TJ 97411, 22 juin 2026, RG 25/01059

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01059 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HME7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
- [A] [O] [U] [G] [Y]
- [I] [H] [C] [B] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2] REP/ SON SYNDIC CITYA [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 3] ([Localité 2])
représentée par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [O] [U] [G] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 3] ([Localité 2])
non comparant, ni représenté

Madame [I] [H] [C] [B] [P]
[Adresse 7]
[Localité 4] ([Localité 2])
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], propriétaires des lots n°0233 (appartement), n°0721 (parking) et n°0722 (parking) de la résidence [Adresse 2], située au [Adresse 8], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA [Localité 1] les ont fait assigner, par actes séparés de commissaire de justice du 1er décembre 2025 et à nouveau le 19 février 2026 s’agissant de Madame [I] [P], devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.580,99 euros, soit la somme de 1.589,22 euros au titre des charges de copropriété impayées et celle de 658,80 euros au titre des sommes relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil compte tenu de leur résistance abusive ;
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 mars 2026, a été régulièrement appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 1.569,40 euros.

Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], respectivement convoqués par acte de commissaire de justice des 1er décembre 2025 remis à l’étude, et à nouveau le 19 février 2026 s’agissant de Madame [I] [P], également remis à l’étude, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], respectivement convoqués par acte de commissaire de justice des 1er décembre 2025 et à nouveau le 19 février 2026 s’agissant de Madame [I] [P], remis à l’étude, ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] produit notamment à l'appui de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] des lots considérés ;
- le contrat de mandat du syndic conclu le 10 juin 2025 pour une durée de 24 mois à compter du 10 juin 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 7 août 2024 et 10 juin 2025, aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour les années 2024 et 2025 ;
- des décomptes et attestations de charges pour les années 2024 et 2025 ;
- une mise en demeure datée du 4 juillet 2025, non distribuée ;
- un décompte arrêté au 19 novembre 2025 et un décompte actualisé au 12 mai 2026.

Dans la mesure où, d’une part, il n’est pas justifié que le décompte daté du 12 mai 2026 produit à l’audience du 18 mai 2026, aurait été contradictoirement communiqué à Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], qui ne comparaissent pas à l’audience et n’ont donc pas pu en prendre connaissance, et où, d’autre part, le dispositif de l’assignation n’a pas envisagé la modification éventuelle de la créance en cours d’instance, la demande en paiement qui sera prise en compte s’agissant des charges de copropriété et de travaux impayées sera celle figurant à l’assignation, soit la somme de 1.589,22 euros.

Il ressort du décompte daté du 19 novembre 2025 que la dette de charges de copropriété et de travaux de Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] arrêtée à cette date, s'élève à la somme de 1.588,99 euros, déduction faite des frais apparaissant au dit décompte.

Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] ne comparaissent pas et n'apportent aucun élément justifiant de l'extinction de leur obligation.

Il convient donc d’arrêter la dette de charges et de travaux de copropriété de Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] à la somme de 1.588,99 euros au 19 novembre 2025, somme dont il y aura lieu de déduire les paiements éventuels intervenus postérieurement.

La demande présentée sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.

Concernant les frais de “contentieux” ou de “mise en demeure” préalables à la mise en demeure du 4 juillet 2025, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des frais relevant des dépens de l’instance.

Aussi, les seuls frais susceptibles d’être mis à la charge de Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] sont ceux de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 4 juillet 2025, qui seront retenus pour la somme de 45,60 euros, montant fixé au contrat type de syndic du 10 juin 2025 versé aux débats.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 45,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve d’une part, de la mauvaise foi de Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], et d’autre part, d’un préjudice indépendant du retard de paiement subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de leur défaillance, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P], succombant à l'instance, supporteront les entiers dépens, à l'exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [A] [Y] et Madame [I] [P] seront condamnés à lui payer une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,