TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 25/08010

N° RG 25/08010 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2NC

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/08010 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2NC

Minute n°

copie le 15 juillet 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 15 juillet

2026 à :

- Me Philippe-Didier DIETRICH

- M. [R] [M]

pièces retournées

le 15 juillet 2026

Me Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 2]
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°588 502 997
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, Me Klajdi TILI, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [M]
né le 13 Septembre 1962 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sophie GALLET, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Maxime BRUMM, Greffier
[D] [A], Greffier stagiaire
[S] [Q], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2018, la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 303,07 euros et d’une provision pour charges de 59,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 830,41 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [M] le 12 février 2025.

Par assignation du 04 août 2025, la SAEM Le Foyer Moderne de Schiltigheim a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 732,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] sollicite la résiliation judiciaire de contrat de bail à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 23 juin 2026, la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] conclut débouté des demandes de M. [E] [M], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2026, s'élève désormais à 4 507,28 euros. La SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] sollicite la condamnation de M. [R] [M] au paiement de la somme de 225.12€ au titre du remboursement des factures d’électricité prélevé sur les parties communes de mai à décembre 2024.

En réplique, et suivant conclusions du 23 juin 2026, reprises oralement à l’audience, M. [R] [M] demande au juge des contentieux de la protection de :
- enjoindre, avant dire droit, à la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] de produire le diagnostic de performance énergétique ainsi que les factures d’électricité refacturées,
- prononcer la nullité du commandement de payer et de l’assignation,
- débouter la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] de ses demandes.
- condamner la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 840€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, M. [R] [M] sollicite des délais de paiement.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties en date du 22 mai 2026 pour le demandeur et en date du 23 juin 2026 pour le défendeur, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, pour un exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur la demande avant dire-droit

L’article 11 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus.

Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

En l’espèce, M. [R] [M] se fonde sur l’article 138 du code de procédure civile. Or, cette disposition n’est applicable qu’aux pièces détenues par un tiers à l’instance.

Au surplus, même à considérer l’application des articles 11 et 142 du code de procédure civile, le DPE, mentionnant un logement classé C, est produit.

S’agissant des factures d’électricité, il sera tiré les conséquences de l’absence de production des factures sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 225.12€. En l’état, il n’y a lieu d’ordonner à la société bailleresse de produire ces documents.

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, si M. [R] [M] sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, il n’allègue l’existence d’aucun grief. Le tribunal ne peut le suppléer sur ce point.

Surtout, il sera relevé que le moyen soulevé par M. [R] [M] est un moyen de fond, puisqu’il conteste non pas la forme du commandement de payer, mais la réalité des sommes mentionnées.

À défaut de soulever un grief, M. [R] [M] ne peut solliciter la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. En effet, la CCAPEX a été informée de la situation le 12 février 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 02 avril 2025. Le commandement de payer vise deux dettes distinctes : la première est une dette locative de 605,29€ et la seconde est une dette d’électricité de 225,12€.

Seul l’absence de paiement de la dette locative dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire peut emporter l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 605,29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 juin 2025.

M. [R] [M] soulève l’existence de trop-perçu à hauteur de 702,81€ ne se fondant sur la nullité de la clause de révision. Or, au regard du DPE classé C, la révision est légalement possible. Aucun trop-perçu ne peut venir s’imputer sur les sommes dues.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [R] [M] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que M. [R] [M] dispose de la faculté de faire suspendre les effets de la clause résolutoire dans le cadre d’une procédure de surendettement à venir.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, M. [R] [M] lui devait la somme de 4 507,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

S’agissant de cette dette, il sera relevé qu’elle ne trouve son objet uniquement dans les loyers impayés. Le litige lié à la consommation électrique de M. [R] [M] est étranger à l’instance en expulsion. Il sera plus particulièrement relevé que la dette a explosé depuis septembre 2025, date à laquelle les APL ont été suspendues et date à partir de laquelle M. [R] [M] n’a effectué aucun versement.

M. [R] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 732,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

S’agissant du remboursement de l’électricité prélevée sur les parties communes, le locataire ne conteste pas avoir bénéficié d’un branchement entre le 24 avril 2024 et le 03 décembre 2024. Il est acquis aux débats que le tribunal schilikois a homologué un accord transactionnel en date du 22 juillet 2024 su rce point.

S’agissant de la période courant de mai à décembre 2024, la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] prdouit un décompte et les factures du 15 novembre 2024 et du 17 janvier 2025. Il en ressort un débit de 225.12€.

Pour autant, la société bailleresse ne produit pas les factures du 02 août 2024 et du 26 septembre 2024. En l’absence de ces deux factures, il apparaît que le décompte produit n’est pas suffisamment étayé et prouvé.

Il convient de débouter la demanderesse de cette demande de remboursement d’électricité.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, M. [R] [M] ne verse aux débats aucune pièce financière permettant d’appréhender sa situation économique. Sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 432,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 03 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La demande au titre de l’article 37 sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande de production de pièces ;

DEBOUTE la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] de sa demande de condamnation au remboursement de l’électricité entre mai 2024 et décembre 2024

DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande tendant à l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 02 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2018 entre la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2], d’une part, et M. [R] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 6] est résilié depuis le 3 juin 2025 ;

DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande de délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [R] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 432,93 euros (quatre cent trente-deux euros et quatre-vingt-treize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 03 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] la somme de 4 507,28 euros (quatre mille cinq cent sept euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 732,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 02 avril 2025 et celui de l'assignation du 04 août 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [M] à payer à la SAEM Le Foyer Moderne de [Localité 2] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [R] [M] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge