TJ 42218, 11 mai 2026, RG 25/00491

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00491 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2OF

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 31 Mars 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentéepar Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par Me THOMA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [G]
né le 03 Juin 1998 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mai 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Y] [G] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à Saint-Etienne.

En raison d'un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [Y] [G], en date du 12 mai 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l'audience du 30 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.

A l'audience du 31 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Débouter Monsieur [Y] [G] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Monsieur [Y] [G] à lui payer les sommes de :9 643,98 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;150 € de dommages et intérêts ;1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il explique que les charges d’eau froide sont réparties proportionnellement aux tantièmes et qu’il y a une utilité objective à disposer de l’eau froide, peu importe l’utilisation du copropriétaire. Il conteste être tardif dans la pose des compteurs individuels, ne gérant la copropriété que depuis avril 2024. Il rappelle que les travaux relatifs à la pose de compteurs individuels et au désencombrement des caves ont été votés en assemblée générale et sont définitifs, puisque non contestés. Il ajoute que Monsieur [Y] [G] est redevable d’une somme équivalente à la moitié du budget annuel, de sorte qu’il y a une avance de trésorerie votée en raison de ses impayés. Il s’oppose enfin à l’octroi de délais de paiement, en l’absence de justificatifs.

En réponse, Monsieur [Y] [G], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :
Débouter le syndicat des copropriétaires concernant ses demandes de paiement de charges à hauteur de 2 980,60 € ;Accorder à Monsieur [Y] [G] des délais de paiement en 12 mois, outre le paiement des charges courantes ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre L. 152-3 du Code de la construction et de l’habitation, il explique que son lot est inachevé et affecté de désordres, de sorte qu’il est inoccupé depuis l’origine. Il précise qu’il devait vendre ce lot, mais que l’acquéreur s’est désisté. Il estime que les charges, y compris d’eau froide, doivent être réparties en raison de l’utilité pour chaque lot et qu’il ne profite pas de cet équipement collectif. Il ajoute qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de proposer la pose de comptage individuels, qui n’a été mise au vote qu’à l’assemblée générale du 12 mars 2025 et que les sommes facturées ne sont pas proportionnelles à ses tantièmes. Il affirme que les frais de constitution de dossier ne constituent pas des diligences exceptionnelles. Enfin, il indique que les frais de nettoyage et de désencombrement des parties communes n’ont fixé aucun budget, de sorte qu’ils ne peuvent pas être réclamés aux copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du chapitre V du règlement de copropriété que « les charges seront réparties entre tous les copropriétaires de l’immeuble au prorata de leur quote-part dans les parties communes. (…) La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. En outre, les copropriétaires ont la faculté de décider d’une nouvelle répartition des charges sans pour autant modifier la répartition des millièmes de la copropriété. »

Plus encore, la section « D. Charges d’équipement commun eau froide » précise que « les dépenses seront réparties au prorata des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] ne justifie d’aucune répartition des charges votées en assemblée générales. Dès lors, les charges d’eau froide, qui font parties des charges, sont réparties conformément au règlement de copropriété, peu importe l’utilité pour Monsieur [Y] [G] de ces charges pour son lot.

Sur les compteurs d’eau froide, en tant qu’accessoire propre à chaque fois, ils doivent être facturés, non pas au prorata des tantièmes, mais au nombre de lots, de sorte que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a facturé à Monsieur [Y] [G] le coût de 5 compteurs, étant propriétaires de 5 lots.

Sur les encombrants, l’assemblée générale du 12 mars 2025 a voté le principe de l’évacuation des encombrants des parties communes au sous-sol, avec délégation au conseil syndical de choisir le prestataire dans la limite de 700 € TTC.

Monsieur [Y] [G] ne justifie pas d’une quelconque violation de cette résolution pour écarter le paiement de ce poste de dépenses, adoptée en assemblée générale et non contestée judiciairement.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 17 mars 2026, il ressort que Monsieur [Y] [G] est redevable de la somme de 10 036,89 €, arrêté au 2 octobre 2025.

S'agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l'espèce, les intérêts de retard ne sont ni détaillés, ni justifiés.

La relance après mise en demeure du 26 février 2025 n’est pas justifiée par la production d’un avis de réception.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, l’assignation relève des dépens.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [Y] [G].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Monsieur [Y] [G] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 094,08 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 2 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 897,54 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n'établit pas que Monsieur [Y] [G] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation, et ce d’autant plus que l’assemblée générale de 2026 a refusé le principe de la saisie immobilière de ses biens.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [Y] [G] ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Par ailleurs, il a déjà bénéficié des délais de la procédure et ne démontre pas avoir effectué des diligences en vue de commencer à rembourser sa dette.

Sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [Y] [G] succombant à l'instance, il est condamné aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [Y] [G], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,