TJ 97120, 3 juill. 2026, RG 26/00099

Ordonnance de référé du 03 Juillet 2026-N° RG 26/00099 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ5J

N° RG 26/00099 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ5J

DU 03 juillet 2026

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ANSE DES ROCHERS

C/

[D] [P]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCAT :

SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

Ordonnance de référé du 03 Juillet 2026-N° RG 26/00099 - N° Portalis DB3W-W-B7K-FQ5J

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUILLET 2026

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ANSE DES ROCHERS représenté par son syndic la SAS IMMO 971, dont le siège social est sis 8, place Créole - la marina - 97190 LE GOSIER

Représenté par maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [D] [P], demeurant 9145 rue Louis Philippe Longueteau VALKANAERS - 97113 GOURBEYRE

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 19 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le président le 03 juillet 2026
Ordonnance rendue le 03 juillet 2026
***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [Q] est propriétaire du lot 192 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence ANSE DES ROCHERS, sis commune de SAINT-FRANCOIS (97118).

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS, représenté par son syndic la SAS IMMO 97.1 a donné assignation à Madame [Q] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir:

Condamner Madame [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ANSE DES ROCHERS, représenté par son syndic la SAS IMMO 971, la somme de 8 780,76 euros à titre de provision, correspondant aux charges impayées au 15 janvier 2026 outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024. Condamner madame [Q] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS, représenté par son syndic la SAS IMMO 971 la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner madame [Q] [D] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2026.

A cette date, le requérant représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier. Il indique oralement, que la défenderesse a réglé la somme de 5 000 euros, et sollicite qu’il soit statué sur le solde restant.

Madame [Q] n’a ni comparu, ni ne s’est faite représenter.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de Madame [Q]
Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le mérite de la demande dans la mesure où le juge estime sa saisine régulière et qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis la délivrance de l'assignation pour lui permettre de préparer sa défense, ce qui est le cas en l’espèce, un délai d’un mois s’étant écoulé entre la date de l’assignation remise à personne à madame [Q] et la première date d’audience.

Il y a donc lieu de statuer sur les demandes du requérant.

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées
En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Et enfin, l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS poursuit le recouvrement à l'encontre de Madame [Q] de la somme de 8 780.76 € correspondant à un arriéré de charges.

Il est notamment produit aux débats :
Une fiche immeuble, Le contrat de syndic, Un relevé de compte arrêté au 15 janvier 2026,Une mise en demeure du 23 avril 2024,Une mise en demeure du 3 juin 2025,Le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 avril 2023 (convocation et notification), Le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2024 (convocation et notification), Le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 avril 2025 (convocation et notification), Les pièces comptables des années 2022 au 1er trimestre 2026,

A l’audience du 19 juin 2026, le requérant a indiqué que Madame [Q] a réglé la somme de 5 000 euros. Dès lors il convient de la déduire de la provision sollicitée qui sera ramenée à la somme de 3 780,46 euros (8 780,46 € – 5 000 €).

En outre, le décompte du syndicat inclut divers frais de mise en demeure.

A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L'article 10-1 ne pose qu'une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s'en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu'ils sont visés par plusieurs textes.

Si l'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic, les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Il convient donc de ramener les frais de mise en demeure débités dans le délai de prescription quinquennale, soit depuis le 27 février 2021, à la somme non sérieusement contestable de 10 euros, soit pour les frais débités les 23 avril 2024 et 3 juin 2025 à la somme de 20 euros, soit à restituer la somme de (40 € - 20 €) 20 euros.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 3 760,46 euros (3 780,46 € - 20 €) correspondant à l'arriéré exigible de charges et frais justifiés au 2 janvier 2026.

Madame [Q] sera donc condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] qui succombe, sera tenue aux dépens.

Pour le même motif, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence ANSE DES ROCHERS, la somme de 800 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS