TJ 97411, 22 juin 2026, RG 26/00242

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00242 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HPRE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :
- [X] [W] [I]
- [B] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/SON SYNDIC SARL CITYA [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [W] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté

Madame [B] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5] (RÉUNION)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mai 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S], propriétaires des lots n°0003 (appartement) et n°0070 (parking) de la [Adresse 5] située au [Adresse 6], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA SAINT-DENIS, les a fait assigner par actes séparés de commissaire de justice du 3 mars 2026 devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4.583,04 euros, soit la somme de 3.684,24 euros au titre des charges de copropriété, à laquelle il conviendra d'ajouter les sommes relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit 898,80 euros, condamnations assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et avec anatocisme ;
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions l'article 1240 du Code civil ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 1.591,63 euros, décompte du 12 mai 2026 à l’appui.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice du 3 mars 2026, respectivement remis à personne et à domicile, Madame [B] [S] et Monsieur [X] [I] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l'article 473 du même code prévoit que lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice du 3 mars 2026, respectivement remis à domicile et à personne, Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit notamment à l'appui de sa demande :

- un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires de Monsieur [X] [I] et de Madame [B] [S] des lots considérés ;
- le contrat de mandat du syndic conclu le 20 juin 2024 pour une durée de 24 mois, à compter du 20 juin 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 25 janvier 2024, 20 juin 2024 et 27 juin 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour les années 2024 et 2025 et du 1er janvier au 31 mars 2026;
- des décomptes et attestations de charges pour les années 2023, 2024, 2025 et 2026 ;
- une mise en demeure datée du 18 septembre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, non réclamée ;
- un décompte arrêté au 10 février 2026 et un décompte actualisé à l’audience daté du 12 mai 2026.

Il ressort des débats que le décompte daté du 12 mai 2026 produit le jour des débats n’a pas été contradictoirement communiqué à Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S], qui ne comparaissent pas à l’audience.

Ceci étant, et bien que l’assignation n’envisageait pas l’évolution de la créance en cours d’instance, il y a lieu de relever que la demanderesse produit spontanément le dit décompte à l’audience et réduit en conséquence sa prétention à l’audience à une somme inférieure à celle qui était réclamée à l’assignation.

Dès lors, et parce que la demande nouvelle de la demanderesse ne fait pas grief aux défendeurs en ce qu’elle leur est favorable et tire des conséquences des paiements intervenus depuis l’introduction de l’instance, la demande prise en compte au stade du jugement sera celle formulée à l’audience, décompte du 12 mai 2026 à l’appui.

Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S], avisés des enjeux de l’audience, ne comparaissent pas.

Le décompte du 12 mai 2026 versé aux débats par la [Adresse 5] fait apparaître que que la somme réclamée par la [Adresse 5] à l’audience du 18 mai 2026, soit 1.591,63 euros correspond, non pas à des charges de copropriété ou de travaux impayées, les défendeurs ayant effectué le 13 mars 2026 un virement au profit du syndic d’une somme de 4.527,35 euros, mais à des frais de recouvrement ou encore des frais compris dans les dépens ou relevant des frais irrépétibles (frais de mise en demeure, de contentieux, d’honoraires d’avocat, de requête, de débours, ou encore d’assignation) pour la somme totale de 3.384,70 euros.

Dès lors, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété et de travaux impayées telle que formulée à l’audience du 18 mai 2026.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.

Concernant les frais de “contentieux” ou de “mise en demeure” antérieurs à la mise en demeure du 18 septembre 2025, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d'assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Aussi les seuls frais susceptibles d’être mis à la charge de Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S] sont ceux de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 18 septembre 2025, qui seront retenus pour la somme de 45,60 euros, montant fixé au contrat type de syndic du 20 juin 2024 versé aux débats.

Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve d’une part, de la mauvaise foi de Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S], et d’autre part, d’un préjudice indépendant du retard de paiement subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de sa défaillance, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Dans la mesure où l’apurement de la dette est intervenu postérieurement à la délivrance de l’assignation, la charge des dépens sera supportée par Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S].

Monsieur [X] [I] et Madame [B] [S] seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,