TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 26/02007

N° RG 26/02007 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02007 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGV6

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Stéphanie BOEUF
M. [R] [L] [E] [D]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [N] et Madame [Q] [N] née [Y]
demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Jean WEYL, avocat postulant, substituant Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [L] [E] [D]
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/02007 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGV6

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 20 mai 2024 ayant pris effet le 16 mai 2024, M. [C] [N] et Mme [Q] [N] née [Y] ont donné à bail à M. [R] [L] [E] [D] et M. [V] [O] [W] pour une durée de trois ans un logement à usage d'habitation de trois pièces principales lot n° 9, 4ème étage, une cave lot n° 18 et un garage porte 3 lot n° 58 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 554,00 € et une provision pour charges de 200,00 € payable mensuellement à échoir au plus tard le 5 du mois.

M. [V] [O] [W] est décédé le 17 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [N] et Mme [Q] [N] née [Y] ont fait signifier le 24 novembre 2025 à M. [R] [L] [E] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 208,60 €, ce commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 25 novembre 2025.

Puis ils ont fait assigner M. [R] [L] [E] [D] à l'audience du 15 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire explique ses impayés par la baisse consécutive de ressources liées au décès de son cousin. Il indique qu'ils avaient souscrit une garantie visale. Le mandataire des bailleurs se déclare favorable à un maintien dans les lieux à la condition stricte que l'échéancier proposé soit respecté.

M. [C] [N] et Mme [Q] [N] née [Y], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d'instance pour demander de :

- constater la résiliation de plein droit du bail ;
subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l'expulsion de M. [R] [L] [E] [D] corps et biens et tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir;
- le condamner à leur payer la somme de 6 433,88 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer soit 741,76 € qui auraient été dus si le contrat avait été maintenu à dater du 25 novembre 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux loués, sous réserve du décompte définitif de charges ;
- le condamner en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux des commandements de payer, ainsi que le somme de 1 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les bailleurs actualisent la dette locative à la somme 8 661,41 € au 13 mai 2026. Il précise que les derniers versements remontent à août 2025 sauf trois paiements de la CAF. Ils sont opposés à tous délais.

M. [R] [L] [E] [D] a comparu. Il explique qu'il était en alternance, son contrat a pris fin en septembre 2025. Il indique qu'il est actuellement en CDI touchant le SMIC et des commissions et qu'il pourrait payer par échelonnement.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 24 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [C] [N] et Mme [Q] [N] née [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 25 novembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire.» Un commandement de payer la somme de 4 208,60 € a été signifié le 24 novembre 2025 impartissant un délai de deux mois. C'est ce délai plus favorable au locataire qui sera appliqué. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l'obligation de payer, aucun paiement du locataire n'est intervenu dans le temps du commandement. Les conditions d'acquisition de cette clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2026 à 24 heures le 24 étant un samedi.

M. [R] [L] [E] [D], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 27 janvier 2027 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

3. SUR LA RÉDUCTION DU DÉLAI D'EXPULSION

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l'absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

4. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, dans l'hypothèse où l'expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] [L] [E] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

5. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

M. [C] [N] et Mme [Q] [N] née [Y] produisent un décompte établissant que M. [R] [L] [E] [D] restait leur devoir la somme de 8 661,41 € au 13 mai 2026.

M. [R] [L] [E] [D] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 8 661,41 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2025 sur la somme de 4 208,60 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l'étant à la demande d'au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, alors qu'aucun paiement du locataire n'est intervenu depuis le 8 août 2025 et qu'il ne justifie pas autrement de sa capacité financière, des délais de paiement ne peuvent donc être accordés.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [R] [L] [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [R] [L] [E] [D] sera condamné à lui verser une somme de 640 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS