TJ 97411, 23 juin 2026, RG 25/00682

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00682 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJL

MINUTE N° : 26/00017

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 23 JUIN 2026 - JUGE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. COGELEC
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Mélodie BAILLIF, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4] ([Localité 2])
Représenté par Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,
Assisté de : Elodie MIRC, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffière,

Copie exécutoire délivrée

le :

à
EXPOSE DU LITIGE

Par requête en injonction de payer en date du 23 décembre 2024, enregistrée le 26 février 2025, la SA COGELEC a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, à lui payer la somme de 3.359,88 euros décomposée comme suit :
- 2.910,31 euros en principal,
- 209,57 euros au titre des intérêts contractuels portés à 3 fois le taux légal,
- 240 euros au titre des frais de recouvrement.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 13 juin 2025, la vice-présidente du tribunal judiciaire au tribunal de proximité de Saint-Paul a partiellement fait droit à la requête, enjoint le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à la SA COGELEC:
- 2.910,31 euros en principal, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- 200 euros au titre des frais irrépétibles,

et a débouté la SA COGELEC du surplus de ses demandes.

Par courrier du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a, par son avocat, formé opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 13 juin 2025 qui lui avait été signifiée à personne le 31 octobre 2025 faisant valoir qu’il n’est nullement redevable des sommes réclamées par la SA COGELEC dans la mesure où toute signature de contrat suppose une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas en l'espèce.

Les parties ont été convoquées à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul du 27 janvier 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] n’est ni présent ni représenté.

M. [Q] [L] est présent pour la SA COGELEC mais non muni d’un pouvoir de représentation.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Par jugement du 17 février 2026, après avoir relevé que l’avis de réception relatif au pli de la convocation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ne figurait pas présent au dossier, que la SA COGELEC n'a pas été dûment été représentée à l'audience, et que l'affaire relève du juge judiciaire au tribunal de proximité de Saint-Paul, il a été ordonné la réouverture des débats devant ce magistrat à l'audience du 17 mars 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a sollicité et obtenu un renvoi.

L'affaire a été retenue à l'audience du 19 mai 2026.

La SA COGELEC a maintenu ses demandes. Elle a déclaré que la société Citya était chargée de la gestion comme syndic, que selon mandat apparent, Citya avait vocation à contracter comme syndic, que Citya s'est en outre acquittée des factures durant 3 ans. Elle a indiqué que sa demande concerne les impayés qui ont suivi et verse ses pièces.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] s'est référé à ses écritures par lesquelles il fait valoir que le contrat dont se prévaut la société COGELEC ne peut lui être opposable comme ayant été conclu par la société Citya sans que celle-ci ait obtenu l'aval de l'AG des copropriétaires, que les factures émises par la société COGELEC font référence à un contrat n° SC20700 alors que le contrat versé ne comporte aucun numéro et encore moins le n° SC20700, si bien qu'il demande au tribunal de dire son opposition recevable et fondée, juger qu'il n'est redevable d'aucune somme à l'égard de la société COGELEC, débouter celle-ci de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais non répétibles outre les dépens.

Il a indiqué oralement que le syndic est passée de Citya au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] lui-même, le 6 novembre 2023, la SA COGELEC lui a envoyé un nouveau contrat, qu'il n'a pas été signé et que les factures litigieuses sont postérieures au changement de syndic.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.
Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00682 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJL
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MOTIFS DE LA DECISION

Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic sortant doit transmettre l'ensemble des documents et archives de la copropriété au nouveau syndic dans un délai d'un mois après la cessation de ses fonctions, ce afin d'éviter toute interruption dans la gestion des affaires courantes de la copropriété.

Le nouveau syndic doit vérifier l'intégralité et la conformité des documents transmis par l'ancien syndic. Il doit garantir la continuité de la gestion de la copropriété sans interruption. Il doit notamment veiller à la poursuite des contrats en cours et à la gestion des affaires urgentes.

En application de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le 28 janvier 2021, la SA COGELEC a conclu avec la société Citya, syndic agissant pour le compte du SDC Oiseau de Paradis un contrat d'abonnement d'interphonie, le contrat mentionnant que l'installateur qualifié est la société SORAD.

La SA COGELEC verse au dossier la commande auprès de la société SORAD d'un pack complet avec interphone vidéo avec clavier codé rétro-éclairé et lecteur de proximité avec centrale de gestion, pour deux portes.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] soutient que la société Citya a signé ce contrat, de son propre chef comme syndic, sans avoir reçu l'aval par l'assemblée générale des copropriétaires, que Citya ne pouvait signer en autonomie des contrats, qu'il n'y a pas eu mandat apparent, que le changement de syndic est intervenu le 6 novembre 2023, que la SA COGELEC a envoyé au nouveau syndic un avenant au contrat qui n'a pas été signé, que les factures réclamées par la SA COGELEC sont postérieures au changement de syndic si bien qu'elle n'a pas à les payer.

Sollicitée par le syndic de la la [Adresse 2], en l'espèce la société Citya, pour un service d'interphonie, la SA COGELEC n'a pu que contracter sur la croyance légitime que Citya disposait des pouvoirs nécessaires pour agir en tant que syndic, selon la théorie du mandat apparent.

La SA COGELEC a d'ailleurs indiqué, le 20 novembre 2024, à [W] [B], président du nouveau syndic, qu'elle ne traitait jamais en direct avec un syndicat de copropriétaires, sauf en cas de syndic bénévoles, mais directement avec les syndic professionnels ce qu'était Citya.

Il ne saurait être contesté que les copropriétaires de la [Adresse 2] ont bénéficié depuis 2021 de l'installation d'un système d'interphonie, ce qui était pour le moins visible, et d'un abonnement auprès de la SA COGELEC, comme celle-ci l'a rappelé au nouveau syndic par mail du 20 novembre 2024.

Il ne peut être contesté non plus que la SA COGELEC a été payée pour ses services entre 2021 et les factures litigieuses, ce qui n'a pu échapper aux copropriétaires dans le cadre des provisions actées en assemblées générales.

Le défendeur indique que le changement de syndic est intervenu le 6 novembre 2023.

Le nouveau syndic n'a pas résilié le contrat. Les factures de la SA COGELEC ont d'ailleurs été adressées au nouveau syndic, comme leur libellé le démontre.

Il ressort du dossier que, par mail du 14 mars 2024, la SA COGELEC a dit à [W] [B] prendre acte du changement de gestionnaire pour la résidence et lui a adressé en pièce jointe un avenant au contrat d'abonnement sous la référence SC20700 pour ratification.

Cet avenant n'a pas été signé.

Il n'en demeure pas moins que l'avenant a été exécuté, dans la continuité et en totale cohérence avec le contrat initial, les copropriétaires ayant continué à bénéficier de l'interphonie installée et des services de la demanderesse, ce qui implique que l'avenant a été implicitement accepté par le nouveau syndic nonobstant l'absence de signature, et ce jusqu'à ce que la SA COGELEC résilie elle-même le contrat pour factures non réglées.

Il revenait au nouveau syndic, dès le changement de syndic, de faire rapidement le point sur les contrats en cours et d'en demander le cas échéant la résiliation. Or, le nouveau président du syndic n'a réagi que le 19 septembre 2024 en indiquant par mail à la SA SOGELEC avoir été nommé le 14 juin 2024 et découvrir seulement les factures incombant à la copropriété par suite d'une reprise comptable, ce qui démontre une interruption dans la gestion des affaires courantes de la copropriété, laquelle ne peut incomber à la demanderesse.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera condamné à payer à la SA COGELEC la somme de 2.910,31 euros au titre des factures n° 1412732 du 9 novembre 2023 (396,68 euros), n° 1448103 du 15 janvier 2024 (408,18 euros), n° 1473216 du 14 mars 2024 (408,18 euros), n° 1500271 du 6 mai 2024 (408,18 euros), n° 1604446 du 6 décembre 2024 (204,09 euros tenant compte de problèmes techniques) et n° 1604496 du 18 décembre 2024 (1085 euros pour non-restitution du dispositif), et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La SA COGELEC sera déboutée du surplus de sa demande au titre des intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera condamné à payer à la SA COGELEC la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sera condamné aux dépens.

Le jugement est pour rappel de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS