TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 24/00581

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 24/00581 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MPSV

Minute n°

copie le 15 juillet 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 15 juillet

2026 à :

- Me Fabrice JEHEL

- Me Nordine GHERBI

- M. [K] [E]

pièces retournées

le 15 juillet 2026

Me Nordine GHERBI
Me Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Madame [L] [D] épouse [I]
née le 30 Avril 1942 à [Localité 3]
[Adresse 2]

Monsieur [N] [I]
né le 14 Mars 1942 à [Localité 4]
[Adresse 3]

représentés par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [E]
[Adresse 4]
non comparant et non représenté

Madame [A] [Z]
née le 20 Janvier 1981 à [Localité 4]
[Adresse 5]
représentée par Me Nordine GHERBI, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Maxime BRUMM, Greffier
Etienne RIEGERT, Greffier stagiaire
[T] [F], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2021, M. [N] [I] et Mme [L] [D] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [E] et Mme [A] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 875 euros et d’une provision pour charges de 275 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 septembre 2021, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 5 011 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations délivrées les 10 et 11 janvier 2024, M. [N] [I] et Mme [L] [D] épouse [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [A] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 7 514,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,
- les loyers dus du 31 décembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [K] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 09 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, régulièrement signifiées à M. [K] [E] suivant exploit du 20 janvier 2026, Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- constater le désistement de demandes tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail,
- condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [A] [Z] à payer la somme de 9 122,09€, arrêtée au 29 février 2024, au titre de l’arriéré locatif,
- condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [A] [Z] à payer la somme de 5 252€ au titre de la remise en état,
- condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [A] [Z] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] font valoir qu’ils ont récupéré leur logement le 29 février 2024, les locataires devant être condamnés à payer un arriéré locatif et des frais de remise en état suite aux dégradations locatives.

En réplique, et suivant conclusions du 11 mai 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [A] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :
- avant dire droit, condamner les consorts [I] à produire l'état des lieux de sortie du précédent locataire,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat
- condamner Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, Mme [A] [Z] sollicite la condamnation des consorts [I] au paiement de la somme de 8 600€ à titre de dommages et intérêts outre 3 000€ de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, Mme [A] [Z] fait valoir, au visa de l’article 1137 du code civil,que le contrat de bail est nul pour dol en l’absence de production du DPE. A titre subsidiaire, Mme [A] [Z] soutient que cette asbence de communication engendre un préjudice de 8600€ correspondant au chauffage de l’appartement. Elle estime la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations non fondée au regard d’un état des lieux d’entrée incomplet. Selon elle, cette procédure abusive justifie l’allocation d’une indemnité de 3000€.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [E] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant exploit de commissaire de justice, signifié en application de l’article 659 du code de procédure civile, le 11 janvier 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a recherché M. [K] [E] en effectuant les opérations suivantes :
- la fille de Mme [A] [Z], présente au domicile, ne connaît pas l’adresse de M. [K] [E],
- l’employeur de M. [K] [E] est inconnu,
- les mandants ne disposent d’aucune information,
- recherches internet infructueuses.

Les recherches apparaissent suffisantes.

M. [K] [E] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de production de pièces

L’article 11 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

En l’espèce, Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] produisent le procès-verbal de constat du commissaire de Justice établi par Me [C].
La demande de communication de pièces de Mme [A] [Z] est sans objet. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la nullité du contrat

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La loi ne prévoit pas de sanction envers le bailleur, ni de nullité du contrat de location, en cas de non-fourniture du DPE. Le résultat du DPE, à savoir l'évaluation de la consommation d'énergie et des charges, n'est pas une garantie contractuelle et il n'est pas envisagé de rendre ce diagnostic opposable. * Rép. min. n°14422: JOAN Q, 17 mars 2009, p. 2618; AJDI 2009. 393; Administrer 5/2009. 83. L'obligation à la charge du bailleur n'est qu'informative et la loi ne prévoit pas de sanction ([Localité 6], 26 juin 2018 n°15/09863)

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’appartement en litige est produit. Il est classé E et n’appartient donc pas à la catégorie d’immeuble dite « passoires thermiques » soumis à une réglementation particulière.

En tout état de cause, le DPE ne dispose que d’une valeur purement informative et ne peut être qualifiée d’information déterminante au sens de l’article 1137 du code civil. L’absence de communication d’un DPE ne constitue pas un dol.

La demande de nullité du contrat sera rejetée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [N] [I] et Mme [L] [D] épouse [I] versent ainsi aux débats un décompte précis démontrant qu’à la date du 29 février 2024, M. [K] [E] et Mme [A] [Z] leur devaient la somme de 9 122,09 euros, soustraction faite des frais de procédure. Les bailleurs produisent l’ensemble des pièces permettant de justifier et de fixer les charges régularisées.

Si Mme [A] [Z] conteste ce décompte, elle ne produit aux débats aucune pièce permettant d’établir que certaines sommes ne sont pas dues et surtout qu’elle a payé celles qui sont exigibles.

M. [K] [E] et Mme [A] [Z] seront solidairement condamnés à payer la somme de 9 122,09€ aux bailleurs.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] ne produisent pas l'état des lieux d'entrée. Pour sa part, Mme [A] [Z] produit ce document, en date du 11 avril 2021, qui renvoie exclusivement à des photographies conservées sur un DVD. Ce DVD n’est pas produit par les bailleurs, Mme [A] [Z] produisant des copies de ces photographies (annexe 8).

Le constat du commissaire de Justice, dressé par Me [C] le 1er avril 2021 ne peut être exploité puisqu’il existe un délai de dix jours entre ces deux états des lieux. Cette pièce sera ainsi écartée de l’analyse comme n’étant pas suffisamment probante.

Seul l'état des lieux d'entrée, réalisé contradictoirement, sera analysé.

Il se déduit des photos produites par Mme [A] [Z] que l’appartement était dans un état d’usage. Aucun élément n’est neuf. Les impacts, rayures, désordres ne sont pas visibles. Il peut être affirmé que de manière générale, l’appartement n’a pas été entièrement refait depuis une vingtaine d’années.

Pour sa part, l'état des lieux de sortie, effectué par Me [R] le 29 février 2024, est extrêmement précis. L’appartement, trois ans après l’entrée dans les lieux, est dans un état d’usage. Des marques et des impacts sont relevés. Des lames de parquet sont manifestement dégradées.

Pour autant, au regard de l’inconséquence de l'état des lieux d'entrée, il est absolument impossible d’imputer l’ensemble des dégradations relevées par le commissaire de Justice à M. [K] [E] ou Mme [A] [Z].

Bien au contraire, la vétusté apparaît être la principale cause.

Dans ces conditions, la demande de Mme [L] [D] épouse [I] et M. [N] [I] au titre des dégradations locatives sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [A] [Z]

1) Sur la demande indemnitaire liée au chauffage

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, si Mme [A] [Z] sollicite le remboursement des frais de chauffage pour la période du 1er mai 2021 au 30 avril 2024, elle n’explique pas en quoi cette perte est la suite immédiate et directe de l’absence de production du DPE lors de la conclusion du bail.

Or, à l’évidence, la perte alléguée n’est pas en lien avec l’absence d’information de la locataire quant aux capacités thermiques du logement.

La demande indemnitaire de Mme [A] [Z] liée au chauffage sera rejetée.

2) Sur la demande indemnitaire liée à la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la présente procédure judiciaire a été rendue nécessaire du fait de la dette locative.

Les prétentions liées aux dégradations locatives nécessitaient un débat.

Aucune action abusive n’est caractérisée.

La demande indemnitaire de Mme [A] [Z] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [E] et Mme [A] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [N] [I] et Mme [L] [D] épouse [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS