TJ 67482, 15 juill. 2026, RG 25/09884

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/09884 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6YY

Minute n°

copie le 15 juillet 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 15 juillet

2026 à :

- M. [I] [K]

- M. [N] [Y]

pièces retournées

le 15 juillet 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [K]
né le 07 Janvier 1962 à [Localité 3] (67)
[Adresse 2] (BELGIQUE)
comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]
né le 15 Février 1998 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 3] [Localité 2]
représenté par Maître Géraldine LENAERTS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Maxime BRUMM, Greffier
[W] [Z], Greffier stagiaire
[B] [Q], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2024, M. [I] [K] a consenti un bail à usage d’habitation à M. [N] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 780 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 16 mai 2025, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location susvisé.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Y] le 22 mai 2025.

Par assignation du 23 octobre 2025, M. [I] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 690 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,
- 6 930 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe le 27 janvier 2026.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience publique du 23 juin 2026.

M. [I] [K] y sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions en date du 20 avril 2026, qu’il reprend oralement et aux termes desquelles il demande à la juridiction de céans de :
- débouter M. [N] [Y] de ses prétentions,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des loyers,
- constater la résiliation du bail depuis novembre 2024 et ordonner l’expulsion du locataire au besoin avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique,
- condamner M. [N] [Y] à lui payer la somme de 12 600€ arrêtée au 26 juin 2026 au titre des arriérés de loyers, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil,
- condamner M. [N] [Y] à lui payer la somme mensuelle de 693 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués,
- condamner M. [N] [Y] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dommages et intérêts résultant de ses multiples manquements,
- condamner M. [N] [Y] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Considérant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris, il s’oppose à tous délais de paiement au profit du locataire ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [K] ajoute que le locataire serait à l’origine de nombreuses dégradations et troubles du voisinage. La demande de dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros est destinée à réparer le préjudice lié à l’agression du frère du bailleur.

M. [N] [Y], représenté à l’audience par son Conseil, s’en remet à ses dernières conclusions du 17 juin 2026, reprises oralement et aux termes desquelles il demande au tribunal saisi :
- avant dire droit,
d’ordonner une expertise aux fins d’établir que le logement mis à disposition est indécentde désigner tel expert qu’il plairade réserver le droit du défendeur de conclure sur une demande indemnitaire suite au rapport de l’expert nommé.- sur le fond,
de prendre acte que la dette locative s’élève à 11 970 eurosd’accorder un délai de paiement au défendeur à hauteur de 36 moisde statuer ce que de droit quant à l’indemnité d’occupationde prendre acte que la clause résolutoire est acquisede statuer ce que de droit quant aux frais et dépensde débouter M. [K] de toutes les autres demandes formulées.
À l’audience, le locataire reconnaît le principe de la dette et explique avoir suspendu le paiement du loyer en raison du caractère indécent du logement. À ce titre, il confirme solliciter la désignation d’un expert aux fins d’expertise du logement loué. Il demande également l’octroi des plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des sommes dues. Enfin, M. [Y] souhaite voir la demande de dommages et intérêts du bailleur rejetée au motif qu’une plainte pénale a été déposée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux dernières conclusions des parties, en date du 20 avril 2026 pour le demandeur et du 17 juin 2026 pour le défendeur, pour de plus amples précisions s’agissant des moyens formulés au soutien des prétentions évoquées ci-avant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [N] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3Ème civ. 18 septembre 2025 n°23-24.005)

En l’espèce, la résiliation du bail sera constatée à la date du 22 juillet 2025, tel que détaillé ci-après.

Partant, à compter de cette date, M. [I] [K] ainsi que M. [N] [Y] sont libérés de leurs engagements contractuels réciproques.

Par conséquent, l’obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne pèse plus sur le bailleur depuis la résiliation du contrat de bail, conséquence de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Surtout, M. [N] [Y] ne démontre pas suffisamment l’inhabitabilité de son logement pour se prévaloir de l’exception d’inexécution. En effet, les photos produites, même à les supposer fidèles à la réalité, ne mettent pas en exergue un logement inhabitable. M. [N] [Y] ne pouvait légitimement suspendre les paiements des loyers.

Le moyen tiré de l’indécence du logement est donc inopérant.

En l’absence de motif légitime, la demande avant dire droit d’expertise judiciaire sera donc rejetée de ce chef.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

M. [I] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 mai 2025.

Or, d’après l'historique des versements produit par le bailleur, la somme de 3 780 euros n’a pas été réglée par M. [N] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

1. Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 avril 2026, M. [N] [Y] lui devait la somme de 11 340 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des arriérés de loyers.

Le bailleur précise que la dette locative s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 12 600 euros, ce que ne remet pas en cause M. [Y].

Ce dernier entend justifier son défaut de paiement en soutenant qu’il a décidé de suspendre le versement mensuel du loyer courant en raison du caractère indécent du logement. Toutefois, M. [N] [Y] ne peut d’autorité se prévaloir de l’exception d’inexécution tenant à l’indécence des locaux loués pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers, sauf à démontrer que lesdits locaux sont inhabitables (Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 mars 2025, n°22-23.406). En l’espèce, le défendeur n’apporte aucun élément de nature à prouver qu’il a été dans l’incapacité totale d’habiter les lieux.

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’indécence du logement ne peut prospérer.

Par conséquent, M. [N] [Y] sera condamné à payer au bailleur la somme de 12 600 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le locataire sollicite les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des sommes dues, demande à laquelle M. [K] s’oppose compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer.

Il ressort du décompte du 28 avril 2026 et des déclarations des parties à l’audience que M. [N] [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges courants. En effet, aucun versement n’a été effectué depuis le mois de novembre 2024, soit 20 loyers restés impayés.

En outre, les ressources financières du locataire ne lui permettraient pas de faire raisonnablement face à un plan d’apurement de la dette, c’est-à-dire payer chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 350 euros.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Le paiement de la somme susvisée au titre de la dette locative sera donc immédiatement et intégralement exigible.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la résiliation du bail a été constatée à la date du 22 juillet 2025. À compter de cette date, le défendeur, ou toute personne de son chef, est considéré comme occupant sans droit ni titre et se trouve à ce titre, redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation qui se substitue de droit au loyer courant.

Son montant mensuel sera fixé à 690 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective et définitive des locaux avec remise des clés à M. [I] [K] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, outre le fait que le préjudice allégué n’est pas personnel, le demandeur ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant du retard du locataire dans le paiement des sommes dues.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 500 euros à la demande de M. [I] [K] concernant les frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS