TJ 97411, 6 juill. 2026, RG 24/01113

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01113 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVGX

NAC : 30Z

JUGEMENT CIVIL DU 06 JUILLET 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée lors des débats de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
assistée lors du prononcé de Madame Magalie MOLLY, greffière

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Mai 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 26 mai 2026 et la mise à disposition du jugement au 06 Juillet 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 06 Juillet 2026 , en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT,
Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, Monsieur [K] [S] a consenti un bail commercial pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 5 décembre 2014 à Monsieur [N] [A], portant sur une superficie de terrain de 110 m² sur la parcelle cadastrée BO [Cadastre 1], située au [Adresse 2].

Plusieurs avenants au bail ont été signés dans les mois suivants.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le bailleur a donné congé à son locataire, pour le 5 décembre 2023, sans offre de renouvellement, ni offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en l’absence d’immatriculation du preneur à l’adresse des lieux loués, ni au registre du commerce et des sociétés ni au répertoire des métiers.

Le même jour, le locataire faisait une demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sollicité.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, Monsieur [K] [S] a fait assigner Monsieur [N] [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion afin d’obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, Monsieur [K] [S] demande au tribunal de :
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N] [A] et tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 3] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le trentième jour suivant la signification du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux loués,
- CONDAMNER Monsieur [N] [A] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.000 € à compter du 6 décembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux loués,
- DÉBOUTER Monsieur [N] [A] de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande de requalification du contrat,
- CONDAMNER Monsieur [N] [A] à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur [N] [A] aux entiers dépens,
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Mathieu GIRARD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bail commercial qui les liait a pris fin le 5 décembre 2023, en raison du congé régulièrement délivré au locataire le 30 mai 2023. Il considère dès lors que Monsieur [N] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023. Il fait valoir que celui-ci n’a pas de droit au renouvellement, en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou du répertoire des métiers à la date du congé.
En réponse à la demande de requalification en bail à construire, il oppose que l’alinéa 2 de l’article L. 145-1 du code de commerce prévoit spécifiquement la situation des terrains nus sur lesquels le locataire édifie des locaux loués, et qu’en outre le bail litigieux ne répond nullement aux conditions de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation. Il souligne en particulier que le locataire n’avait aucune obligation mais seulement une autorisation de construire, et que la durée du bail était de 9 ans seulement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2026, Monsieur [N] [A] demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur [P] [T] [S] de toutes ses demandes ;
- Juger que le bail liant les parties est un bail à construire et qu’il est valable jusqu’au 30 novembre 2032 a minima ;
- Condamner Monsieur [P] [T] [S] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [P] [T] [S] aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- Juger que Monsieur [A] a droit à indemnisation,
- Ordonner avant dire droit une expertise afin de déterminer la valeur du bâtiment dont Monsieur [A] pour la perte duquel Monsieur [A] serait fondé à solliciter une indemnisation, et ce aux frais avancés du demandeur.
- Réserver les dépens.

En défense, il fait valoir que l’obligation essentielle du bail est celle de construire, les plans annexés définissant le bâtiment à édifier. Il considère que pour que le bail commercial soit retenu, encore faut-il que les constructions répondent à des critères de fixité et de solidité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce s’agissant de 4 conteneurs posés sur une dalle en béton, recouverts d’une toiture métallique.
Subsidiairement, si la qualification de bail commercial était retenue, il demande qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer la valeur du bâtiment qu’il a édifié.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance du 19 mai 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 26 mai 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que le tribunal examinera la demande reconventionnelle de requalifier le bail en bail à construction, le point de savoir si cette prétention était prescrite ne relevant pas de l’office du tribunal statuant au fond, puisqu’elle aurait dû être soumise au juge de la mise en état par le demandeur.

Sur la qualification du bail liant les parties

Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, dans sa version applicable au bail litigieux : « I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. »

Aux termes de l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation : « Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.
Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

Le contrat de bail conclu entre les parties est intitulé « bail commercial (soumis au statut des baux commerciaux) ». La précision qu’il est soumis au statut des baux commerciaux est rappelée au début des stipulations du bail, en haut de la page 2. Il stipule que le bailleur donne à bail, « pour usage commercial », une parcelle de terrain nue de 110m², anciennement cadastrée BO [Cadastre 1], pour une durée « ferme » de neuf ans. Il autorise le preneur à utiliser les lieux loués pour y exercer les activités de restauration rapide, de glacier-crêperie, de restauration sur place (« à définir avec M. [S] »). Il précise que « le Preneur devra effectuer toutes formalités, demander toute autorisation administrative et prendre à sa charge tous frais, aménagements, et installations qui pourraient s’avérer nécessaires pour l’exercice de son activité ».

Les trois avenants signés les 29 janvier 2015, 18 mars 2015 et 5 août 2015 mentionnent tous à nouveau l’intitulé « bail commercial (soumis au statut des baux commerciaux) ». Ils avaient notamment pour objet d’autoriser le preneur à faire une demande de permis de construire sur l’ensemble de la parcelle du bailleur, et ce pour habitation principale. Il était également prévu que les constructions établies par le preneur seraient automatiquement intégrées au prix de revente du fonds de commerce ou au montant des indemnités dues.

En l’état de ces stipulations, étant conclu pour une durée de neuf ans, et non dix-huit ou plus, et n’ayant pas pour objet principal l’édification de constructions sur le terrain de Monsieur [S], mais bien l’exploitation d’une ou plusieurs activités commerciales en lien avec la restauration, la demande de requalification en bail à construction ne saurait prospérer.

Le bail signé par les parties en 2015 était bien un bail commercial : sans qu’il y ait lieu pour le tribunal de rechercher si les conditions prévues par le 2° du I de l’article L. 145-1 du code de commerce précité étaient toutes remplies, le tribunal retient que les parties ont, en tout état de cause, entendu appliquer conventionnellement le statut des baux commerciaux, qu’ils ont pris le soin de rappeler à chaque nouvel avenant signé.

En défense, le preneur ne conteste pas ne pas avoir été immatriculé à la date à laquelle le bailleur lui a délivré le congé. Il ne verse d’ailleurs aucune pièce sur ce point. Il n’a d’ailleurs pas non plus été à l’initiative d’une procédure contentieuse pour contester le refus de renouvellement ou demander une indemnité d’éviction.

Le congé avec dénégation du droit au statut ayant été régulièrement délivré, le bail s’est terminé le 5 décembre 2023. Monsieur [N] [A] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023. Il y aura lieu d’ordonner son expulsion, sans qu’une astreinte soit nécessaire à ce stade compte tenu de la possibilité de se voir octroyer le concours de la force publique. Enfin, une indemnité d’occupation sera mise à sa charge à compter du 6 décembre 2023, qui ne saurait être d’un montant différent de celui qui était initialement fixé au bail préexistant, en l’absence de toute stipulation contractuelle sur ce point, de tout motif développé par le demandeur et de toute pièce justifiant du montant sollicité.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour le bâtiment édifié par le preneur

En l’espèce, le preneur n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande d’indemnisation pour le bâtiment édifié.

Néanmoins, s’agissant d’une demande avant-dire-droit d’expertise, le tribunal se réfèrera, pour l’heure, aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, selon lesquelles « en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve ».

En l’espèce, pour solliciter l’organisation d’une expertise visant à déterminer la valeur du bâtiment […] pour la perte duquel [il] serait fondé à demander une indemnisation », Monsieur [A] ne verse aucune pièce qui établit la réalité et l’existence du bâtiment qu’il aurait édifié sur le terrain loué. Si un plan avait été annexé à l’avenant signé en mars 2025, il ne justifie ni du permis de construire qui lui aurait été délivré, ne verse même aucune photographie et aucun constat dressé par un commissaire de justice. En outre, le tribunal souligne qu’il se contredit lui-même en évoquant dans ses écritures tantôt un « bâtiment construit  », tantôt « une structure (…) constituée de containers posés sur une dalle en béton, recouverts d’une toiture métallique en 4 pas sous tôle ondulée ».

En l’état de ces éléments, sa demande d’expertise ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Monsieur [A], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS