TJ 42218, 9 juill. 2026, RG 26/00948

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00948 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JEIB

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [F] [K]
demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [I] [K]
demeurant [Adresse 1]
comparante

ET :

Monsieur [R] [Y]
né le 18 Octobre 1953 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [X] [G] épouse [Y]
née le 22 Mars 1956 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 25 mai 2018, ayant pris effet le 1er juin 2018, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] ont donné à bail à Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] un local d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer révisable mensuel de 500,00 €, outre une provision mensuelle sur charges de 20,00 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 500 euros.

Des loyers étant restés impayés, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 120,00 €, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par saisine électronique enregistrée le 13 janvier 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été informée de la dette locative de Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y].

Le 18 avril 2025, un protocole d’accord comportant des concessions réciproques a été signé entre les bailleurs et les locataires, aux termes duquel :
les consorts [K] acceptaient d’arrêter la procédure judiciaire et d’annuler les impayés de loyer d’août 2024 à mars 2025, soit un montant total de 3910 euros ;en contrepartie, les consorts [Y] s’engageaient à reprendre le paiement des loyers courants et à libérer le logement avant le 1er juillet 2025.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 janvier 2026, signifiée par remise à personne pour Monsieur [R] [Y] et signifiée par remise à domicile pour Madame [X] [G] épouse [Y], Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] ont attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement la prononcer ;
- ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin et l’assistance d’un serrurier, si besoin est ;
- condamner Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :
3 980,00 € au titre de leur créance locative due au 09 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas été résilié, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce jusqu’à votre départ effectif ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.
Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] ont notifié l’assignation à la Préfecture de [Localité 3] par voie électronique le 20 janvier 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier du tribunal avant l’audience.

À l’audience du 12 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K], comparants en personne, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance locative à la somme de 7 110,00 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation. Ils ont indiqué que les premiers impayés avaient débuté en mai 2021 et que les locataires n’avaient pas repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Ils ont expliqué que le protocole d’accord mis en place n’avait pas été respecté par Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [Y]. Ils ont précisé avoir effectué des travaux dans le logement mais avoir rencontré des difficultés pour ce faire, les locataires refusant parfois de leur ouvrir. Ils ont indiqué ne pas avoir d’opposition de principe à d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [R] [Y], bien qu’ayant été régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [X] [G] épouse [Y], bien qu’ayant été régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] justifient avoir notifié l’assignation le 20 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifient également avoir saisi la CCAPEX le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 25 mai 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et de ses accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] ont fait délivrer à Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y], par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour un arriéré locatif de 3 120,00 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.

Il ressort du décompte locatif produit que Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] n’ont pas réglé la somme de 3 120,00 € visée au commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] versent aux débats un décompte de la créance arrêté au 12 mai 2026, établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme totale de 7 110,00 euros, échéance du mois de mai 2026 incluse.

S’agissant du montant, il résulte du calcul des loyers impayés figurant au décompte produit une somme totale de 7 100,00 euros, et non de 7 110,00 euros.

Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K] la somme de 7 100,00 euros, arrêtée à la date du 12 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 14 mars 2025, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K].

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] à verser cette indemnité d’occupation mensuelle à Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K], à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de libération des lieux

Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 14 mars 2025. Or, Monsieur [F] [K] et Madame [I] [K], propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment, ont vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d'ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu'à l'issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Y] et Madame [X] [G] épouse [Y], succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS