TJ 97411, 2 juill. 2026, RG 25/01062

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01062 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMFE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Mme [K] [Z] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [T] [F] épouse [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Mme [E] [R] (Cousine) munie d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Avril 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire
EXPOSE DU LITIGE
La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 2] (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [W] [I] et Madame [J], selon contrat de location du 25 mai 2018, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 843,89 euros charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [W] [I] et Madame [J], pour la somme en principal de 3.371,02 euros correspondant à des loyers et charges impayés.
Par assignation en date du 1er décembre 2025, la SHLMR a fait citer Monsieur [W] [I] et Madame [J], devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [J],
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.137,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 860,42 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] aux dépens.
L’affaire appelée la première fois à l’audience du 5 février 2026 a été renvoyée à celle du 2 avril 2026.
A cette date, la SHLMR dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.904,30 euros.
La SHLMR ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à ses locataires.
Le loyer actuel est de 871,06 euros, le montant de l’allocation-logement est de 422 euros, soit un résiduel de 449 euros.
Le dernier règlement effectué par les locataires au titre du loyer et des charges, soit 600 euros, a été enregistré le 1er avril 2026.
Monsieur [W] [I], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.
Madame [J] épouse [W], était représentée par Madame [R] [E], sa cousine munie d’un pouvoir de représentation en bonne et due forme.
Le diagnostic social et financier fait état pour Monsieur [W] [I] de 1.134,10 euros de ressources mensuelles, 1.086,72 euros de charges mensuelles, soit un disponible de 47,38 euros, ne lui permettant pas aux dires de l’enquêteur social de faire face à la totalité de ses dépenses courantes.
Le couple serait séparé et le logement serait actuellement occupé par Monsieur [W] [I] et ses trois enfants.
La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 2] qui en a accusé réception le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [W] [I] par courrier du 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions précitées.
L’action de la SHLMR est recevable.
SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 25 mai 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 mars 2025 à Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] pour la somme en principal de 3.371,02 euros.
Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 mai 2025.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION
La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 27 mai 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après déduction des frais de poursuite de 1.084,01 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] sont débiteurs de la somme de 1.820,09 euros.
Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] n’ont produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative.
En conséquence, il convient de les condamner solidairement à payer à la SHLMR la somme de 1.820,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2026.
SUR LES DELAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)
L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SHLMR que Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En conséquence, il a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] et ceux-ci seront condamnés à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 860,42 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En équité, il n’y a pas lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2018, entre la SHLMR, Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] , concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies au 27 mai 2025,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] à verser à la SHLMR la somme de 1.820,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er avril 2026,
AUTORISE Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 51 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 35,09 euros,
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,
DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,
DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,
DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :
AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 860,42 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,
DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [J] épouse [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
REJETTE toute autre demande,
CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 2 juillet 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE