TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/00866

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00866 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJRB

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [A] [L] (Responsable du contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [D] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Avril 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Monsieur [Z] [J] [D], selon contrat de location du 13 août 2020, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 379,93 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [Z] [J] [D] pour la somme en principal de 2.342,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 23 septembre 2025, la SODIAC a fait citer Monsieur [Z] [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] [D], sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à libération parfaite des lieux,
- condamner Monsieur [Z] [J] [D] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.775,29 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner Monsieur [Z] [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux,
- condamner Monsieur [Z] [J] [D] au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [Z] [J] [D] aux dépens.
L’affaire appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2025, a été renvoyée à celle du 5 mars 2026, puis fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 2 avril 2026.
A cette date, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 6.947,18 euros.
Monsieur [Z] [J] [D], cité à personne, n’a pas comparu, ni été représenté.
Le dernier règlement effectué par Monsieur [Z] [J] [D] au titre du loyer et des charges, soit 238,21 euros, a été enregistré le 15 avril 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [Z] [J] [D] par courrier du 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SODIAC est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 13 août 2020 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [J] [D] le 26 juin 2025 pour la somme en principal de 2.342,87 euros.
Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 août 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [Z] [J] [D] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 26 août 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après déduction des frais pour « PenEnqOPS » de 45,72 euros non justifiés qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de contentieux de 393,34 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [Z] [J] [D] est débiteur de la somme de 6.508,12 euros.
Monsieur [Z] [J] [D] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SODIAC la somme de 6.508,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.775,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience et en l’absence de Monsieur [Z] [J] [D] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.
En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.
Monsieur [Z] [J] [D] sera également condamné à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 426,35 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
La SODIAC sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [J] [D] au paiement de la somme de 155 euros à titre de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée.
Monsieur [Z] [J] [D], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2020, entre la SODIAC et Monsieur [Z] [J] [D], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 26 août 2025, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] [D] à payer à la SODIAC la somme de 6.508,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.775,29 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [J] [D], EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Monsieur [Z] [J] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [J] [D] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [Z] [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] [D] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 426,35 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SODIAC de sa demande de dommages et intérêts, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, CONDAMNE Monsieur [Z] [J] [D] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.