernier fait état d'une société civile immobilière.

Les parties ayant conclu au fond, la fin de non-recevoir ne sera pas soulevée d'office.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat de location du 14 février 2022 dispose « qu'il sera résilié de plein droit : … en cas de défaut d'assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire).
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Le locataire est obligé :… g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; ».

En l'espèce, Mme [V] [P] avait produit une attestation d'assurance multirisque habitation valable jusqu'au 10 mai 2026 ; par courriel du 28 avril 2026, M. [B] lui demandait « par ailleurs, veuillez-vous adresser l'attestation d'assurance à compter du 11 mai 2026. »

Cette attestation d'assurance établie par la même compagnie, pour le même contrat d'assurance et pour la période courant du 1er avril 2026, date de l'attestation, au 10 mai 2027 est versée aux débats.

En conséquence, Mme [M] [H] et M. [F] [B] seront déboutés de leur demande de résiliation du contrat de location et des demandes subséquentes relatives à la mesure d'expulsion sollicitée.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire.

3. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Les parties s'accordent sur le montant de la dette locative à la date du 10 mars 2026 soit la somme de 2 098,75€. Les consorts [B] évaluent dans leurs écritures la dette résiduelle à la somme de 216,29 € au 15 mai 2026.

Mme [V] [T] [P] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La demande principale telle que résultant des conclusions du 15 mai 2026 est donc fondée.

Mme [V] [T] [P] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 216,29 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LA DEMANDE EN FIXATION DE LA PROVISION MENSUELLE POUR CHARGES DE CHAUFFAGE

L'article 23, 3° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, les consorts [B] versent aux débats leur pièce numéro 19 selon laquelle le relevé des calorimètres établit une consommation de 1 687,80 € pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025. Elle porte sur la fixation de la provision mensuelle de chauffage à 100 € alors que la consommation mensuelle moyenne est de 140,65 €.

Qu'ainsi, la provision pour charges de chauffage fixée par le bailleur à la somme de 100 € à compter de l'échéance de novembre 2025 répond aux prescriptions légales.

Pour le surplus, il appartient au bailleur d'appliquer les dispositions légales susvisées au soutien de ses éventuelles et futures prétentions à révision sans qu'il soit besoin en l'absence de litige de fixer une nouvelle audience.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l'étant à la demande d'au moins une des parties.

Les éléments de la cause, le niveau des ressources justifiés, les paiements opérés, le souhait d'apurer l'intégralité de la dette locative permettent d'accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les parties succombant respectivement dans leurs prétentions, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS