TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/01052

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01052 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HL5T

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMADER
[Adresse 1]
[Adresse 2] [Localité 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [G] [N] [V] (Resp. social et contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [G] [U] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4] BRETAGNE - B1 MTE [Adresse 5]
[Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Avril 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 2] (SEMADER) a donné à bail à Madame [B] [J] [G] [U], selon contrat de location du 12 décembre 2019, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], n° [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 501,80 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [B] [J] [G] [U], à la demande de la SEMADER, pour la somme en principal de 3.913,94 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 20 novembre 2025, la SEMADER a fait citer Madame [B] [J] [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] [G] [U] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,
- condamner Madame [B] [J] [G] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.576,57 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,
- condamner Madame [B] [J] [G] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Madame [B] [J] [G] [U] aux dépens.
L’affaire appelée la première fois à l’audience du 5 février 2026 a été renvoyée à celle du 2 avril 2026.
A cette date, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5.896,49 euros.
La SEMADER s’oppose à l’octroi à sa locataire de tout délai de paiement évoquant un précédent plan d’apurement non respecté ainsi que des règlements effectués au titre du loyer et des charges de manière irrégulière.
Madame [B] [J] [G] [U], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.
Elle n’a pas d’enfant à charge, déclare 1.100 euros de ressources mensuelles, 900 euros de charges mensuelles (loyer inclus) et s’engage à verser 160 euros par mois pour apurer l’arriéré locatif.
Elle a effectué le 2 avril 2026 un règlement de 446,44 euros, justifié à l’audience, au titre du loyer et des charges.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en accusé réception le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [B] [J] [G] [U] par courrier du 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SEMADER est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 décembre 2019 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [J] [G] [U] le 9 avril 2025, pour un montant en principal de 3.913,94 euros.
Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 9 juin 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [B] [J] [G] [U] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 9 juin 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 253,88 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [B] [J] [G] [U] est débitrice de la somme de 5.196,17 euros (5.896,49 – 446,44 – 253,88) au 31 mars 2026.
Madame [B] [J] [G] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative et a reconnu son montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 5.196,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.576,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort de l’analyse du relevé de compte produit par la SEMADER que de nombreux prélèvements au titre du loyer et des charges ont été rejetés par la banque tirée, que les règlements non rejetés ont été effectués de manière très irrégulière, que le règlement de 446,44 euros effectué à la date de l’audience s’apparente à un règlement de circonstance sans volonté réelle de régularisation de la part de la débitrice.
Pour ces raisons, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [B] [J] [G] [U] des délais de paiement d’office.
En conséquence, il y a lieu de prononcer son expulsion.
Madame [B] [J] [G] [U] sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 570 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [B] [J] [G] [U], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre la SEMADER et Madame [B] [J] [G] [U], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies au 9 juin 2025, CONDAMNE Madame [B] [J] [G] [U] à verser à la SEMADER la somme de 5.196,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.576,57 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [J] [G] [U], EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Madame [B] [J] [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [J] [G] [U], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [J] [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Madame [B] [J] [G] [U] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 570 euros révisable, à compter du 1er avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, CONDAMNE Madame [B] [J] [G] [U] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.