TJ 56121, 15 juill. 2026, RG 25/02165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/02165 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C57ZU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet FONCIA MORBIHAN

C/

[K] [L]

COPIE EXECUTOIRE LE
15 Juillet 2026
à
Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER

entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME RESIDENCE [Etablissement 1] représenté par son syndic FONCIA MORBIHAN
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

Demanderesse

et :

Monsieur [K] [L]
né le 19 Avril 1973 à [Localité 2] (56)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2026

DECISION : publique, Réputée contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [L] est propriétaire de trois lots au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 3], cadastrés n°AS [Cadastre 1] et correspondant à un appartement, à une dépendance d’un appartement et à un parking. Ces lots se trouvent dans une résidence en copropriété dénommée RESIDENCE [Etablissement 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 26 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3], ci-après dénommé « le Syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Monsieur [K] [L] de payer la somme de 11 410,79 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 1er juillet 2025.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Ainsi, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le tribunal judiciaire de LORIENT aux fins de le condamner au paiement des charges de copropriété et à l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

Selon les termes de son assignation signifiée le 28 novembre 2025, valant conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 3] demande au tribunal de condamner Monsieur [K] [L]:
à lui payer la somme de 11 976,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2025, et frais nécessaires à leur recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; à lui payer la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts ; aux dépens ; à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété et des frais afférents, le Syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1er du décret du 17 mars 1967 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, mentionne que Monsieur [L] n’a pas payé ses charges de copropriété malgré diverses relances amiables. Elle ajoute que les frais exposés pour recouvrer la créance étaient nécessaires en raison de la résistance abusive de Monsieur [L] et de l’ancienneté de la dette, et que les frais de mise en demeure par lettre recommandée occasionnés par des impayés de charges de copropriété n’ont pas à être supportés par l’ensemble des copropriétaires.

Aussi, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires considère que Monsieur [L] est de mauvaise foi, et que le préjudice résultant du retard de paiement dans les charges doit être réparé, le Syndicat des copropriétaires devant faire face aux dépenses de fonctionnement et d’entretien de la copropriété.

Monsieur [K] [L], régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice le 28 novembre 2025, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Sur le principal de la créance

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentes à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit au débat les pièces suivantes :
- le relevé de propriété de Monsieur [K] [L] sur les 3 lots de l’immeuble ;
- des appels de fonds du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025 ;
- une mise en demeure du 13 novembre 2024 avec un courrier de relance du 2 mai 2024 ;
- une mise en demeure du 26 août 2025 ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 30 janvier 2020, 19 février 2021, 21 février 2022, 17 avril 2023, 26 avril 2024 et 27 mai 2025 ;
- un décompte des charges arrêté au 1er octobre 2025 ;
- le contrat de syndic du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Le Syndicat des copropriétaires est ainsi bien fondé à se prévaloir de sa créance au titre de l’arriéré de charges de copropriété, ce dernier prouvant l’existence de sa créance dans son principe et Monsieur [L] ne justifiant pas d’un quelconque paiement ou fait qui aurait éteint son obligation.

Ainsi, Monsieur [K] [L] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10 738,35 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, au titre des seules charges de copropriété.

Sur les frais exposés par la copropriété

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, si le coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, il résulte en revanche que le syndicat des copropriétaires, qui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que les frais sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l'espèce, il ressort du décompte de la créance versé aux débats par le Syndicat des copropriétaires que ce dernier réclame le paiement des sommes de :
190 euros correspondant au suivi contentieux (15 décembre 2021) ; 198 euros correspondant au suivi contentieux (14 décembre 2022) ; 198 euros correspondant au suivi contentieux (12 décembre 2023) ; 54 euros correspondant aux frais de mise en demeure (13 novembre 2024) ; 41,20 euros correspondant à des intérêts de retard (4 décembre 2024) ; 44 euros correspondant à des frais de relance après mise en demeure (4 décembre 2024) ; 499,79 euros correspondant à la constitution du dossier transmis à l’avocat (11 juin 2025) ; 13 euros correspondant à un droit de plaidoirie non-recouvré.
Il convient de rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de voir condamner Monsieur [K] [L] au paiement des frais du suivi contentieux, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété, acte ne sortant donc pas de la gestion courante du syndic.

Aussi, la somme correspondant à un droit de plaidoirie non-recouvré n’est justifiée par aucun élément du dossier de sorte qu’il convient de rejeter la demande de paiement formée à ce titre par le Syndicat des copropriétaires.

De même, la somme correspondant aux intérêts de retard n’est justifiée par aucun élément du dossier, le préjudice résultant dans le retard de paiement des charges de copropriété ayant par ailleurs déjà vocation à être indemnisé par la demande de dommages et intérêts faite par la demanderesse ou par les éventuels intérêts prévus par le présent jugement.

En outre, le montant correspondant à la constitution du dossier transmis à l’avocat est en rapport avec des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte que ce montant n’a pas à être inclus dans les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche, le Syndicat des copropriétaires produit le courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Monsieur [L] le 26 août 2025. Le contrat de syndic prévoit que les frais de recouvrement sont fixés à 54 euros pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces frais apparaissent nécessaires au recouvrement de la créance de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [K] [L], copropriétaire défaillant, à leur paiement.

Les frais de relance après mise en demeure n’apparaissent quant à eux pas nécessaires, de sorte qu’ils ne peuvent être mis à la charge du défendeur.

Sur les comptes entre les parties

Ainsi, Monsieur [K] [L] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10 792,35 euros (10 738,35 + 54) arrêtée au 1er octobre 2025 au titre des charges impayées et des frais exposés par la copropriété pour leur recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas que Monsieur [K] [L] lui aurait, par sa mauvaise foi, causé un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation du débiteur au paiement d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas par ailleurs avoir été en difficulté pour faire face à ces dépenses de fonctionnement et d’entretien de la copropriété en raison de la carence de Monsieur [L] dans le paiement de ses charges de copropriété.

Ainsi, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [L], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [L], condamné aux dépens, devra payer au Syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient en l’espèce de rappeler que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS