TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 26/01493

N° RG 26/01493 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/01493 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQX

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Grégory ENGEL
M. [R] [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [K]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 256

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [A]
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/01493 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 4 février 2021 et ayant pris effet le 1er février 2021, Mme [I] [K] a donné à bail à M. [R] [A] pour une durée d'un an un logement meublé à usage d'habitation de type studio, lot n° 1, rez-de-chaussée, porte G et ses accessoires sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 540,00 € toutes charges incluses payable d'avance et en totalité le 7 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés Mme [I] [K] a fait signifier à M. [R] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mars 2025 pour un montant en principal de 2880,00 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 26 mars 2025.

Puis elle a fait assigner M. [R] [A] à l'audience du 2 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026 pour constater ou prononcer la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 mai 2026, le défendeur, non comparant, avisé en application de l'article 830 du code de procédure civile.

A cette audience, le président a constaté l'absence d'établissement du diagnostic social et financier du fait de la carence des bailleur et locataire.

Mme [I] [K], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :

- constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation et ordonner l'expulsion dans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe ;
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 140,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré au 6 janvier 2026) ;
- fixer et condamner le défendeur à payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à 616 € à compter du 1er février 2026 et jusqu'à libération complète des lieux ;
- dire que cette indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;
- condamner le défendeur au paiement d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit ;
- condamner le défendeur aux dépens y compris les coûts du commandement de payer.

Elle actualise à la date de l'audience la dette à la somme de 3 163,65 € et n'est pas opposée à des délais de paiement et la suspension des effets de la résiliation.

M. [R] [A] a comparu. Souhaitant rester dans le logement, il propose de payer 150 € d'apurement par mois.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [I] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le commandement de payer du 24 mars 2025 n'a pu viser de clause résolutoire, le bail versé aux débats et conclu entre les parties ne contient pas de clause résolutoire

En conséquence, Mme [I] [K] sera déboutée de sa demande en constatation de la résolution du contrat de location.

3. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi que M. [R] [A] ne paie pas régulièrement les loyers et accessoires s'exonérant du respect du terme contractuel et ne résorbant pas un important impayé. Ainsi son solde locatif présente un caractère débiteur depuis l'origine du contrat et depuis le mois de mars 2026 il n'a pas pris en compte la revalorisation du loyer.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location sera prononcée à la date de l'assignation.

4. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Mme [I] [K] produit un décompte en date du 7 mai 2026 établissant que M. [R] [A] reste lui devoir la somme de 3 163,55 € au quittancement du mois de mai 2026.

M. [R] [A] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la somme réclamée.

Ce montant demandé est ainsi fondé.

Il sera par conséquent au paiement de la somme de 3 163,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 140,00 € et du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l'article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L'historique du compte établit une dette locative pré-existante dont le locataire est parvenu à maîtriser le montant. A l'exception de la révision, le locataire a repris le paiement du loyer tout en ne respectant pas le terme fixé au 7 du mois. Le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la résiliation.

Les éléments de la cause permettent donc d'autoriser M. [R] [A] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [R] [A] apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, le contrat de location sera réputé ne pas avoir été résilié et il sera maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire, à défaut il pourra être procédé à son expulsion.

La demande tendant à ordonner de l'expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [R] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, les coûts du commandement de payer ne seront pas compris.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [R] [A] sera condamné à lui verser une somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS