TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/01049

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01049 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HL5P

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

---

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMADER
[Adresse 1]
[Adresse 2] [Localité 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [I] [E] [U] (Resp. social et contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Avril 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 2] (SEMADER) a donné à bail à Monsieur [D] [Q], selon contrat de location du 30 septembre 2021, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 429,60 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [Q] pour la somme en principal de 1.854,23 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 21 novembre 2025, la SEMADER a fait citer Monsieur [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Q] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner Monsieur [D] [Q] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.458 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner Monsieur [D] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [D] [Q] aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 5 février 2026 a été renvoyée à celle du 2 avril 2026.

A cette date, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.462,99 euros.
La SEMADER ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement à son locataire.

Monsieur [D] [Q], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.
Il n’a pas d’enfant à charge, déclare 1.033 euros de ressources mensuelles, n’a pas d’idée précise concernant ses charges mensuelles et s’engage à verser 109 euros par mois pour régler son arriéré locatif.

Le dernier règlement au titre du loyer et des charges, soit 250 euros a été enregistré le 5 mars 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [D] [Q] par courrier du 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SEMADER est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE L2025, CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 septembre 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [Q] le 13 février 2025 pour la somme en principal de 1.854,23 euros.
Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 13 avril 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Monsieur [D] [Q] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 13 avril 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de contentieux de 379,78 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [D] [Q] est débiteur de la somme de 2.083,21 euros au 31 mars 2026.
Monsieur [D] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative et a reconnu son montant à l’audience.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SEMADER la somme de 2.083,21 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SEMADER que Monsieur [D] [Q] a repris le versement du loyer courant avant la date d’audience
En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SEMADER sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [Q] et celui-ci sera condamné à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 475,79 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [D] [Q] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2021 entre la SEMADER et Monsieur [D] [Q], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Localité 5], sont réunies au 13 avril 2025,
CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à verser à la SEMADER la somme de 2.083,21 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation,
AUTORISE Monsieur [D] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 56 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,
DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,
DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,
DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :
AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [Q], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE Monsieur [D] [Q] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 475,79 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [D] [Q] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE