TJ 97411, 6 juill. 2026, RG 23/03705

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03705 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPKI

NAC : 75D

JUGEMENT CIVIL DU 06 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public COMMUNAUTÉ INTERCOMMUNALE RÉUNION EST (CIREST)
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Julie RAMSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

SCI SORETRAL OI
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée lors des débats de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
assistée lors du prononcé de Madame Magalie MOLLY, greffière

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Mai 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 26 mai 2026 et la mise à disposition du jugement au 06 Juillet 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 06 Juillet 2026 , en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Maître Norman SULLIMAN
Me Julie RAMSAMY

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 juillet 2011, la société d’économie mixte d’aménagement et de construction (ci-après, SEMAC), agissant en qualité de concessionnaire d’aménagement de la [Adresse 3] [Adresse 4] pour la commune de [Localité 2], a consenti un bail à construction à la société civile immobilière SORETRAL OI, pour une durée de 25 ans sur un terrain situé à [Localité 2], lieudit [Adresse 5], au [Adresse 6], cadastré section BD numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par acte authentique du 24 mai 2018, la SEMAC a cédé à la Communauté Intercommunale Réunion Est (ci-après CIREST) les parcelles BD [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Selon courrier d’avocat délivré par commissaire de justice le 8 mars 2023, la CIREST a mis en demeure la SCI SORETRAL de terminer dans le délai de trois mois les travaux de réalisation de deux bâtiments, l’un à usage de stockage et l’autre à usage de bureau, lui déclarant qu'à défaut d'exécution de cette obligation, elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail.

Par courrier en date du 2 août 2023, la CIREST a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la CIREST a fait assigner la SCI SORETRAL devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin qu’il soit constaté, au principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail à construction et, subsidiairement, que sa résiliation soit prononcée.

Par ordonnance d’incident du 8 octobre 2024, la juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par la SCI SORETRAL.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2026, la CIREST demande au tribunal de :

A titre principal :
- CONSTATER la résiliation du bail à construction conclu le 7 juillet 2011 entre la SEMAC et la SCI SORETRAL OI, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 8 juin 2023 ;
- En conséquence :
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à l’arriéré locatif sur la période s’étalant jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire (le 8 juin 2023), soit une indemnité d’un montant de 6 330,60 €, majorée des intérêts au taux légal ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à l’arriéré de suppléments de loyers sur la période s’étalant jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire (le 8 juin 2023), soit une indemnité d’un montant de 1 237,65 €, majorée des intérêts au taux légal ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 348,64 € HT soit 378,28 € TTC, à compter du 9 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, libération qui devra soit être constatée contradictoirement entre les parties, soit résulter de l’intervention des forces publiques, en cas d’expulsion ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à la perte de loyers, d’un montant de 54 388,10 € HT soit 59 011,09 € TTC, somme à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux, sur la base d’un loyer annuel de 4 183,70 € HT (4 539,31 € TTC), et d’une date d’expiration du bail à construction fixée initialement au mois de juillet 2036, somme majorée des intérêts au taux légal ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à la perte de suppléments de loyers, d’un montant de 21 282,30 € HT soit 23 091, 29 € TTC, somme à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux, sur la base d’un supplément de loyer annuel de 1 637,10 € HT (1 776,25 € TTC), et d’une date d’expiration du bail à construction fixée initialement au mois de juillet 2036, somme majorée des intérêts au taux légal ;
o ORDONNER l’expulsion sans délai de la SCI SORETRAL OI ainsi que de tous occupants de son chef de la parcelle BD [Cadastre 1] et BD [Cadastre 2], sous astreinte de 500 € par jour, à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique

A titre subsidiaire :
- PRONONCER la résiliation du bail à construction conclu le 7 juillet 2011 entre la SEMAC et la SCI SORETRAL OI, soit à la date du 27 novembre 2011 correspondant à l’inexécution contractuelle de l’obligation de construire, soit à la date du 1er octobre 2021, correspondant à l’inexécution contractuelle de l’obligation de paiement du loyer;
- En conséquence :
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de de 348,64 € HT soit 378,28 € TTC, à compter de la date de résiliation retenue et jusqu’à la libération effective des lieux, libération qui devra soit être constatée contradictoirement entre les parties, soit résulter de l’intervention des forces publiques, en cas d’expulsion ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à la perte de loyers, d’un montant de 54 388,10 € HT soit 59 011,09 € TTC, somme à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux, sur la base d’un loyer annuel de 4 183,70 € HT (4 539,31 € TTC), et d’une date d’expiration du bail à construction fixée initialement au mois de juillet 2036, somme majorée des intérêts au taux légal ;
o CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST une indemnité correspondant à la perte de suppléments de loyers, d’un montant de 21 282,30 € HT soit 23 091, 29 € TTC, somme à parfaire en fonction de la date de libération effective des lieux, sur la base d’un supplément de loyer annuel de 1 637,10 € HT (1 776,25 € TTC), et d’une date d’expiration du bail à construction fixée initialement au mois de juillet 2036, somme majorée des intérêts au taux légal ;
o ORDONNER l’expulsion sans délai de la SCI SORETRAL OI ainsi que de tous occupants de son chef de la parcelle BD [Cadastre 1] et BD [Cadastre 2], sous astreinte de 500 € par jour, à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique.

En tout état de cause :
- CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à verser à la CIREST la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI SORETRAL OI à supporter les entiers dépens en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions principales, se fondant sur les articles 1217 et 1229 du code civil, la CIREST invoque la clause résolutoire du bail à construction et du cahier des charges, après mise en demeure infructueuse du 8 mars 2023 d’achever les travaux stipulés sous trois mois. Elle fait valoir qu’aucune construction n’a été réalisée sur le terrain loué depuis 2011, malgré des travaux de défrichage constatés le 6 juillet 2023 par un commissaire de justice, entraînant ainsi l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire depuis le 8 juin 2023. Ainsi, elle sollicite le paiement d’un arriéré locatif, d’un arriéré de supplément de loyers, une indemnité d’occupation mensuelle de 378,28 euros TTC jusqu’à la libération effective des lieux, et des indemnités compensatrices pour perte de loyers d’un montant de 59 011,09 euros TTC et pour perte de suppléments de loyers d’un montant de 23 091,29 euros TTC, à parfaire jusqu’à l’expiration initiale du bail en juillet 2036.

En réplique aux arguments de la défense, la CIREST précise que les stipulations contractuelles sont contradictoires, en ce qu’elles visent deux délais distincts, de trois mois et un mois. Elle considère qu’il n’y a pas lieu à délivrer deux mises en demeure distinctes, ce qui serait contraire à l’essence même d’une clause résolutoire. Elle s’interroge sur l’objet de la seconde mise en demeure, si l’on suit le raisonnement du preneur. Elle oppose que l’écoulement du temps ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, fondées sur l’article 1227 du code civil, la CIREST rappelle que l’essence même du bail à construction réside dans l’édification d’ouvrages. Elle fait valoir qu’il incombait à la SCI SORETRAL OI d’ériger sur le terrain nu des bâtiments, à usage de stockage et de bureau. Elle invoque les délais d’exécution stricts prévus à l’article 4-4 du cahier des charges de cession ou de location des terrains de la ZAC n° 3 de [Localité 3], soit le début des travaux dans les six mois suivant la délivrance du permis de construire, l’achèvement dans les dix-huit mois, et la mise en œuvre des activités dans les trois mois post-achèvement. Elle lui reproche également d’avoir régulièrement été en retard dans le paiement de ses loyers.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, la SCI SORETRAL OI demande au tribunal de :

A titre principal
- DEBOUTER la Communauté Intercommunale Réunion EST (CIREST) de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire et reconventionnel
- CONDAMNER la Communauté Intercommunale Réunion EST (CIREST) à restituer à la SCI SORETRAL.O.I. la somme de 24.867,50 euros au titre des suppléments de loyers
En tout état de cause
- CONDAMNER la Communauté Intercommunale Réunion EST (CIREST) à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la Communauté Intercommunale Réunion EST (CIREST) aux entiers dépens.
En défense, elle reproche à la bailleresse de n’avoir pas mis en œuvre la clause résolutoire de bonne foi, conformément aux stipulations du bail, alors que celles-ci prévoient selon elle de respecter deux étapes distinctes, une première mise en demeure de satisfaire à ses obligations, assortie d’un délai de 3 mois, et une deuxième mise en demeure assortie d’un délai d’un mois. Elle considère que la 2e étape est manquante.
Elle souligne être désormais à jour de ses loyers et suppléments de loyers, de sorte que les demandes sur ces points sont infondées. Elle s’oppose aux demandes indemnitaires formulées, qui ne reposent sur la démonstration d’aucun préjudice ; elle souligne au contraire que, retrouvant la possession de son foncier, la CIREST pourra relouer le terrain, de sorte qu’elle ne subira aucun préjudice.
Elle demande à titre reconventionnel la restitution des suppléments de loyers versés, en application de la clause du bail relative à ces suppléments de loyer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026, fixant la date de mise à disposition du jugement au greffe le 6 juillet 2026. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe jusqu’au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil : « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1225 du même code : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 1229 du même code : « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

En l’espèce, le bail du 7 juillet 2011 conclu entre la SEMAC et la SCI SORETRAL OI, dénommé bail à construction, comporte notamment les stipulations suivantes :

En page 12 « 2) – Délai d’exécution des travaux : Le preneur s’oblige à commencer les travaux dans les 6 mois à compter de la délivrance du permis de construire, et à les mener de telle manière que les constructions projetées et les éléments d’infrastructure et d’équipement soient totalement achevées 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire, ainsi qu’il résulte de l’article 4-4 du cahier des charges de cession modifié.
[…]
Au cas où le preneur n’aurait pas achevé les travaux dans le délai fixé à l’article 4-4 du cahier des charges, la SEMAC le mettra en demeure de satisfaire à ses obligations dans un délai de trois mois. Si, passé ce délai, le constructeur n’a pas donné suite aux prescriptions de la mise en demeure, la SEMAC pourra demander la résiliation du bail dans les conditions fixées au cahier des charges, à moins qu’elle ne préfère recevoir une indemnité dont le montant est fixé à 1/1000 du loyer annuel hors taxe par jour de retard avec un maximum de 100/1000.
Le versement de cette indemnité ne fera pas obstacle au droit du bailleur d’exiger l’exécution des conditions du bail ou de poursuivre sa résiliation ».

En page 16 :« 10) – Résiliation : Le présent bail pourra être résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux, dans les cas suivants :
Non-achèvement des travaux ;défaut de paiement de son prix ;défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions ou charges d’exécution du bail, conventionnelles ou légales ; ».
Ces stipulations contractuelles, qui sont contradictoires en ce qu’elles prévoient deux délais distincts entre la mise en demeure d’achever les travaux et la résiliation du bail à construction, doivent être interprétées contre le créancier, conformément aux dispositions de l’article 1190 du code civil. Le délai qui est le plus favorable au débiteur, à savoir celui de trois mois, sera retenu.

Ainsi, il ressort de ces stipulations que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre par le bailleur qu’après écoulement d’un délai de 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire, en l’absence d’achèvement des constructions et après vaine mise en demeure d’avoir à achever les travaux dans un délai de 3 mois.

La SCI SORETRAL OI avait obtenu un permis de construire préalablement à la signature de son bail à construction, le 27 mai 2010.

La mise en demeure délivrée par commissaire de justice le 8 mars 2023 est sans équivoque concernant l’application de la clause résolutoire en cas de non achèvement des travaux portant sur les deux bâtiments, objet du bail à construction. Au surplus, contrairement à ce que soutient la partie défenderesse, la lecture combinée des deux stipulations précitées ne conduit pas à exiger deux mises en demeure ; la défenderesse se garde bien, d’ailleurs, d’expliciter quel serait l’objet de la deuxième mise en demeure.
En outre, il convient de relever à la lecture des pièces du demandeur que par un procès-verbal de constat dressé le 6 juillet 2023, Maître [I] [O], commissaire de justice, a constaté que si la parcelle avait été partiellement défrichée, aucune construction n’y était visible, si bien que le délai d’exécution des travaux n’a de toute évidence pas été respecté, presque douze ans après la signature du bail.

L’argumentation développée par la société défenderesse, qui tend à qualifier le contrat litigieux de location-vente et non pas de bail à construction, ne saurait prospérer : d’une part, le tribunal observe que la défenderesse n’a nullement sollicité la requalification du contrat en location-vente, d’autre part et surtout, le contrat, intitulé bail à construction, qui correspond à un régime légal dont certaines règles sont d’ordre public, et qui s’insère dans un projet, porté par des acteurs publics, d’aménagement d’une ZAC, a pour objet essentiel l’édification des bâtiments prévus (stockage et bureau). La circonstance que la bailleresse ait été très longue avant de déclencher la mise en œuvre de la clause résolutoire, plusieurs années après le défaut d’achèvement des constructions, ne peut être retenue comme constitutive de mauvaise foi dans l’exécution du contrat ; l’argument est osé, venant d’un preneur qui n’a manifestement jamais eu l’intention de respecter les obligations qu’il avait souscrites, en laissant périmer son autorisation d’urbanisme, en en sollicitant une nouvelle cinq ans après, et qui ne justifie toujours pas dans la présente instance des difficultés financières qu’elle allègue pour expliquer ses manquements.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 juin 2023, date d’expiration du délai de trois mois imparti par la mise en demeure du 8 mars 2023, restée infructueuse, entraînant la résiliation de plein droit du bail à cette date.

Afin de garantir l’exécution du présent jugement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SCI SORETRAL OI des parcelles BD [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au besoin avec le concours de la force publique. Cette décision sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 € par jour, passé un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir.

Sur les demandes de condamnation pécuniaire

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut, outre provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution, étant précisé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. »

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le prononcé d’une indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux de l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre.

Sur les arriérés de loyers et de suppléments de loyers
Il résulte du bordereau de situation des produits locaux dus à la trésorerie, daté du 6 juin 2025, versé en pièce 8 par la SCI SORETRAL OI que plus aucune somme n’est due.

Aucun arriéré de loyer ni de supplément de loyer ne subsistant, la CIREST sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant qu’une fois le bail résilié par acquisition de la clause résolutoire, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation en réparation du préjudice subi par le bailleur privé de la jouissance paisible de son bien. Cette indemnité se substitue au loyer dès la résiliation et court jusqu’à la remise effective des lieux.

Toutefois, la SCI SORETRAL OI justifie avoir continué à régler son loyer jusqu’en décembre 2024.

Il y a dès lors lieu de condamner la SCI SORETRAL OI à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 378,28 euros TTC à la CIREST à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la perte de loyers et de suppléments de loyers
En l’espèce, la CIREST n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation, alors même qu’elle retrouve avec la présente décision la pleine jouissance de son bien et est en mesure, le cas échéant, de conclure un nouveau bail à construction avec un cocontractant plus diligent.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du supplément de loyer

Le bail litigieux stipule en page 18, à la fin de l’article intitulé « supplément de loyer » : « si, le bail n’atteignant pas sa durée contractuelle entière, la propriété du terrain n’est finalement pas transférée au preneur, ainsi que cela est prévu ci-avant, les suppléments ainsi versés par le preneur lui seront restitués, à moins qu’il ne soit en retard dans le paiement du loyer proprement dit, auquel cas ces suppléments seraient compensés avec les loyers impayés ».

En l’espèce, l’hypothèse ainsi visée se réalise : le bail est résilié depuis le 8 juin 2023, soit bien avant son terme initialement fixé en 2036, et la SCI SORETRAL OI ne se voit pas transférer la propriété du terrain loué. Par conséquent, la SCI SORETRAL OI, qui justifie, en versant la pièce 8, avoir payé le supplément de loyer jusqu’à la résiliation du bail, et même au-delà, jusqu’en décembre 2024 inclus, a droit à la restitution des sommes ainsi versées.

Il sera donc fait droit à sa demande à hauteur de 23 837,27 euros, correspondant au supplément de loyer payé pendant 13 ans et cinq mois, sur la base d’un montant de 1 776,25 euros annuel fixé dans le bail (comme proposé par la SCI SORETRAL OI).

Sur les mesures de fin de jugement

La SCI SORETRAL OI, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2500 euros à la CIREST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS