TJ 42218, 7 juill. 2026, RG 23/04370

N° RG 23/04370 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IAKR

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026

ENTRE:

Monsieur [H] [B]
né le 04 Juin 1936 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET-POYARD, avocat au barreau de LYON

Madame [V] [Y] épouse [B]
née le 21 Juin 1941 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET-POYARD, avocat au barreau de LYON

ET:

S.A.S. IMMO DE FRANCE [T] VELAY
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 305 934 960
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l'audience publique du 19 Mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

Suivant résolution n°6 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 août 2021, le syndicat des copropriétaires a nommé la société SARL EXBRAYAT IMMOBILIER ès qualité de syndic pour une durée de trois ans, à compter du 31 mai 2020 et jusqu’à l’assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice se clôturant au 31 décembre 2022 et devant se tenir au plus tard le 31 mai 2023.

Par assignation du 1er décembre 2021, deux copropriétaires, les époux [B], ont saisi le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 2 août 2021.

Par jugement du 1er février 2023, le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a fait droit à cette demande et a ainsi prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 2 août 2021.

Compte tenu de l’absence de syndic suite à l’annulation de l’assemblée générale du 2 août 2021 par jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 1er février 2023, plusieurs copropriétaires, ont sollicité par requête du 17 mars 2023 la désignation d’un administrateur ad hoc, afin qu’ils puissent se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et qu’ils puissent convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret et ce conformément aux dispositions de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Par ordonnance du 23 mars 2023, le Président du Tribunal judiciaire, après avoir constaté l’absence de syndic a fait droit à la requête et a désigné ès qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 6] à Saint-Etienne, la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY, SAS avec pour mission notamment de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, et ce pour une durée de huit mois.

La société IMMO DE FRANCE [T] VELAY a convoqué l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 3 août 2023 à 14h00.

L’assemblée générale a voté la résolution n°4 désignant la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité de syndic de la copropriété pour une durée de trois ans, du 3 août 2023 au 2 août 2026.

Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents, à l’exception des consorts [B] qui s’y sont opposés.

Suite à la désignation de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité de syndic par l’assemblée générale, un contrat de syndic a été signé.

Par assignation du 8 août 2023, les consorts [B] ont sollicité la rétractation de l’ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 23 mars 2023, désignant la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur ad hoc, en se prévalant notamment d’une ordonnance postérieure du 13 juin 2023 désignant la SELARL AJUP ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte du 20 octobre 2023, les consorts [B] assignaient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], 42000 SAINT ETIENNE et la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a jugé que la demande de rétractation de l’ordonnance du 23 mars 2023, désignant la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur ad hoc, était infondée, et a donc rejeté l’ensemble des demandes des consorts [B].

Les époux [B] ont interjeté appel de cette ordonnance le 18 décembre 2023.

Par arrêt du 8 janvier 2025, la Cour d’appel de Lyon a confirmé l’ordonnance du 16 novembre 2023 du président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne et a rejeté l’ensemble des demandes des époux [B].

Dans leurs dernières conclusions, les consorts [B] demandent de :
- Constater que la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY, désignée en qualité d’administrateur ad hoc et non d’administrateur provisoire, était dépourvue de mandat pour convoquer l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 2], qui s’est tenue le 3 août 2023,
- Prononcer en conséquence la nullité de l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 2] en date du 3 août 2023,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par la Régie IMMO DE FRANCE [T] VELAY, à leur verse la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par la Régie IMMO DE FRANCE [T] VELAY, et la Régie IMMO DE FRANCE [T] VELAY de l’ensemble des leurs demandes,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par la Régie IMMO DE FRANCE [T] VELAY, en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], [Localité 4] et la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY demandent de :
- DECLARER que c’est à bon droit que par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 23 mars 2023 celui-ci a désigné la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur ad hoc,

- DECLARER que l’existence d’une démission de la société IMMO DE FRANCE [T]
[Localité 5] de son mandat de syndic six ans auparavant est indifférente à la présente procédure,
- DECLARER que la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY, ès qualité d’administrateur ad hoc, telle que désignée par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 23 mars 2023, avait mandat pour convoquer l’assemblée générale du 3 août 2021 et que cette assemblée générale est régulière,
- DECLARER que l’assemblée générale des copropriétaires a valablement le 3 août 2023 la désigné la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité de syndic,
- DECLARER que l’ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 13 juin 2023 désignant la société AJUP ès qualité d’administrateur provisoire a perdu ses effets suite à la désignation de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité de syndic par l’assemblée générale du 3 août 2023,
- DECLARER que les demandes des époux [B] sont aussi infondées qu’abusives,
- DECLARER que l’argumentation développée par les époux a déjà été rejeté à deux reprises par ordonnance du 16 novembre 2023 du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne et par arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 08 janvier 2025,
-DECLARER que les demandes des époux [B] sont aussi infondées qu’abusives,
Par conséquent,
- REJETER l’ensemble des conclusions, fins et moyens de Monsieur [H] [B] et de Madame [V] [B],
- CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [V]
[B] au paiement de la somme de 3 000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [V] [B] au paiement de la somme de 2 500 euros chacun à leur profit au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [V] [B] aux entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS,

1- Sur les demandes des époux [B]

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »

En l'espèce, les consorts [B] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 3 août 2023 au motif que la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY n’aurait pas eu de mandat pour convoquer cette assemblée générale.

Ils affirment que conformément à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, le président aurait dû désigner un administrateur provisoire dans son ordonnance du 23 mars 2023, et non un administrateur ad hoc.

Or c’est à tort que les époux [B] affirment que le terme d’administrateur ad hoc serait réservé au mandataire nommé pour administrer les copropriétés en difficulté.

Par ailleurs, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- la requête déposée le 17 mars 2023 et l’ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 23 mars 2023 désignant la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur ad hoc, indiquent que la procédure mise en œuvre est celle de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 compte tenu de l’absence de syndic.
- l’ordonnance entreprise définit les missions de l’administrateur telles que rappelées dans l’article 47 du décret du 17 mars 1967 en ce qu’il a désigné ès qualité d’administrateur ad hoc la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY, avec pour mission notamment de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et ce pour une durée de huit mois.

Cette ordonnance reprend donc les missions de l’administrateur tel que précisées dans l’article 47 du décret du 17 mars 1967, de telle sorte qu’aucune confusion n’est possible quant au périmètre de l’intervention de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY.

C’est donc à bon droit que le président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a désigné la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur ad hoc dans son ordonnance du 23 mars 2023.

Par ailleurs, par ordonnance du 16 novembre 2023, le président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a légitimement refusé de rétracter son ordonnance du 23 mars 2023 désignant la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur en relevant à juste titre que le seul critère de désignation d’un administrateur était rempli, et, en ces termes :
« la seule condition exigée par l'article 47 du décret du 17 mars 1967 était donc remplie à la date du prononcé de l'ordonnance, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer sa rétractation. »

En outre, par arrêt du 8 janvier 2025, la Cour d’appel de [Localité 6] a jugé à juste titre que :
« Si comme le soutiennent M. et Mme [B], a été demandée la désignation d'un administrateur ad’hoc et non d'un administrateur provisoire comme mentionné par l'article 47 du décret du 17 mars 1967, les intimés ont utilement rappelé que l'article 15 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié l'article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'indiquant « en cas de carence du syndic et à défaut de stipulations du règlement de copropriété, un administrateur ad’hoc peut être désigné par décision de justice. »
Ainsi, nonobstant le terme d'administrateur provisoire maintenu dans l'article 47 du décret, désormais, la désignation d'un administrateur provisoire concerne les seules copropriétés en difficulté et non comme en l'espèce, les copropriétés se trouvant sans syndic.
La cour considère donc que la copropriété de l'immeuble [Adresse 9] se trouvant sans syndic, les autres copropriétaires justifiaient d'un motif légitime à la désignation d'un administrateur ad’hoc ayant pour mission notamment de se faire remettre les références des comptes bancaires, coordonnés de la banque, l'ensemble des documents, archives du syndicat, et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic en fixant la mission aux frais du syndicat des copropriétaires. »

La société IMMO DE FRANCE [T] VELAY, ès qualité d’administrateur ad hoc, avait donc mandat pour convoquer l’assemblée générale du 3 août 2023 conformément aux termes de l’ordonnance du 23 mars 2023.

Les consorts [B] affirment également que la désignation de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur de la copropriété serait contraire aux intérêts de la copropriété dans la mesure où elle a démissionné de son mandat de syndic en 2017.

Or aucun élément ne permet de démontrer que la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY a l'intention de se désintéresser à cette copropriété ou de démissionner.

En outre, dans son arrêt du 8 janvier 2025, la Cour d’appel de [Localité 6] a également relevé que l’argument des époux [B] tiré d’un désintérêt de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY était infondé, en jugeant que :
« L'argument d'un désintérêt d’Immo de France [T] ou sa volonté de démissionner est sans impact sur la régularité et le bien fondé de l'ordonnance sur requête. »

Les époux [B] affirment que :
- la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY n’aurait pas exécuté les obligations mises à sa charge dans l’ordonnance du 23 mars 2023 avec célérité et diligence ce qui démontrerait des carences de sa part ;
- elle n’aurait pas notifié cette ordonnance dans le délai d’un mois et qu’elle ne se serait pas fait remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat ;
- elle n’aurait pas pris attache avec le conseil syndical pour obtenir la remise de ces documents.

Or, lesdits documents comptables et bancaires sont en possession des syndics et non des conseils syndicaux.

Il n’appartenait donc pas à la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY de les solliciter auprès du conseil syndical mais auprès du précédent syndic.

Par ailleurs, tout porte à croire que :
- la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY a sollicité ces documents auprès du précédent syndic et les a tous obtenus, l’ensemble de ce dossier lui ayant été remis en mains propres le 3 mai 2023 comme en atteste le bordereau de remise des pièces originales de la copropriété signé par les deux syndics ;
- elle a notifié dans le délai d’un mois l’ordonnance du 23 mars 2023.

Enfin, les consorts [B] mettent en avant que :
- ils ont déposé une requête le 10 mai 2023 auprès du président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ;
- par ordonnance du 13 juin 2023, celui-ci a fait droit à cette demande et a désigné la SELARL AJUP ès qualité d’administrateur provisoire ;
- ils sollicitent de ce fait l’annulation de l’assemblée générale du 3 août 2023.

Or l’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.»

Il en résulte qu'aux termes de cet article, l’administrateur provisoire perd sa qualité et ses fonctions dès que l’assemblée générale a désigné un syndic.

En l'espèce, l’assemblée générale du 3 août 2023 a désigné la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité de syndic, de sorte que, à compter du 3 août 2023, l’ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 13 juin 2023 désignant la SELARL AJUP ès qualité d’administrateur provisoire, a perdu tous ses effets.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 août 2023.

2- Sur la demande, à titre reconventionnel, de condamnation des époux [B] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que :
- les époux [B] multiplient les procédures ;
- la désignation de la société IMMO DE FRANCE [T] VELAY ès qualité d’administrateur puis ès qualité de syndic est régulière ;
- il n'est pas démontré qu'elle n'est pas conforme à l’intérêt de la copropriété ;
- si les consorts [B] souhaitaient la désignation d’un autre syndic, il leur appartenait de faire une telle proposition en vue de l’assemblée générale du 3 août 2023, ce qu’ils n’ont pas fait bien qu’ils y aient été invités ;
- s' ils souhaitent encore obtenir la désignation d’un autre syndic, il leur appartiendra de le solliciter à la prochaine assemblée générale.

Dès lors, il convient de les condamner in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure abusive.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l'espèce de condamner in solidum les consorts [B] à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS