TJ 56121, 15 juill. 2026, RG 24/00912

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/00912 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5QRR

[W] [J]

C/

[P] [Y] , [V] [Y], [U] [S] veuve [Y], [X] [Y], [K] [Y],[R] [B]

COPIE EXECUTOIRE LE
15 Juillet 2026
à
Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE,

Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA,

Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD,

Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC

entre :

Madame [W] [J] née [Q]
née le 21 Avril 1938 à [Localité 1] (56)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocat au barreau de VANNES

Demanderesse

et :

Monsieur [P], [N] [Y]
né le 15 juillet 1983 à [Localité 3] (56)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [V], [K] [Y]
né le 22 octobre 1985 à [Localité 3] (56)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [U] [S] veuve [Y]
née le 17 Août 1964 à [Localité 5] (28)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [X], [C] [Y]
née le 31 mars 1987 à [Localité 3] (56)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentés par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

Maître [R] [B]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Maître Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, avocat postulant au barreau de LORIENT, et ayant comme avocat plaidant Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [K] [Y]
né le 29 Juin 1962 à [Localité 7] (56)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2026

DECISION : publique, réputée contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [W] est propriétaire d’une parcelle située au [Adresse 7] à [Localité 2], cadastrée section AH [Cadastre 1] sur laquelle, avec son époux, ils avaient fait édifier une maison d’habitation dans les années 60. Cette parcelle était voisine de la parcelle cadastrée section AH [Cadastre 2] qui appartenait aux époux [A]. Ces deux lots disposaient d’un accès commun à la voie publique, sur la parcelle aujourd’hui cadastrée section AH [Cadastre 3] appartenant en indivision aux époux [W] et aux époux [A].

Cette configuration des lieux résultait d’un acte de partage des 28 octobre et 7 novembre 1960, réalisé par les époux [W] et les époux [G], aux droits desquels sont venus ensuite les époux [A], divisant en deux lots une parcelle de terre. Ce partage avait donné naissance à deux parcelles portant les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1] attribuées à chacun des copartageants en pleine propriété.

La parcelle [Cadastre 2] avait été attribuée à M. et Mme [G] et la parcelle [Cadastre 1] à M. et Mme [W]. Dans le cadre de ce partage une autre parcelle avait donc été créée sur laquelle une voie d’une largeur de 4 mètres avait été édifiée pour permettre l’accès à la voie publique pour les deux lots constitués.

La parcelle [Cadastre 2] des époux [G] a ensuite été divisée en deux autres parcelles numérotées aujourd’hui AH [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

La parcelle permettant l’accès aux deux lots porte aujourd’hui la référence cadastrale AH [Cadastre 3].

Par acte notarié du 9 janvier 1976, les époux [A] ont vendu aux époux [I] la parcelle AH [Cadastre 4]. Cet acte mentionne aussi dans la désignation du bien « un droit à la voie d’accès cadastrée n°[Cadastre 3], section AH, d’une contenance de 161 mètres carré indivise entre les vendeurs et les époux [W] ».

Ce même acte porte la mention suivante : « Observation est ici faite que lors de la rénovation du cadastre de [Localité 2] et sans qu’il ait été tenu compte des actes susrelatés, le sol de cette voie d’accès a été porté à tort et par erreur au compte des époux [A] seuls, alors qu’en réalité et ainsi qu’il résulte des actes, ce sol est indivis entre les époux [A] et les époux [W]. Cette erreur cadastrale est rectifiée par le document d’arpentage susrelaté. »

Par acte notarié du 27 juillet 2002, les époux [I] ont vendu aux époux [O] la parcelle AH [Cadastre 4] et l’acte mentionne, dans la désignation « un droit à la voie d’accès cadastrée section numéro AH [Cadastre 3], d’une contenance de 1a 61 ca, indivise entre Monsieur et Madame [A] et Monsieur et Madame [W] ».

Par acte notarié du 22 février 2003, les époux [A] ont cédé à Mme [W] leur parcelle [Cadastre 5] ainsi que leur « droit à la voie d’accès cadastrée section AH numéro[Cadastre 3] d’une contenance de 1 a 61 ca ». Mme [W] en a conclu qu’elle était devenue seule propriétaire de la parcelle AH[Cadastre 3] et elle a décidé d’en clôturer l’accès par un portail et pendant plusieurs années cette situation n’a pas été remise en cause.

Par acte notarié du 22 mars 2019, les époux [O] ont vendu leur parcelle [Cadastre 4] aux époux [Y] et l’acte a fait mention de la cession de « droits d’accès indivis portant sur un bien en nature de voie d’accès cadastré AH [Cadastre 3] ».

Les époux [Y] ont revendiqué un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 3] et fait grief à Mme [W] d’avoir clôturé le passage par un portail les privant d’accès à cette parcelle avec leur véhicule pour accéder au garage et au stationnement situés à l’arrière de leur maison. Mme [W] s’est ouverte de la difficulté auprès de Maître [B] de l’étude qui a rédigé les actes du 9 janvier 1976 et du 22 mars 2019.

Le conseil régional des notaires lui a répondu par courrier du 5 janvier 2023 qu’elle se trouvait en indivision forcée avec les époux [Y] s’agissant de la propriété de la parcelle [Cadastre 3]. Mme [W] conteste cette assertion et estime que les actes authentiques régularisés par l’étude de Maître [B] concernant cette parcelle, sont affectés d’une erreur.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 avril, du 6 mai et du 7 mai 2024, Mme [J] [W] a fait assigner devant ce tribunal Mme [U] [S] et M. [K] [Y] ainsi que Maître [R] [B], notaire.

M. [K] [Y] est décédé le 22 octobre 2024, en cours de procédure. Ses ayants droits, M. [P] [Y], M. [V] [Y] et Mme [X] [Y] sont intervenus à la procédure aux côtés de Mme [U] [S] veuve [Y] (les défendeurs étant ci-après dénommés les consorts [Y]).

Ces assignations ont fait l’objet d’une publication au Service de la Publicité Foncière le 27 mai 2024.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Mme [J] [W] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

– constater que par acte authentique du 22 février 2023 elle est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 5] au [Adresse 7] à [Localité 2] et seule propriétaire de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] desservant cette parcelle et que l’indivision sur cette parcelle a cessé,

– ordonner la rectification des actes authentiques signés par devant l’étude notariale de Maître [R] [B] et de son prédécesseur le 9 janvier 1976 ( vente [A] - [I]), 27 juillet 2002 ( vente [I] - [O]), et le 22 mars 2019 ( vente [O] – [Y] ), en ce que ces actes confèrent aux différents propriétaires de la parcelle AH numéro [Cadastre 4] des droits indivis sur le chemin d’accès cadastré section AH [Cadastre 3] permettant la desserte des parcelles cadastrées AH [Cadastre 5] et [Cadastre 1] appartenant à Mme [J] [W],

– condamner Maître [R] [B] à payer à Mme [W] une somme de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts pour les troubles et tracas générés par les erreurs entachant les actes authentiques précités,
– déclarer le jugement à intervenir commun et opposable aux consorts [Y], actuels propriétaires de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 4],

– condamner les consorts [Y] à cesser tout passage et entrepôt de quelconques biens sur le chemin d’accès cadastré section AH [Cadastre 3], et ce sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir,
– débouter Maître [R] [B] et les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
– dire n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de droit de la décision,
– condamner Maître [R] [B] à payer à Mme [J] [W] la somme de 4000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Maître [R] [B] aux entiers dépens.

Mme [W] soutient que :
– la parcelle [Cadastre 3] qui appartenait en indivision au époux [W] et aux époux [A] est restée en indivision lorsque les époux [G] sont venus aux droits de ces derniers,
– la division ultérieure de la parcelle [Cadastre 2] en deux parcelles, [Cadastre 5] et [Cadastre 4], n’a pas modifié la situation de la parcelle [Cadastre 3] qui est demeurée la propriété indivise des époux [W] et [A],
– les époux [A], propriétaires indivis, n’ont pas consenti aux acquéreurs de la parcelle [Cadastre 4] plus de droits qu’ils n’en disposaient sur la parcelle [Cadastre 3], dès lors qu’ils n’en étaient pas les seuls propriétaires,
– elle n’a jamais personnellement consenti à ce que l’indivision sur la parcelle [Cadastre 3] soit transférée à quiconque,
– la parcelle [Cadastre 4] acquise en dernier par les époux [Y], résultant de la division de la parcelle [Cadastre 2], dispose d’un accès direct à la voie publique si bien qu’ils ne peuvent pas revendiquer une servitude de passage pour cause d’enclave,
– les droits indivis sur la parcelle [Cadastre 3] n’ont pas pu être cédés à chaque revente de parcelle car tel n’était pas l’état d’esprit au moment de l’acte de partage de 1960 où il s’agissait d’assurer la desserte des nouvelles parcelles résultant du partage, celle des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1], pour accéder à la voie publique,
– la décision de division des époux [A] de la parcelle [Cadastre 2], pour créer au sud la parcelle [Cadastre 4] et au nord la parcelle [Cadastre 5], cette dernière ayant été conservée par les époux [A], a été suivie de la vente de la parcelle [Cadastre 4] aux époux [I], puis plus tard aux époux [O] ; cependant dans ces actes seul le « droit à la voie d’accès à [Cadastre 3] » est mentionné, mais pas la propriété de cette parcelle, qui est restée indivise aux seuls époux [W] et [A] jusqu’en 2003, quand Mme [W] est devenue seule et unique propriétaire des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 5],
– en effet, les époux [A] ne pouvaient pas céder plus de droits qu’ils n’en disposaient eux-mêmes sur la parcelle [Cadastre 3] et ils n’étaient pas libres d’en céder la propriété ; la cession du droit d’accès n’a pas pu créer une indivision forcée mais seulement emporter un droit d’usage de la voie.

Mme [W] conteste l’analyse de Maître [B] et estime que la responsabilité du notaire doit être retenue car il devait s’assurer de l’utilité et de l’efficacité des actes qu’il recevait, procéder à des investigations afin de lever les ambiguïtés et vérifier personnellement l’étendue réelle des droits cédés, ce qu’il n’a pas fait. Tous les actes de vente et de partage relatifs aux parcelles en cause ont été établis au sein de son étude, sous sa signature ou celle de son prédécesseur, Maître [F]. Il disposait donc de toutes les informations nécessaires pour connaître les droits de chacun sur les parcelles litigieuses. C’est donc par une erreur d’appréciation qu’il a régularisé un acte au terme duquel les époux [O] ont conféré aux époux [Y] des droits d’accès indivis portant sur la parcelle AH [Cadastre 3].

Mme [W] estime qu’il n’y a pas en l’espèce d’indivision forcée car la parcelle [Cadastre 3] ne constitue pas un accessoire indispensable pour la parcelle [Cadastre 4], et notamment lorsque les époux [A] l’ont vendue aux époux [I] en 1976. En effet la parcelle [Cadastre 4] disposait et dispose toujours d’un accès direct à la voie publique. La parcelle [Cadastre 3] ne constitue un accessoire indispensable que pour les seules parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 1] lesquelles appartiennent désormais toutes deux à Mme [W] depuis la vente du 22 février 2023.

Selon la demanderesse la voie d’accès restait nécessairement indivise dès lors que les époux [A] ne pouvaient pas y renoncer car ils avaient conservé leur parcelle [Cadastre 5] et avaient donc besoin d’un accès à l’[Adresse 8] ; ils n’ont donc pas pu céder la propriété de cet accès.

Il faut donc retenir, selon Mme [W], que la parcelle [Cadastre 3] est toujours restée indivise et que les actes postérieurs à 1976 ne peuvent pas être interprétés autrement ; qu’il n’y a pas eu de création d’autre indivision et en tous les cas pas d’indivision forcée au regard de la configuration des lieux.

Mme [W] conteste également la position des consorts [Y]. Elle estime que c’est à tort que ces derniers invoquent l’usucapion sur la parcelle [Cadastre 3] pour avoir été utilisée par différents propriétaires successifs depuis 1960, alors que leurs droits sur cette parcelle ne sont pas ceux de possesseurs légitimes et de bonne foi. Le plan annexé à l’acte de vente régularisé en 2002 mentionne d’ailleurs que la parcelle [Cadastre 3] est une « Indivision [A] -[W] ».

Si la configuration de la parcelle [Cadastre 4] a changé, c’est uniquement du fait des consorts [Y] ; en effet Mme [Y] a décidé de modifier les conditions d’accès à sa propriété, en créant une ouverture et un nouveau portail au fond de sa parcelle, l’amenant à emprunter la parcelle [Cadastre 3] avec son véhicule et elle soutient aujourd’hui qu’à cause de ce nouvel aménagement, elle est enclavée. Cependant lorsque les époux [Y] ont acquis leur propriété, ils bénéficiaient bien d’un accès direct à la voie publique par le bas de leur parcelle ; c’est pour des convenances personnelles qu’ils ont modifié l’accès. Ils se servent aujourd’hui de ces travaux réalisés à leur seule initiative pour prétendre qu’ils n’auraient plus d’accès direct à la voie publique.

Or il est admis qu’un propriétaire qui rend volontairement son terrain inaccessible à la voie publique ne peut pas revendiquer un quelconque droit de passage pour cause d’enclave. Les consorts [Y] ne sauraient donc obtenir subsidiairement un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 3] et toutes leurs demandes devront être rejetées.

Les consorts [Y], au visa des articles 2258 et suivants, 682 et 1240 du Code civil, demandent au tribunal de :
– débouter Mme [W] de toutes ses demandes
– juger qu’ils sont fondés à se prévaloir d’une prescription acquisitive de 10 ans ou de 30 ans sur les droits indivis sur la parcelle AH numéro [Cadastre 3],
– juger qu’ils sont propriétaires de droits indivis sur la parcelle AH [Cadastre 3],
– condamner Mme [W] à leur payer la somme de 1500 EUR au titre de leur préjudice moral,
– condamner Mme [W] à supprimer le portail mis en place sur la parcelle AH [Cadastre 3] sous astreinte de 100 EUR par jour de retard à compter du prononcé de la décision,
– condamner Mme [W] aux entiers dépens et à leur payer une indemnité de 5000 EUR au titre des frais d’instance,

À titre subsidiaire, si le tribunal devait consacrer la propriété exclusive de Mme [W] sur la parcelle AH [Cadastre 3], constater l’enclave légale de la parcelle AH [Cadastre 4] et reconnaître un droit de passage d’une largeur de 4 mètres sur la parcelle[Cadastre 3] pour leur permettre d’accéder à leur parcelle AH [Cadastre 4],
– condamner Mme [W] à supprimer le portail qui bloque l’accès à la parcelle [Cadastre 3] ou à le laisser ouvert,
– condamner Maître [B] à les indemniser à hauteur de 25 090 EUR pour la perte de valeur de leur propriété (les droits indivis sur 161 mètres carrés de la parcelle [Cadastre 6])
– condamner Maître [B] à les garantir de toutes condamnations pécuniaires dont ils pourraient être l’objet vis-à-vis de Mme [W],
– condamner Maître [B] à leur verser une indemnité de 1500 EUR pour leur préjudice moral,
– condamner Maître [B] aux entiers dépens et à leur verser une indemnité de 5000 EUR pour leur frais d’instance,

À titre infiniment subsidiaire
– condamner Maître [B] à leur payer la somme de 16 919,23 EUR au titre des travaux d’aménagement exposés en pure perte et les travaux d’aménagement à réaliser pour rétablir l’accès initial.

Les consorts [Y] soutiennent que l’acte de vente du 22 mars 2019 mentionne qu’ils ont acquis la parcelle AH [Cadastre 4] et « les droits d’accès indivis portant sur un bien en nature de voie d’accès cadastré AH [Cadastre 3] ».

Ils estiment donc avoir acquis de manière indivise la parcelle [Cadastre 3] de 161 mètres carrés. Selon eux, lorsqu’ils ont fait cette acquisition, l’accès en voiture se faisait déjà par le fond de la parcelle. Ils se sont toujours pensés propriétaires indivis de cette parcelle et pour des raisons de commodité ils ont décidé d’aménager un nouveau passage sur la parcelle [Cadastre 3] pour accéder au fond de leur parcelle. Ils ont fait des travaux en conséquence. Ils n’utilisent plus l’accès initial et ont fait édifier une clôture maçonnée en supprimant l’ancien portail. Ils ne peuvent donc plus désormais accéder que par le fond de la parcelle.
Aujourd’hui cet accès est empêché par Mme [W] qui a installé un portail.

Ils ajoutent que celle-ci fait une erreur dans l’interprétation de l’historique de transmission des parcelles. Si la parcelle [Cadastre 3] est bien restée en indivision entre les époux [W] et [A] depuis 1962, il ressort de l’acte de vente du 9 janvier 1976 que les époux [A] ont transmis aux époux [I] la propriété de la parcelle[Cadastre 4] et les droits indivis sur la parcelle [Cadastre 3], en conservant eux-mêmes la parcelle [Cadastre 5]. L’indivision sur la parcelle [Cadastre 3] est donc devenue une indivision [W]- [I]. A partir de l’acte du 27 juillet 2022, l’indivision sur la parcelle [Cadastre 3] est devenue une indivision [O] – [W].

Les défendeurs estiment que par acte du 22 février 2023 les époux [A] qui n’étaient plus propriétaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 3], pour les avoir cédés, n’ont pas pu les transmettre à Mme [W]. Selon eux, la parcelle [Cadastre 3] est aujourd’hui une indivision [Y] – [W].

Les défendeurs soutiennent que, comme leurs auteurs, ils ont été des possesseurs de bonne foi, qu’ils se sont comportés en propriétaires sur la parcelle [Cadastre 3] et qu’ils sont fondés à se prévaloir de la prescription abrégée et même de la prescription trentenaire puisque la parcelle [Cadastre 3] a été créée en 1960.

À titre subsidiaire, les consorts [Y] demandent au tribunal de constater l’enclave légale de leur parcelle [Cadastre 4].

Les consorts [Y] engagent subsidiairement la responsabilité civile du notaire rédacteur et estiment que leurs préjudices sont constitués par les sommes suivantes :
– 25 090 EUR pour la perte de valeur de la propriété indivise de la parcelle [Cadastre 3],
– 16 919 EUR au titre du coût des travaux engagés en pure perte pour aménager l’accès au fond de leur parcelle et des travaux qui seront nécessaires pour déconstruire ces aménagements et remettre la parcelle dans sa configuration antérieure,
– 1500 EUR pour leur préjudice moral.

M. [R] [B] demande au tribunal de :
– dire et juger que la parcelle AH [Cadastre 3] constitue une indivision forcée et en tirer les conséquences de droit,
– débouter Mme [W] et les consorts [Y] de toutes leurs demandes fins et conclusions,
– condamner Mme [W] à lui verser la somme de 3000 EUR sur le fondement de la du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Le notaire reconnaît que les formules employées dans les actes de vente successifs, relatives aux droits sur la parcelle [Cadastre 3] ne sont pas adéquates :
– 1976 : « droit à la voie d’accès cadastrée section [Cadastre 6] section AH indivise entre les vendeurs et les époux [W] »
– 2002 : « droit à la voie d’accès cadastrée section AH [Cadastre 3] d’une contenance de 161 mètres carrés indivis entre les époux [A] et les époux [W] »
– 2003 : « un droit à la voie d’accès cadastré AH [Cadastre 3] contenances de 161 mètres carrés »
– 2019 : « les droits d’accès indivis portant sur un bien en nature de voie d’accès cadastré section AH [Cadastre 3] ».

Il expose qu’il est établi qu’à l’origine cette parcelle était indivise entre les époux [A] et les époux [W], mais que les époux [A] ont ensuite divisé leur parcelle [Cadastre 2] pour créer les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] qu’ils ont successivement vendues aux époux [I] en 1976 et à Mme [W] en 2003. Le notaire estime qu’en 1976 les époux [A] ont également cédé aux époux [I] une quote-part de leurs droits indivis dans la voie d’accès mais que ces quotes-parts n’ont pas été déterminées.

Selon le défendeur, la parcelle [Cadastre 3] constitue une indivision forcée, s’agissant d’un bien ne pouvant pas être partagé et étant nécessaire à l’usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents et en constituant l’accessoire indispensable. Il rappelle qu’il ne peut y avoir d’indivision forcée et perpétuelle que sur des biens effectivement nécessaires à l’usage d’un autre bien comme cela est le cas en l’espèce.

Le notaire ajoute que la vente de 2003 n’a pas mis fin à l’indivision et qu’aujourd’hui la parcelle est indivise entre Mme [W] et les consorts [Y] car sinon Mme [W] aurait dû consentir une servitude ce qu’elle n’a pas fait.

Il en conclut que compte tenu de la configuration des lieux la parcelle [Cadastre 3] est un accessoire indispensable au service de plusieurs fonds pour lesquels le statut d’indivision doit être maintenu pour le besoin des propriétés concernées.

Selon le défendeur il n’y a pas lieu à rectification des actes de vente et la pose d’un portail pour clôturer la propriété n’est pas compatible avec l’accès indivis. Le notaire estime que sa responsabilité n’est pas engagée.

S’agissant des demandes des consorts [Y], dans l’hypothèse où il était fait droit aux demandes de Mme [W], le notaire estime qu’il n’a commis aucune faute ; que ce sont les consorts [Y] qui ont modifié les conditions d’accès à leur propriété qui était initialement desservie en bas de la parcelle et désormais desservie au nord de celle-ci. Il est permis de penser que la présente procédure trouve son origine dans les travaux de modification réalisés en 2024 par les consorts [Y] alors que pendant plusieurs années l’accès à la propriété se faisait par le bas de la parcelle.

Le notaire conteste l’intégralité des demandes de dommages et intérêts formées contre lui.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du13 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande de rectification des actes authentiques signés par devant l’étude notariale de Maître [R] [B] et de son prédécesseur

La demande porte sur les actes reçus les 9 janvier 1976 (vente [A] - [I]), 27 juillet 2002 (vente [I] - [O]), et 22 mars 2019 (vente [O] – [Y]) portant sur la vente à titre principal, de la parcelle bâtie AH N°[Cadastre 4].

Mme [W] en demande la rectification au motif qu’ils confèrent aux différents propriétaires de la parcelle AH numéro [Cadastre 4] des droits indivis sur le chemin d’accès cadastré section AH [Cadastre 3] permettant la desserte des parcelles cadastrées AH [Cadastre 5] et [Cadastre 1] lui appartenant.

Mme [W] demande aussi de constater que par acte authentique du 22 février 2023 elle est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 5] au [Adresse 7] à [Localité 2] et seule propriétaire de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] desservant cette parcelle, l’indivision sur cette parcelle ayant selon elle cessé.

Le tribunal constate que lorsque la parcelle indivise, aujourd’hui cadastrée AH [Cadastre 3], a été créée par acte notarié des 29 octobre et 7 novembre 1961 conclu entre les époux [G] et les époux [W], portant sur le partage d’une grande parcelle indivise, aboutissant à l’établissement de deux parcelles distinctes, les indivisaires ont voulu créer une voie d’accès, d’une superficie de 161 mètres carrés, sur laquelle ils demeureraient indivisaires et ainsi de permettre « d’accéder du chemin actuel longeant la route nationale 168 aux terrains composant les deux lots ci-dessus ».

Suite à un acte de cession intervenu le 12 mai 1962, les époux [A] sont venus aux droits des époux [G] et devenus propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] et des droits indivis dans la voie d’accès aujourd’hui cadastrée AH [Cadastre 3], en indivision avec les époux [W].

Après la division, en 1975, de la parcelle [Cadastre 2] par les époux [A], créant les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], ces derniers ont par acte notarié du 9 janvier 1976, vendu aux époux [I] la parcelle AH [Cadastre 4]. La désignation des biens cédés mentionne : « un droit à la voie d’accès cadastrée n°[Cadastre 3], section AH, d’une contenance de 161 mètres carré indivise entre les vendeurs et les époux [W] ».

Il est soutenu que par cet acte, les époux [A] auraient cédé aux époux [I] leurs droits indivis sur la parcelle d’accès AH [Cadastre 3], donc leur droit de propriété, permettant par la suite la cession de ce droit de propriété indivis aux époux [O] en 2002 et ces derniers aux époux [Y] en 2019.

Il s’agit donc d’analyser avant tout cet acte du 9 janvier 1976 et les droits qu’il a créés.

L’article 1188 du Code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Le tribunal constate que les époux [A] n’ont manifestement pas pu vouloir céder leurs droits indivis sur la parcelle [Cadastre 3] car cette voie d’accès leur était indispensable pour accéder à la voie publique à partir de leur parcelle [Cadastre 5] qu’ils conservaient ; en effet, celle-ci, suite à la division n’avait plus d’accès à la voie publique autrement que par la parcelle [Cadastre 3] ; que par ailleurs, s’ils avaient voulu céder une quote-part de leurs droits de propriété indivis aux époux [I], cela aurait nécessité de préciser dans l’acte quelle quote-part exactement, mais aussi que les coindivisaires, les époux [W], comparaissent à l’acte pour donner leur accord à cette cession, à cette nouvelle indivision, ce qui n’a pas été le cas.

Le tribunal constate d’autre part que les époux [I] n’avaient pas besoin, comme les époux [A] (et comme les époux [W]) d’un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 3], car la parcelle [Cadastre 4] acquise par eux est située en bordure de la voie publique ([Adresse 8]).

Il n’a pas été démontré par ailleurs que la voie d’accès AH [Cadastre 3] aurait été utilisée de manière continue par les époux [I] entre 1976 et 2002, notamment avec leur véhicule, jusqu’à la vente de la parcelle AH [Cadastre 4] aux époux [O], ni qu’elle aurait été utilisée de manière continue par les époux [O] de 2002 à 2019, jusqu’à sa revente aux époux [Y]. Aucune usucapion de 10 ans ou de 30 ans n’a par conséquent été démontré par les consorts [Y].

Il ressort seulement des débats que les époux [Y], en 2024, ont entrepris des travaux sur leur parcelle consistant en un rehaussement gravillonné autour de leur maison qui empêcherait désormais, selon eux, l’accès par l’avant de la parcelle, sachant qu’ils souhaitent pouvoir accéder au fond de la parcelle, où se trouvait la place de stationnement pour leur véhicule.

Il faut noter toutefois qu’il ressort des photographies du procès-verbal de constat qu’ils ont fait réaliser le 23 juin 2024, qu’ils disposent toujours d’une grande entrée avec portail donnant sur l’[Adresse 8], mais celle-ci, selon leurs dires au commissaire de justice chargé du constat, servirait seulement à « l’approvisionnement des matériaux ».

Le tribunal constate que de toute évidence la parcelle AH [Cadastre 4] n’est pas enclavée, au sens légal du terme, mais qu’elle dispose bien d’un accès aisé, direct, à la voie publique ; que les consorts [Y] ne peuvent s’en prendre qu’à eux-mêmes si désormais la cour de leur propriété présente un rehaussement gravillonné et donc un dénivelé par rapport à la place de stationnement située à l’arrière de la propriété, place à laquelle ils souhaitent accéder en passant sur la parcelle [Cadastre 3].

Les constatations ci-dessus conduisent le tribunal à écarter l’existence d’une indivision forcée et perpétuelle entre Mme [W] et les consorts [Y] (et les propriétaires les ayant précédés), puisqu’il est certain que la parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] n’est pas un objet accessoire, une dépendance nécessaire à la parcelle AH [Cadastre 4], dès lors qu’il n’a pas été démontré qu’elle aurait été nécessaire aux propriétaires précédents depuis 1976, puisque la parcelle AH [Cadastre 4] n’a jamais été enclavée depuis sa création.

Le tribunal en déduit également qu’il n’y a pas eu d’autre indivision que celle qui a perduré entre les époux [A] et les époux [W], puis Mme [W], de 1962 jusqu’à la vente par les époux [A] à Mme [W] de leur parcelle AH [Cadastre 5], par acte du 22 février 2003.

Cette indivision n’avait de sens que tant que les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 1] appartenaient à des propriétaires distincts. La vente de 2003 a eu pour effet de réunir ces deux parcelles entre les mains d’une unique propriétaire et de faire cesser l’indivision ; Mme [W] s’est donc bien trouvée seule propriétaire de la parcelle AH [Cadastre 3].

* * *

Les termes figurant dans les trois actes de vente de la parcelle AH [Cadastre 4] dont il est demandé la rectification, visant, dans la désignation des biens cédés, la parcelle AH757 sont les suivants :
- * « un droit à la voie d’accès cadastrée n°[Cadastre 3], section AH, d’une contenance de 161 mètres carré indivise entre les vendeurs et les époux [W] ». (Vente du 9 janvier 1976)
- * « un droit à la voie d’accès cadastrée section numéro AH [Cadastre 3], d’une contenance de 1a 61 ca, indivise entre Monsieur et Madame [A] et Monsieur et Madame [W] ». (Vente du 27 juillet 2002)
- * « droits d’accès indivis portant sur un bien en nature de voie d’accès cadastré AH [Cadastre 3] ». (Vente du 22 mars 2019).

Le tribunal a démontré que ce « droit à la voie d’accès » ne pouvait pas être un droit de propriété indivis sur la parcelle AH [Cadastre 3], ni une servitude de passage pour cause d’enclave pesant sur cette parcelle. Il n’est pas possible non plus de le qualifier de « simple tolérance de passage » laquelle correspond à une autorisation informelle ne résultant d’aucun contrat ou droit légal.

Il aurait pu s’agir d’un droit de passage conventionnel mais alors cela aurait supposé que les époux [W], puis Mme [W] aient donné leur accord à ce droit de passage, en tant que propriétaires indivis puis en tant qu’unique propriétaire. Or cela n’a pas été le cas, les époux [W] n’ayant pas été conviés à participer aux actes.

Le tribunal en conclut que la rectification demandée des trois actes de vente s’impose. Elle consistera en la suppression dans ces actes, dans la partie DESIGNATION, de toute mention de la parcelle AH[Cadastre 3], donc en la suppression des termes figurant en italique ci-dessus, précédés d’une étoile. Cette rectification sera donc ordonnée.

En conséquence le tribunal doit rejeter la demande des consorts [Y] en paiement d’une indemnité à Mme [W] au titre de leur préjudice moral, rejeter leur demande visant à voir condamner Mme [W] à supprimer le portail présent sur sa parcelle cadastrée AH [Cadastre 3] et rejeter leur demande subsidiaire de droit de passage sur la parcelle AH N°[Cadastre 3].

Il doit être fait droit à la demande de condamnation des consorts [Y] à cesser tout passage et entrepôt de quelconques biens sur la parcelle AH [Cadastre 3] appartenant à Mme [W], sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification du jugement à intervenir.

2 – Sur la responsabilité civile du notaire rédacteur des actes de vente

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Mme [W] et les consorts [Y] reprochent à maître [B] et son prédécesseur des fautes dans la rédaction des actes litigieux.

Mme [W] sollicite la condamnation de celui-ci à lui payer une indemnité de 10 000 EUR pour les troubles et tracas générés par ses erreurs de rédaction et les consorts [Y] sollicitent une indemnité de 25 090 EUR pour la perte de valeur de leur fond et subsidiairement une indemnité de 16 919,23 EUR au titre des travaux d’aménagements réalisés et des travaux qui seront nécessaires pour le retour à la situation antérieure, outre 1500 EUR pour leur préjudice moral.

- Sur la faute

Le tribunal considère qu’il appartenait au notaire, pour chacun des actes reçus devant lui et son prédécesseur, de faire des investigations solides et approfondies, notamment par la consultation des actes antérieurs détenus par la même étude, et de s’interroger sur le statut juridique exact de la parcelle AH [Cadastre 3], de bien comprendre la situation des immeubles et les origines antérieures, en remontant à 1960, et en outre de ne pas laisser, dans le paragraphe consacré à la DESIGNATION du bien cédé, des termes aussi ambigus, pour n’importe quel juriste, que les termes suivants : « droit à la voie d’accès » ou encore « droits d’accès indivis portant sur un bien en nature de voie d’accès ».

Il ne pouvait pas lui avoir échappé, ainsi qu’à son prédécesseur, que les époux [A] ne pouvaient pas avoir cédé de manière aussi vague et imprécise des droits indivis sur la parcelle [Cadastre 3], au surplus sans l’intervention des autres indivisaires.

Le tribunal reconnait donc la rédaction calamiteuse des actes d’autant qu’elle ne correspond à aucune réalité juridique possible au regard des droits indivis des époux [A] et des époux [W], puis de Mme [W] seule, ni à aucune nécessité concrète, car la parcelle AH [Cadastre 4], objet des ventes successives, n’a jamais eu besoin d’un accès à la voie publique puisqu’elle borde la voie publique et dispose d’un grand portail d’entrée.

Si cette rédaction fautive ne semble avoir causé aucun dommage pendant plusieurs décennies, lorsque les époux [Y] sont devenus propriétaires en 2019 et ont souhaité en 2024 emprunter la parcelle [Cadastre 3] pour rejoindre le fond de leur parcelle avec leur véhicule pour l’y stationner et qu’ils se sont déclarés gênés par la présence du portail, qu’ils ont souhaité pénétrer sur leur parcelle par le fond de celle-ci et non par l’avant comme le leur permet la configuration des lieux (grand portail ouvrant sur la voie publique), ils ont pu s’en croire autorisés à la simple lecture de leur titre de propriété et penser qu’il leur avait été cédé « un droit d’accès » à leur parcelle [Cadastre 4] par la parcelle [Cadastre 3].

Cette rédaction erronée a également créé des troubles et tracas à Mme [W] qui a vu ses droits remis en cause par ses voisins.

- Les préjudices

- S’agissant de la demande de Mme [W], le tribunal estime qu’elle a subi des troubles et tracas qui doivent être indemnisés par l’allocation d’une somme de 1500 EUR.

- S’agissant des demandes des consorts [Y]

- le préjudice matériel

La preuve n’a pas été rapportée que le « droit d’accès » à la parcelle AH [Cadastre 3], mentionné à tort dans la désignation du bien, dans l’acte de vente du 22 mars 2019, pourrait raisonnablement correspondre à une valeur de 25 090 EUR, sur un prix total actualisé pour les deux parcelles, en 2024, de 138 097 EUR, suite à une unique évaluation produite aux débats, sachant que les époux [Y] avaient acquis le bien le 22 mars 2019 au prix de 52 000 EUR. Le tribunal faute de preuve suffisante ne peut donc pas allouer d’indemnité de perte de valeur de la propriété des consorts [Y], laquelle propriété a en tout état de cause un accès direct et aisé à la voie publique.

Ceux-ci ont pu cependant se croire autorisés à faire des travaux d’aménagement de leur parcelle et à faire une place de stationnement gravillonnée à l’arrière de celle-ci, plus basse que le « jardin gravillonné » réalisé autour de la terrasse de leur maison. Ils invoquent des frais d’achat de gravier pour 1 919,23 EUR et le coût pour déconstruire les travaux de clôture et de mur d’enceinte en bas de leur parcelle AH [Cadastre 4] qu’ils évaluent à 15 000 EUR, sans produire d’évaluation précise.

Le tribunal n’a pas reçu la preuve que le gravier acheté ne pourrait pas être réutilisé à la fin des travaux de réaménagement, alors même que le terrain devra apparemment être renivelé, du jardin gravillonné vers la place de stationnement gravillonnée. Il note également qu’il existe toujours une large entrée pour un véhicule du côté de la voie publique et qu’il est toujours possible de rentrer un véhicule sur la parcelle AH [Cadastre 4] sans emprunter la parcelle AH [Cadastre 3]. La nature exacte des démolitions nécessaires n’apparait donc pas clairement, pas plus que leur coût, même si le préjudice existe.

Le tribunal décide d’allouer en définitive une indemnité de 2000 EUR au titre du préjudice matériel constitué par les travaux de remise en place nécessaires.

- le préjudice moral

Les époux [Y], aux droits desquels se trouvent aujourd’hui les consorts [Y], ont d’une certaine façon été « trompés » sur l’étendue de leurs droits et ont pu croire avoir acquis un droit de propriété indivis sur la parcelle AH [Cadastre 3]. Devoir se défendre en justice leur a causé des troubles et tracas. Ce préjudice sera indemnisé par une somme de 1500 EUR.

Maître [B], engageant sa responsabilité civile, sera condamné au paiement des indemnités fixées ci-dessus.

3 – Sur les autres demandes

Au vu des décisions adoptées par le tribunal, il convient de condamner Maître [R] [B] aux entiers dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [W] les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. M. [R] [B] sera condamné à lui verser une indemnité de 4000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

Les autres demandes fondées sur ce même article seront rejetées.

PAR CES MOTIFS